來(lái)源：葉檀財(cái)經(jīng)

北京不缺公積金，北京沒(méi)有到警戒線

有聲音說(shuō)，北京出臺(tái)公積金新政是因?yàn)榭傤~度不足，所以才跟繳存年限掛鉤，減少大家的公積金貸款。

北京住房公積金中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這純粹是一種誤讀，截止到上個(gè)月，北京公積金結(jié)余的現(xiàn)金資金有120億元，每個(gè)月還有繳存結(jié)余和貸款還款，不存在資金緊張的問(wèn)題。

我相信這是事實(shí)，以往討論公積金，一直說(shuō)的是怎么提高使用效率的問(wèn)題，而不是匱乏的問(wèn)題。我們的公積金基數(shù)龐大，使用效率不高，這一輪上漲周期，公積金使用大大增加。

公積金繳納情況不錯(cuò)，尤其是北京這樣的大城市，還沒(méi)有到達(dá)警戒線。

今年7月，住建部、財(cái)政部、央行聯(lián)合印發(fā)《全國(guó)住房公積金2017年年度報(bào)告》，2017年，住房公積金繳存額18726.74億元，同比增長(zhǎng)13.06%。2017年年末，住房公積金繳存總額124845.12億元，繳存余額51620.74億元，分別比上年末增長(zhǎng)17.68%和13.13%。

有6個(gè)省、市公積金繳存額超千億，廣東體量最大，北京也不少。

廣東、北京、江蘇、浙江、上海、山東公積金繳存額超千億，總計(jì)8676.01億元，占比46.3%。廣東是勞動(dòng)力流入大省，公積金繳存額全國(guó)第一，可以理解。2017年廣東住房公積金繳存額2035.20億元，比2016年增加262.11億元，漲幅14.78%。

北京排名第二，公積金繳存額1711.59億元，同比增長(zhǎng)13.9%。北京單位少，但規(guī)模大，工資收入水平相對(duì)較高，繳存額度相對(duì)較高。

排名第三到第五的是江蘇、浙江和上海，公積金繳存額分別為1562.51億元、1191.01億元、1133.69億元。上海盡管工資收入水平上海和北京差不多，但在規(guī)模上小于北京。

注意！北京、上海、浙江、福建、安徽等10省市個(gè)人住房貸款率超過(guò)了90%！

控制公積金貸款是調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)冷熱的一個(gè)手段。

從2013年到2016年房產(chǎn)熱期間，個(gè)人房貸、公積金貸款同步上升。

2017年，有16省市個(gè)人住房貸款率超85%的警戒線，比2016年多4個(gè)，其中10省市個(gè)人住房貸款率超90%，江蘇、浙江、北京、上海、貴州、福建、重慶，估計(jì)這些省市的公積金政策只會(huì)嚴(yán)不會(huì)松。

個(gè)人住房貸款率超100%的省市由2016年的8個(gè)減少為2017年的3個(gè)，分別是天津（111.33%）、安徽（101.26%）、浙江（101.24%），這三個(gè)城市要重點(diǎn)關(guān)注。安徽、重慶等省市公積金繳存乏力，貸款基數(shù)太高，是重點(diǎn)中的重點(diǎn)。

從2017年開(kāi)始，公積金貸款增速下降。有22省市住房公積金發(fā)放額出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，其中江西、福建、安徽、河南、河北、北京、上海、天津降幅超30%，北京、上海、天津降幅墊底，分別為50.1%、50.5%、78.0%。公積金貸款下降，說(shuō)明泡沫風(fēng)險(xiǎn)在逐步下降。

北京公積金提取一度飆漲，必須降溫。

據(jù)《北京日?qǐng)?bào)》報(bào)道，2008年之前，幾乎每年通過(guò)公積金貸出的資金在100億元以內(nèi)；到2015年，貸款資金達(dá)到800億元左右；2016年，達(dá)到了1000億元以上；2017年，受“3·17新政”影響，貸款資金降至500億元左右。恢復(fù)到500以下，是正常的。

