7月15日，港龍中國地產(chǎn)正式登陸港交所，成功填補(bǔ)近半年來內(nèi)房企IPO的空白，極大提振排隊(duì)中或擬上市中小型房企的信心。目前，處在港交所排隊(duì)序列的房企尚有金輝控股、上坤地產(chǎn)、祥生控股等8家。

港交所排隊(duì)上市中房企資料來源：港交所

上市以來的三周，港龍中國地產(chǎn)的股價一直處于穩(wěn)定狀態(tài)，能夠達(dá)到這一點(diǎn)委實(shí)不易。

進(jìn)一步將時間軸拉長，過往房地產(chǎn)市場經(jīng)歷黃金20年，卻自始至終伴隨著行業(yè)洗牌，其中以2013-2015年間尤甚。作為2007年成立的年輕房企，港龍中國地產(chǎn)在大浪淘沙中未被淘汰，反而成功踏入資本市場，展現(xiàn)出強(qiáng)大的生命力和內(nèi)生競爭力。

跨上新的臺階，港龍中國地產(chǎn)初心未改，朝著更快、更穩(wěn)的路徑前行;相應(yīng)成果終將在財務(wù)數(shù)據(jù)上得到反映，這將帶給投資者更大回報。

借力朋友圈，全國化再上層樓

白銀地產(chǎn)時代，“規(guī)模為王”不再被人奉若圭皋，如何在保持規(guī)模擴(kuò)張的同時，并能積極防范風(fēng)險成為眾多房企的一致考量。港龍中國地產(chǎn)深諳此間的平衡術(shù)，走上穩(wěn)健的全國化擴(kuò)張之路。

憑借首個住宅項(xiàng)目港龍華庭及首個商業(yè)項(xiàng)目港龍尚層，港龍中國地產(chǎn)一舉奠定其在江蘇常州的根基，但在2012年之前始終將自身圈定在江蘇地界。然則 “不要將雞蛋放在同一個籃子里”，單一區(qū)域布局顯然存在較大弊端，容易陷入需求不足、政策突變的困境。

恰值2013-2015年大本營城市常州市場不景氣之際，港龍中國毅然決定走出江蘇，邁開深耕長三角的步伐;而在2018年，港龍中國開始在上海、杭州等一線和強(qiáng)二線城市拿地，同時將業(yè)務(wù)拓展至華中和西南地區(qū)，先后落子貴州、河南兩省。

港龍中國地產(chǎn)的全國化并沒就此打住，年初以來這一進(jìn)程再度提速。今年4月，港龍中國地產(chǎn)以蕪湖為啟動點(diǎn)進(jìn)入安徽，并接連拿下數(shù)塊核心地塊;其后又快速成立西南等區(qū)域公司，全面開拓并尋求中國其他核心增長區(qū)域的開發(fā)機(jī)會。

至此，港龍中國地產(chǎn)已在上海、杭州、南京、蘇州、南通等眾多城市累計(jì)開發(fā)近70個項(xiàng)目。按照其的“深耕現(xiàn)有城市為基礎(chǔ)，積極布局高成長性區(qū)域”的發(fā)展策略，后續(xù)港龍中國地產(chǎn)的全國化特征將會愈加明顯。

一味冒進(jìn)卻不是港龍中國地產(chǎn)的代名詞，除了遵循完善的拿地擴(kuò)儲邏輯之外，其戰(zhàn)略合作、聯(lián)合開發(fā)的合作模式亦是可圈可點(diǎn)。

以常熟碧桂園?領(lǐng)譽(yù)為標(biāo)志，港龍中國地產(chǎn)自2015年底開啟合作嘗試，此后陸續(xù)同碧桂園、中南建設(shè)、融創(chuàng)中國、弘陽地產(chǎn)、Seazen、Black Peony及正榮地產(chǎn)等知名品牌進(jìn)行多個項(xiàng)目共同開發(fā)，一系列項(xiàng)目鍛就其對合作模式的深層次理解。

由于合作模式的大力推廣，港龍中國地產(chǎn)的財務(wù)狀況也受到有力加持。據(jù)悉，在2018年以及2019年，其應(yīng)占合營企業(yè)及聯(lián)營公司溢利分別達(dá)到8009.3萬元及3.59億元。

