來源：小白讀財經(jīng)

我愛我家前副總裁胡景暉關(guān)于長租公寓的一番言論后，全國掀起一股高房租討論熱潮，不少人擔(dān)憂，現(xiàn)在房子買起不起，難道也租不起？

眾所周知，我國的租賃市場長期偏弱，大城市工作的人群多半是租房，越是高層級的城市就越需要發(fā)展租賃市場?，F(xiàn)在中國租房的增量主體是每年從學(xué)校走出來的高校畢業(yè)生以及進城打工的農(nóng)民工，每年不斷增加的租客對目前已經(jīng)進入存量房時代的房地產(chǎn)市場帶來挑戰(zhàn)。

而在供應(yīng)方面，我國一直以來房屋出租方式主要有三種：一是房東直租，這種模式的優(yōu)點是免去了中間環(huán)節(jié)，價格相對便宜，缺點就是缺乏有效的服務(wù)，房屋質(zhì)量也相對較差，有的甚至還沒有裝修。二是中介出租，用咱們普通人話講就是二房東，即中介先租下房東的房子，然后租給租客。中介模式和房東直租優(yōu)缺點剛好互補。三是長租公寓，長租公寓則是在房東直租和中介出租基礎(chǔ)上進行升級：

1、開發(fā)商直租，即開發(fā)商通過精裝修后，以相對較長的期限租給租客，而且承擔(dān)后期的維護，我們稱為集中式長租公寓。

2、中介出租，即中介通過承包下一定規(guī)模的房源后，以相對較長的期限租給租客，而且承擔(dān)后期的維護，我們稱為分散式長租公寓。

一般而較言，開發(fā)商直租和散戶直租本質(zhì)上并無多大區(qū)別，他們對房租的影響主要來源于房屋的建造成本以及當(dāng)?shù)胤績r水平，所以近期處于風(fēng)口浪尖上的長租公寓并非都是今年房租上漲的主因，而在于分散式長租公寓模式。

某房企曾做過測算，在長租公寓里，如果從房東那里拿房的月成本是2400元，繼續(xù)裝修后每一間的房成本又增加了1200元，同時日常的維護大約是600元，也就是說一條龍下來中介的成本拉高到4200元。

在這個過程中房租上升了，但是長租公寓的收益也未必見得大幅提升，根本原因是因裝修、日常的維護增加的房租并非都是它們拿到，一個數(shù)據(jù)顯示，目前我國租售比僅在3%左右，利潤空間非常低，可為什么越來越多的人擠進這個市場呢？

根本原因在于巨大融資便利以及極低的融資成本，房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，沒錢什么都干不了，租房市場也一樣。2017年下半年開始，我國開始發(fā)展租賃市場，有很多新提法，比如租購并舉、租購?fù)瑱?quán)、利用集體土地建設(shè)租賃住房等。不少大型房企也趕在這個風(fēng)口大力涉足長租公寓領(lǐng)域。

10月23日，中國首單租賃住房REITS獲批通過，標(biāo)志著租賃市場發(fā)展迎來新的契機！REITs全稱是房地產(chǎn)信托投資基金，它的本質(zhì)是一款基金，向投資人籌錢，然后將款項用于房地產(chǎn)投資，投資回報由投資人共享的一種運作模式。

REITS一般適用于重資產(chǎn)型的長租公寓，即集中式長租公寓，一般是開發(fā)商通過REITS模式向市場借錢，所得的資金用于拿地以及后期維護，當(dāng)長租公寓開始營業(yè)后投資人享有長租公寓的收益權(quán)，獲得分紅。

而對于輕資產(chǎn)型的長租公寓，他們的玩法則是ABS，即租金收益權(quán)ABS，什么意思呢？你去銀行借錢總要抵押物吧，但是對于這些輕資產(chǎn)型的長租公寓來說本身并不持有這些房產(chǎn)的物業(yè)，那用什么抵押，當(dāng)然是手中的租金收益權(quán)，通過源源不斷的租金現(xiàn)金流償還銀行貸款。

根據(jù)國浩律師事務(wù)所官網(wǎng)公告，蛋殼公寓在8月成功設(shè)立“天風(fēng)-蛋殼公 寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”，計劃募集資金總規(guī)模2.035億元，目前已獲得上交所出具的掛牌轉(zhuǎn)讓無異議函，兩輪融資ABS已發(fā)行逾2億元。

那么對于長租公寓而言，這些錢怎么用呢？無非是兩個，一是搶奪房源，做大規(guī)模；二是擴大利潤，潘石屹之前有過一個說法：長租公寓回報率不到1%，如果他說得對，那么對于長租公寓而言擴大利潤最好的方式那只能是做大規(guī)模，通過規(guī)模來攤薄成本，而這也得依靠資本運作。

懂金融的人應(yīng)該都知道，金融機構(gòu)賺錢的秘密在于借入低息的錢而貸出高息的錢，從中獲取差價，雖然玩法很簡單，但并不是每個機構(gòu)都能做，關(guān)鍵是要具備三點：一是資金池，二是期限錯配，三是有較好的投資去向！

為什么銀行能賺錢？因為銀行可以做資金池同時貸款的去向基本都是還款能力比較強的大中型企業(yè)！為什么P2P今年大面積破產(chǎn)違約？因為他們不能做資金池同時貸款投放質(zhì)量也不高，非常容易壞賬。

長租公寓企業(yè)雖然不是金融機構(gòu)，但它們也會拿低息的錢去做相對高回報的投資（房租）從中形成一種閉環(huán)。那么它們會不會出現(xiàn)市場上部分人講的未來比P2P還危險呢？

我認為風(fēng)險肯定是有，但是要說比P2P還危險那有點言過其實，為什么？因為長租公寓有資金池，他們借錢的資金本身就是資金池，同時期限方面一般是長期，有較為穩(wěn)定的租金來源，這一點來說風(fēng)險是不算大的，比較麻煩的則是房屋的閑置方面，對長租公寓來說才是最大的風(fēng)險，因為你的房子租不出去還得給房東付大量的資金。

長租公寓是否閑置與中國樓市當(dāng)前的住房空置率有關(guān)，按照胡景暉的數(shù)據(jù)，北京全市有近100萬套房處于空置狀態(tài)，是寧可空著也不出租！是真的嗎？但愿不是！