北京公積金新政打擊金融套利

公積金繳納多、貸款多的人，存在比較大的套利空間。公積金本質(zhì)上是畸低利率的互助貸款，貸到公積金就可以套利。

按照以往繳納額的政策，繳納多，貸款的次數(shù)、金額也多，如果遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于繳納額，金融套利空間太大。

2018年年初，有個(gè)金融網(wǎng)站發(fā)布了這樣的套利指南：

小明在杭州，工作滿兩年，基礎(chǔ)工資10萬(wàn)，單身狗。公積金一般按基本工資的12%來(lái)交，加上公司的部分，一共就是24%。因此，小明每年有2.4萬(wàn)的公積金。

每個(gè)城市公積金政策不同，有不同的公積金貸款倍數(shù)，一般是10-20倍，杭州15倍。

小明能申請(qǐng)到的公積金貸款額度為：15×近12個(gè)月的公積金月均余額。

小明從第二年末申請(qǐng)買房，近12個(gè)月的期初是2.4萬(wàn)，期末是4.8萬(wàn)，月均余額是3.6萬(wàn)。可貸額度為3.6*15=54萬(wàn)。

杭州個(gè)人公積金貸款上限為50萬(wàn)元，小明最多只能申請(qǐng)到50萬(wàn)貸款。如果結(jié)婚了，和老婆一起最多可貸100萬(wàn)。

第二年工作結(jié)束，小明賬戶有了4.8萬(wàn)的公積金余額，他提取出公積金余額4.8萬(wàn)元，轉(zhuǎn)手投資某款產(chǎn)品，年化10%。兩年后，4.8萬(wàn)元利滾利到5.8萬(wàn)。

此時(shí)，小明準(zhǔn)備買房，由于又工作了兩年，他賬戶的4.8萬(wàn)公積金又能貸50萬(wàn)。

買房后，小明憑購(gòu)房合同，再次提取出帳戶里4.8萬(wàn)公積金，再次投資年化10%的產(chǎn)品，公積金貸款利率3.25%，中間有6.75%的利差。當(dāng)然，還有其他一些管理費(fèi)等成本。

又過(guò)了兩年，房子交付了。

小明合計(jì)9.6萬(wàn)的公積金，四年時(shí)間滾到12.4萬(wàn)，原本公積金是1.75%的年息，只有9.9萬(wàn)，現(xiàn)在多了2.5萬(wàn)。這種套利手段，對(duì)公積金繳納額度大的人有利。

當(dāng)然，套利有風(fēng)險(xiǎn)，公積金審批不一定能通過(guò)。

北京公積金中心有負(fù)責(zé)人表示，外地很多地方采取貸款額度與公積金繳存額度掛鉤，北京采取與繳存年限掛鉤的方式，是為了更好地體現(xiàn)公平。貸款額度跟繳存余額掛鉤，對(duì)高收入群體有利，他們按照公積金的上限比例繳納，能通過(guò)金融手段進(jìn)行套利。

低收入群體的公積金繳存額度一般比較低，用年限計(jì)算，對(duì)低收入階層相對(duì)有利。

租房客會(huì)增加，租金壓力將上升

北京公積金新政，每繳存一年可貸10萬(wàn)元，繳存年限不夠1整年的，按1整年計(jì)算，最高可貸120萬(wàn)元。

年輕人如果從22歲開(kāi)始工作，到34歲左右可以貸款120萬(wàn)元的最高限額，加上首付比例上調(diào)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力弱、薪資不高的年輕人，不可能借助公積金提前買房。想繼續(xù)北漂的工薪族，會(huì)放棄買房，選擇租房。

既然公積金貸款不再與繳存余額掛鉤，而與年限掛鉤，年輕人可以提取公積金去租房。去年，北京租房提取公積金就在上升，大約是75萬(wàn)筆，涉及金額高達(dá)80多億元，涉及幾十萬(wàn)人。

