大反轉(zhuǎn)！未來幾年，三四線城市樓市或?qū)⒋蠓芈洌?/h2>

作者： 編輯　來源：互聯(lián)網(wǎng) 發(fā)布時間：2018-09-10

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來源：地產(chǎn)情報站（dichan29），轉(zhuǎn)載已獲授權(quán)，不代表鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)觀點

主要內(nèi)容：

1.三四線城市房價居高不下，上漲的動力來源于哪？

2.去庫存任務(wù)抵達(dá)警戒線，全國至少有60%的三線城市應(yīng)該停止去庫存。

3.支撐三四線城市房價上漲的動力不再，樓市的春天似乎也已經(jīng)到了盡頭。

最近，融創(chuàng)董事長孫宏斌在融創(chuàng)中期業(yè)績發(fā)布會上談到，“本次房地產(chǎn)市場調(diào)控嚴(yán)峻程度超出人們想象，且不斷加碼的調(diào)控政策，正改變市場預(yù)期……”

在當(dāng)前“堅決遏制房價上漲”為房地產(chǎn)市場總基調(diào)下，現(xiàn)在樓市的預(yù)期確實在發(fā)生了改變，房企拿地?zé)崆闇p淡，各地房屋成交量也持續(xù)萎縮，購房者的觀望情緒明顯。

通過前段時間國家統(tǒng)計局公布的新建商品房價格指數(shù)來看，一二線城市的房價漲幅開始逐漸縮小，并且有平穩(wěn)回落的趨勢，不過三四線樓市卻依然逆勢上揚，其房價的堅固程度，超出大部分人的想象。

這一輪三四線城市房價上漲的周期，還要回溯到2016年下半年，截至2017年末，全國有29個三四線城市房價過萬。一直到現(xiàn)在，三四線城市房價漲幅依然在環(huán)比擴(kuò)大。

這是不是說，三四線城市的房價正處在上升通道中？

我認(rèn)為，恰恰相反。

至少，在部分、或者說大部分三四線城市，樓市的拐點就要到了。

1

三四線城市房價上漲的動力

三四線為什么能漲得這么高？

我們不妨把時間線拉長一點看。

從2016年開始，三四線城市的房價就進(jìn)入了快速上漲的軌道。“千人搶房”，“夜宿購房中心”這樣在一二線城市搶房時才能看到的景觀，在很多三四線城市也開始頻頻上演。

各地城市化進(jìn)程加速，使得不少原來人氣不足的地區(qū)交通基礎(chǔ)設(shè)施改善，產(chǎn)業(yè)內(nèi)移，又吸引來許多當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)村人口以及外出農(nóng)民工回流。再進(jìn)一步，收入提高，也促使著農(nóng)村居民結(jié)婚和子女入學(xué)更傾向進(jìn)城，形成了對三四線城市住房的需求。

此外，由于一二線城市不斷加碼的限購政策以及高房價，從2017年開始，一二線城市房產(chǎn)成交量出現(xiàn)了明顯的下滑，很多在一二線城市工作的人選擇回到家鄉(xiāng)買房。很多炒房客、投資人也開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市房地產(chǎn)市場。

以上這些都是三四線房價不斷走高的大背景。而樓市去庫存任務(wù)更是充當(dāng)了三四線房價上漲的主要動力。

當(dāng)初一二線城市房價快速上漲，土地成本急劇上升，大批開發(fā)商無力參與競拍，從而開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)土地價格更為低廉的三四線城市。不過，隨著投資的一哄而上，也造成了當(dāng)時樓市嚴(yán)重的庫存狀況。

在各地經(jīng)歷了解綁限購，放松信貸等政策之后，去庫存的任務(wù)完成效果并不理想。直到2016年，棚改貨幣化安置政策推出，進(jìn)一步改善了三四線樓市的庫存壓力。

2

去庫存任務(wù)基本完成

進(jìn)入下半年以來，維持三四線城市房價快速上漲的支點正在發(fā)生改變。

首先是在7月，棚改政策出現(xiàn)了調(diào)整，審批權(quán)由地方收回中央。雖然不是一刀切，各地還有些調(diào)整余地。不過棚改政策要做出調(diào)整的信號已經(jīng)顯露無遺。

8月28日，長春市政府下發(fā)文件，取消棚改貨幣化安置獎勵政策。

而呼和浩特也在近日發(fā)布公告稱，全面停止房地產(chǎn)去庫存調(diào)控措施，成為這一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，首個喊出“停止去庫存”的城市。

之前某研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)表明，三四線樓市漲價去庫存的歷史使命已經(jīng)基本完成。

開發(fā)商手里的房子基本上到了居民手里。當(dāng)前百城庫存規(guī)模已經(jīng)跌回到2012年3月的水平，三四線存銷比更是創(chuàng)下近9年的新低。

現(xiàn)行規(guī)定下，我們認(rèn)為庫存12個月以下，就是低庫存的警戒線。按照這個標(biāo)準(zhǔn)，全國至少有60%的三線城市應(yīng)該停止去庫存的操作，停止貨幣化安置。

可以預(yù)見，在未來控制房價上漲的主要任務(wù)下，后續(xù)會有更多三四線城市跟進(jìn)棚改政策的調(diào)整，但是棚改不能一刀切，以后棚改實物化安置會成為主流。

3

支撐三四線城市房價上漲的動力不再

隨著棚改貨幣化安置逐漸淡出，三四線城市房價上漲的動力，將會減少一大半。實際上，一些作為人口凈流出的三四線城市的房產(chǎn)，根本沒有我們想象中的有價值。

選擇一座城市，就相當(dāng)于買了一支股票，就是看這座城市未來的發(fā)展。雖然城市化進(jìn)程加速會使一部分農(nóng)村人口流入，但是人口是跟著產(chǎn)業(yè)走的，三四線城市很難有媲美一二線城市的產(chǎn)業(yè)集群。事實上，現(xiàn)在很多三四線城市一直處于人口凈流出的狀態(tài)。

對于那些炒房客來說，購置房產(chǎn)的流動性是他們投資的關(guān)鍵。當(dāng)三四線城市房地產(chǎn)市場流動性大打折扣，這里也不再是他們青睞之地。

最近一段時間以來，“堅決遏制房價上漲”的信號愈加強(qiáng)烈。各地的調(diào)控政策也不斷加碼，根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，7月單月，全國樓市調(diào)控密集程度刷新歷史紀(jì)錄，合計超過60個城市，發(fā)布了超過70次各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策。不斷加碼的調(diào)控政策，也正在蔓延到三四線城市。

目前支撐三四線城市房價上漲的動力正逐漸削弱，而這一輪三四線城市樓市的春天似乎也已經(jīng)到了盡頭。

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