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自從金九銀十以來,不是各地維權(quán),就是各大房地產(chǎn)商相繼降價,不只是新房的售價在降,二手房的價格也在回落。這是,就有部分人趁著房價還算可以,開始抄底或者趁機(jī)置換。
今天小編就來給大家整理一下二手房交易中那些你不知道的套路。安排~
選中介要貨比三家
第一步,選中介。中介就像導(dǎo)購,你可以自主選購,但是中介會幫你省時省事,遇到專業(yè)的中介還會給你省錢。
一般中介的服務(wù)費都是區(qū)間浮動的,集中在1%-3%之間,可以適當(dāng)進(jìn)行砍價。
不要盲目追求價格低廉,在服務(wù)行業(yè)“一分錢一分貨”帶來的用戶體驗會更真實直接。
選經(jīng)紀(jì)人要費點心,畢竟服務(wù)質(zhì)量完全取決于對應(yīng)的經(jīng)紀(jì)人。這也是有訣竅的,主要是「貨比三家」,圈定好大致房源后,可以去房源附近不同門店,分別不同的經(jīng)紀(jì)人,通過反復(fù)溝通交流,按耐心熱情、專業(yè)度高的標(biāo)準(zhǔn)挑選稍微靠譜的經(jīng)紀(jì)人。
定房源要望聞問切
在實地看房階段,要小心中介暗挖的陷阱——
有的中介在邀約時,會說已經(jīng)聯(lián)系到房東可以看房,結(jié)果大老遠(yuǎn)的跑過去卻告知,這套房子剛剛被賣了……一般人可能不愿意白跑一趟,就被中介忽悠去看其他傭金更高的房子了。
這時候直接點破是套不出這房源真?zhèn)蔚摹?/p>
以其人之套還治其人之坑,你可以委托朋友屬意那個房源,讓中介帶看房。
如果,中介說房源還在,聊天記錄對峙之下,無論房源是否真實存在,都可以驗出真?zhèn)?,還起到敲山震虎的作用;
這是二手交易中比較常用的招了,中介要么是捂盤不賣,看菜下飯;要么是用虛假房源作為引你看房的“誘餌”。
看房次序也套路迂回:
中介可能先帶看較差的房源,降低你的期望值后,再推薦較為理想的房源,反襯之下讓你接受;或者一天跑十幾套房源,待你的耐心耐力消耗殆盡,再推薦最符合你心理預(yù)期的房子,倒時你可能會匆匆下定。
所以,我們看房前要咬定標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)算不放松,針對每一套房源都默默代入標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打分。
審度房子的時候,要注意房屋本身的朝向、采光、層高、裝修、面積,還有房屋外圍的情況,比如:位置、生活配套、小區(qū)綠化、物業(yè)管理等因素。
可以沿用中醫(yī)“望聞問切”的竅門:
望——獲知真實房齡
1、有時,中介帶看并不會提前告知房齡,而且不少重新翻修的房子是不能直觀獲知房齡的,但我們可以通過看廚衛(wèi)裝修,通過下水管道、衛(wèi)生間地漏等更換頻率較低的物品新舊程度,對房齡有大致的推斷。
2、從房屋結(jié)構(gòu)判斷:
聞——感受生活氛圍
在房子內(nèi)待上一段時間,感受周邊是否有敏感聲源,亦可自行測試房子的隔音效果;
如果時間充裕,可以在小區(qū)內(nèi)溜達(dá)一圈,用耳朵去聆聽鄰里的生活瑣碎,了解居住氛圍會。
問——調(diào)查周邊環(huán)境
1、通過詢問小區(qū)業(yè)主、物業(yè)工作人員,周邊有沒有加油站、變電站等高輻射設(shè)施,有無臨路、臨鐵路等噪音源;
2、詢問物業(yè)是否有充足的停車位,或者可供租賃的車位
3、詢問網(wǎng)絡(luò),網(wǎng)上搜一下該小區(qū)的安全狀況,比如是否發(fā)生過重大案件等
切——了解房子產(chǎn)權(quán)關(guān)系
產(chǎn)權(quán)關(guān)系就如同房子的“脈象”,是整個交易的核心,務(wù)必要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證,特別是權(quán)屬對象和數(shù)量要一一對應(yīng);其次,購房時的相關(guān)憑據(jù),比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等都應(yīng)認(rèn)真查驗。
在看房整個過程中,中介會不斷制造搶買氛圍,
“這房子真的很不錯我也有同事客戶在看””錯過了就沒了“ ”再不買要漲價了”...... 無一不是在逼定。
如果你表現(xiàn)出對房源的青睞,只需要捕捉到一點,中介就能興起燎原之火。
下不定決心的時候,中介會鼓動你交少一點定金,先鎖定房源又損失不大。買過東西的人都知道,但凡交了定金就裂開一個口子,每一次猶豫下單時銷售的風(fēng)就會吹進(jìn)來。
任何事情都經(jīng)不起行為導(dǎo)向推敲,中介的目的是快速實現(xiàn)成交,而你是為了選到實惠又合適的房子,本身就是沖突的。所以要把中介當(dāng)做獲取信息及簡化流程的工具,決策還是要自己遵循本心,獨立掌控。
簽合同要事無巨細(xì)
確定了房子,談好價格,似乎簽合同就順理成章了……
但是在這之前還有很重要的事情要做——產(chǎn)權(quán)調(diào)查,部分中介為了省事,會在簽合同后再進(jìn)行產(chǎn)調(diào),但是站在買房角度,我建議應(yīng)該把產(chǎn)調(diào)前置。
通過產(chǎn)調(diào),可以核實產(chǎn)權(quán)所有人、土地用途、建筑/套內(nèi)面積、房屋用途、抵押/查封情況等重要信息,做到產(chǎn)權(quán)明晰,萬無一失。
除此之外,下面才是重坑集合區(qū),務(wù)必在簽合同前約定好六個方面:房子到手價、產(chǎn)權(quán)情況、租賃情況、戶口遷出遷入、其他費用、裝修家具等。
以上種種,都是應(yīng)該在彌補協(xié)議約定好,明確違約責(zé)任,特別是在目前房價上漲的情況下,業(yè)主違約的幾率增大,要用運用契約保障自己的權(quán)益。
關(guān)于中介:要看懂哪些霸王條款?
