來源：劉曉博（liuxb929），轉(zhuǎn)載已獲授權(quán)，不代表鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)觀點

9月5日中午，一個“出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷”的大消息突然襲來：

在剛剛過去的8月份，央行曾對“數(shù)家大型銀行”實施了“正回購操作”，回收流動性總規(guī)模約為3000億元人民幣。

下午4點多，辟謠的消息來了：“財聯(lián)社”發(fā)布了記者求證的結(jié)果——“央行明確回應(yīng)：該消息不實?！?/p>

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什么是正回購

在美聯(lián)儲可能“9月加息”以及央行“通過國庫現(xiàn)金定期存款引導(dǎo)利率上行”的背景下，傳出“正回購重出江湖”，顯然不是空穴來風(fēng)。

所謂正回購，是央行向商業(yè)銀行等“一級交易商”賣出（抵押）有價證券、獲取資金，“并約定在未來特定日期買回有價證券的交易行為”。當(dāng)正回購發(fā)起的時候，是給市場“有價證券”，拿走“現(xiàn)金”的過程，相當(dāng)于收回流動性。

當(dāng)銀行回收流動性的時候，往往會帶來市場利率上升。

關(guān)心財經(jīng)新聞的讀者會發(fā)現(xiàn)，近年來央行很少搞“正回購”，而是經(jīng)常搞“逆回購”。所謂“逆回購”就是反過來，在市場缺乏資金的時候，讓商業(yè)銀行拿“有價證券（比如地方債、企業(yè)債）”，抵押給央行，獲得資金。

逆回購、正回購，其交易過程說起來比較拗口、繁雜。其實普通人記住一點就行：“發(fā)起正回購”是央行回收市場的流動性，“發(fā)起逆回購”是央行向市場釋放流動性。

但有一點是相同的，逆回購和正回購，都是有期限的，釋放和回收的都是短期資金。如果想長期回收資金，可以“提高銀行存款準(zhǔn)備金率”；反之，則“降低銀行存款準(zhǔn)備金率”。

過去兩三年，我們之所以滿耳朵聽到的都是“逆回購”，是央行改變了“印鈔方式”，不希望“降準(zhǔn)”（相當(dāng)于開閘放水），所以“逆回購”、MLF和PSL（相當(dāng)于拿著各種型號的水桶放水）常常出現(xiàn)。

此前我在專欄里告訴過大家，7月23日的國務(wù)院常務(wù)會議、7月31日的政治局會議后，宏觀政策傾向放松貨幣。那為什么在8月份，央行反而開始引導(dǎo)利率上行？

比較靠譜的解釋是：市場里的錢的確增加了，利率在走低。但“寬貨幣”并沒有帶來“寬信用”，錢沒有充分流入實體經(jīng)濟，仍然在市場里轉(zhuǎn)圈。導(dǎo)致了貨幣市場利率走低，不利于維護(hù)人民幣的匯率穩(wěn)定。

你要知道，中美后來重啟了副部級磋商，人民幣在貶值了一段時間之后，隨著磋商開啟停止了貶值。

在需要停止人民幣貶值的時候，當(dāng)然要穩(wěn)住市場利率，所以適當(dāng)回收流動性就成為必須。

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央行會在年底前加息嗎

9月25日到26日，美聯(lián)儲有議息會議。如果宣布加息，是在北京時間9月27日凌晨。

8月27日，中國央行已經(jīng)通過“國庫現(xiàn)金定期存款”的方式，加息了10個基點，向市場透露了不希望利率繼續(xù)走低的信息?，F(xiàn)在傳來正回購的“傳言”?？傊?，這都透露了央行的想法：不希望人民幣進(jìn)一步貶值。

不貶值，就要保持跟美國的利差。如果9月27日凌晨美聯(lián)儲繼續(xù)加息，中國央行會加息嗎？我的看法是，應(yīng)該會跟隨。方式有兩種：第一種影響巨大，是調(diào)高存貸款基準(zhǔn)利率，也就是正式加息；第二種影響較小，非正式加息，把逆回購、MLF的利率提高幾十個基點。

不管怎么說，加息都是樓市的利空、股市的利空。但在美聯(lián)儲持續(xù)加息情況下，中國又要保護(hù)外儲規(guī)模（3萬億美元以上）、又要維持匯率（不破7），只能放棄貨幣政策的獨立性，違心加息了。

如果加息，房貸利率會繼續(xù)走高嗎？此前央行透露的6月全國加權(quán)平均房貸利率是5.6%（基準(zhǔn)是4.9%），我覺得未來或許會略微走高，但幅度不會太大，因為太大樓市就會真的全面變冷。目前的經(jīng)濟承受不了樓市全面變冷。

所以，如果中國央行在9月末12月末之間真的“正式加息”，則很多城市房貸上浮空間會略微縮??；

如果“非正式加息”，則上浮空間基本不變。到了明年，或許會慢慢下降。

樓市的“熊市利率”是7%（全國平均水平）。在嚴(yán)厲限購、限貸、限售等管制下，或許會略微低點，6.8%就可以帶來熊市。目前5.6%距離熊市利率還有較大空間。

我的判斷是：目前中國經(jīng)濟的狀況，不可能讓樓市全面轉(zhuǎn)冷，最多讓少部分城市轉(zhuǎn)冷。真正轉(zhuǎn)冷的城市，則會擇機降低利率上浮。展望下半年，“加息+降準(zhǔn)”的矛盾政策組合，可能會再次出現(xiàn)。

至于今天股市的大跌，跟“正回購傳聞”關(guān)系不大，主要是擔(dān)心美國第二輪的2000億美元加稅。

對于多數(shù)城市來說，如果是投資性購房，未來兩個月可以觀望一下。因為現(xiàn)在政策比較矛盾，可能造成局部的、短暫的樓市下跌。

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