合作模式業(yè)績情況資料來源:招股書

近日港龍中國地產(chǎn)同力高集團(tuán)、黑牡丹置業(yè)兩位新老朋友簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，標(biāo)志著其戰(zhàn)略合作勢力圈進(jìn)一步擴(kuò)大。根據(jù)協(xié)議，港龍中國地產(chǎn)將與前者共享“具有核心競爭力資質(zhì)的資源、業(yè)務(wù)和團(tuán)隊(duì)”，并與后者共同進(jìn)行項(xiàng)目投資及金融合作。

IPO早知道認(rèn)為，通過廣交朋友，港龍中國地產(chǎn)確能利用對方的優(yōu)勢資源，快速切入新的市場，減小磨合難度，這樣便于分擔(dān)市場風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。

深耕長三角，可售貨值潛能巨大

港龍中國地產(chǎn)的出身，可以說是自帶光環(huán)，聚焦長三角深耕為其構(gòu)筑一道天然的屏障。毫無疑問，囊括中國總?cè)丝诘?6.2以及國內(nèi)生產(chǎn)總值的23.9的長三角地區(qū)是中國經(jīng)濟(jì)最繁榮、最具活力的地區(qū)之一。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月TOP100房企拿地總額達(dá)到1.52萬億元，其中京津冀、粵港澳大灣區(qū)、長三角、長江中游和成渝五大城市群合計(jì)占比58.6，而長三角以29的比例高居熱度榜首。

宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境稟賦，疊加各大房企瘋狂加碼，長三角地區(qū)的樓市必將在長久的未來得到維系。據(jù)了解，港龍中國地產(chǎn)現(xiàn)有的53個已開發(fā)項(xiàng)目中有51個位于蘇浙滬，三地土儲合計(jì)占其總土儲比例的93.9，區(qū)域深耕的特性顯而易見。

港龍中國土儲分布資料來源：招股書

相對已竣工的土儲，港龍中國地產(chǎn)廣闊的開發(fā)中或未開發(fā)的土儲更應(yīng)值得關(guān)注，這也是其在未來盈利能力的保障。按結(jié)構(gòu)劃分，港龍中國地產(chǎn)未來合計(jì)可利用的土儲面積合計(jì)為518.36萬平米，約是已竣工26.08萬平米近20倍。一旦前期項(xiàng)目逐漸轉(zhuǎn)為待售，給其帶來的業(yè)績增量無疑巨大。

鑒于收入結(jié)轉(zhuǎn)存在滯后效應(yīng)，房企當(dāng)前的財務(wù)業(yè)績僅能反映以前年度，合約負(fù)債可以看做預(yù)計(jì)未來業(yè)績的一個趨向性指標(biāo)。按照通用收入確認(rèn)準(zhǔn)則，房企的合約負(fù)債是指預(yù)收的購房款以及其他預(yù)收款項(xiàng)的合計(jì)數(shù)，相應(yīng)商品房的交付，使得該部分逐步結(jié)轉(zhuǎn)為房企的收入。

而港龍中國地產(chǎn)的合約負(fù)債大規(guī)模增長，表現(xiàn)為由2017年的25.27億元增至2019年的84.16億元，復(fù)合年增長率高達(dá)82.5。與2019年其的收入19.78億元相比，該等規(guī)模已是當(dāng)年的四倍有余。以此來看，龐大的合約負(fù)債存量鎖定港龍中國地產(chǎn)未來的營收結(jié)轉(zhuǎn)。

港龍中國合約負(fù)債資料來源:招股書

況且，如今消費(fèi)升級的浪頭高漲，產(chǎn)品力日益成為房企角逐的焦點(diǎn)。港龍前瞻性地洞察這一趨勢，打造尊享、輕奢、宜居三大產(chǎn)品線，貫徹精制主義的理念，從產(chǎn)品設(shè)計(jì)到施工，從選材到工藝工法，每個環(huán)節(jié)都注入其對品質(zhì)的追求，不斷打磨產(chǎn)品與服務(wù)，這又為其在未來的競爭中贏得更多砝碼。