至于中介費,可能中介會擺出公司要求說“公司規(guī)定網(wǎng)簽前付清”,但是實際上,時間可談,中介費盡量晚付,千萬不要一次性結(jié)清,要自己把控交易流程和時間,按節(jié)奏分期付費;
而且在明確費用時要列好對應(yīng)的服務(wù)明細(xì),把一些莫須有的如貸款服務(wù)費等堅決抵制。
關(guān)于自己:除了限定業(yè)主和中介,還要查驗自己,特別是限購限貸城市是否具備購房資格,如果要按揭買房,還要查明征信。
萬事皆備,才能踏實簽訂合同。
辦手續(xù)要“錙銖必較”
簽約后,開始著手辦理交易流程
在簽約前我們已經(jīng)前置了查驗真?zhèn)?、約定責(zé)任、規(guī)避風(fēng)險的工作,所以之后跟著中介走流程基本不會出現(xiàn)什么紕漏。
值得強調(diào)的是,在網(wǎng)簽沒有實行的城市,我們應(yīng)該簽買賣合同之后進(jìn)行產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記,不要嫌麻煩,在房管登記部門做好產(chǎn)權(quán)備案后,可以有效防止“一房二賣”,業(yè)主再不能將房子抵押、轉(zhuǎn)售給別人,即使簽了合同也無效。
接下類要重點剖析一下二手房買賣的重頭戲——各種交易稅費,大約會占據(jù)總房款的5%。
深圳二手房交易稅費表
為了堅決遏制“陰陽合同”和“高評高貸”現(xiàn)象,深圳于今年三月份正式實施“三價合一”政策。即統(tǒng)一網(wǎng)簽價(計稅價格)、銀行評估價(貸款用)和實際成交價統(tǒng)一。
但其他地區(qū)對于計稅價格的規(guī)定略為不同,計稅標(biāo)準(zhǔn)多以網(wǎng)簽價為準(zhǔn),而且稅率也因首套房二套房、面積大小的因素各有差異。稅費的大頭主要集中在契稅、增值稅和個稅,下圖可作為普通住宅計稅的參考:
錙銖必較才能降低稅費:
滿五唯一最低
符合滿五唯一條件的房屋是不用交納個人所得稅和增值稅的。
而滿二是免征增值稅的關(guān)鍵條件,即普通住宅無論是否唯一只要滿兩年的條件就可以免征增值稅;不滿二則需要全部交齊所有稅費。
則,稅費排序由低到高就是:滿五唯一<滿五不唯一/滿二<不滿二。
利用好網(wǎng)簽價
在沒有實行“三價合一”的城市,計稅價往往就是網(wǎng)簽價格,而非實際成交價格,所以低網(wǎng)簽價可以直接降低稅費。
而且,個人所得稅的稅率,如果按照核實計算,可以以(計稅價-原登記價格)*20%交納。這個差額越小,交稅就越少。所以,就出現(xiàn)了二手房界的「陰陽合同」,即實際成交價和網(wǎng)簽價不一致,通過降低網(wǎng)簽價、縮小差額來減少稅費。
(此招有風(fēng)險也有限制)
統(tǒng)計好額外開支
很多中介可能都不知道,計稅中的交易差,是可以扣掉賣方在房子上額外開支的
交易差=計稅價-原登記價格-其他額外開支
這意味著,如果業(yè)主是按揭購房,還貸后產(chǎn)生的銀行的利息是可以進(jìn)行抵扣的:
比如業(yè)主按揭100萬買的房子,還完房貸后還給銀行120萬,那么這20萬可以算入額外開支,可降低個稅=20*20%=4萬
除以上外,還衍生了【延期交易】【假贈與】等避稅方式,但都有違約、維權(quán)難的風(fēng)險.
贈與的房產(chǎn),還會造成買家無法辦理貸款,增加經(jīng)濟(jì)壓力,所以省錢固然重要,切莫因小失大。
后 話
二手房可能憂慮重重:程序復(fù)雜、稅負(fù)繁重,而且風(fēng)險藏底
但優(yōu)勢顯著:現(xiàn)房、配套完善、產(chǎn)權(quán)保障、質(zhì)量清晰、實惠可砍價
未知會生出忌憚,但不應(yīng)該是禁錮,二手房的可怕對于絕大多數(shù)人其實就是信息不對稱,買和賣的信息不對稱,買房和中介的信息不對稱,但只要多看,多問,多聽,多學(xué)。其實淘二手房并沒有那么難。
(來源:大胡子說房)
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