按照現(xiàn)行政策，繳存職工滿足在北京無(wú)房等條件，可以申請(qǐng)租房提取。無(wú)法提供租房合同和發(fā)票的，每月可提取1500元；提供合同和發(fā)票的，每月可以按照實(shí)際租金和月繳存額來(lái)提取，實(shí)際租金不能超過(guò)月繳存額。

衍生出的問(wèn)題是，租客多了，租金壓力可能攀升，因?yàn)?，短期?nèi)可供出租的房源不會(huì)大幅上升。

還有一種可能是，當(dāng)?shù)赜绣X人會(huì)全款買房，用來(lái)出租。但可能性不大，這些房東面臨可能的房產(chǎn)稅，以及流通的壓力，并且租金回報(bào)率跟其他投資品相比，優(yōu)勢(shì)不大。

租金價(jià)格上漲，有些北漂會(huì)離開(kāi)，當(dāng)?shù)厝丝跁?huì)進(jìn)一步下降，有些北漂將跑到城六區(qū)以外的地方租房，鐘擺現(xiàn)象可能加劇。

新政目標(biāo)：不鼓勵(lì)年紀(jì)輕輕就買房，不鼓勵(lì)異地瞎買房

首先，年紀(jì)太輕的，不鼓勵(lì)買房。

有人質(zhì)疑，公積金新政讓許多剛工作沒(méi)多久的年輕人貸款額度一下從120萬(wàn)降到了幾十萬(wàn)，剛需被迫退出市場(chǎng)。

但北京住房公積金中心相關(guān)負(fù)責(zé)人不是這么解釋的。實(shí)際情況是，北京申請(qǐng)北京公積金貸款的人群以70后、80后為主，2017年47000筆個(gè)貸申請(qǐng)中，70后、80后占比過(guò)半，90后貸款占比不大。70后、80后的繳存年限大部分已經(jīng)超過(guò)或者接近了12年。

“剛畢業(yè)的大學(xué)生，‘六個(gè)錢包’購(gòu)房的這種算不算剛需，值得商議?！笔裁词恰皠傂琛?？咱們得重新定義，工作12年以上買房正常，大學(xué)剛畢業(yè)就買房，不鼓勵(lì)。

大學(xué)一畢業(yè)就想買房？可以，用自己的錢，多繳首付，用商業(yè)貸款。你剛上班兩年，憑什么拿著廉價(jià)的公積金買房？三十幾歲買房才被鼓勵(lì)，德國(guó)這些國(guó)家就是如此。

新的公積金政策參照現(xiàn)行商貸政策，調(diào)整了首付比例。原來(lái)首套普通住房公積金首付比例最低20%，現(xiàn)在提高至35%（經(jīng)適房、共有產(chǎn)權(quán)房除外），二套房首付比例不低于60%。

想買房，只能增加首付和換成商業(yè)貸款。倘若換成商業(yè)貸款，壓力就會(huì)上升。有人算了一筆賬，假設(shè)之前公積金貸款120萬(wàn)元，貸25年，等額本息需支付利息55.4萬(wàn)元，月供5848元，換成商業(yè)貸款后需要多付43.3萬(wàn)元的利息，月供增加至7290元，每月多還1442元。

在戶籍所在地、長(zhǎng)期工作地之外買房的，也不鼓勵(lì)，因?yàn)橛谐捶康南右伞?/p>

北京同日公布的《關(guān)于落實(shí)放管服、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境提升住房公積金歸集服務(wù)水平的通知》，明確住房公積金繳存人及配偶購(gòu)買北京的住房，或購(gòu)本人及配偶身份證、戶口簿記載的縣、市或戶籍所在地的省會(huì)城市內(nèi)的住房，方可辦理公積金提取，否則不予辦理。

一個(gè)流傳很廣的例子是，如果張三是河北邯鄲人，只有在北京、邯鄲、或者河北省會(huì)石家莊購(gòu)房，才能提取公積金。這打擊了一些不是省會(huì)的房地產(chǎn)熱門城市，像大連、青島、廈門、蘇州。

最后，在京購(gòu)房最好在城六區(qū)以外，別集中在市中心。

北京市區(qū)人口過(guò)于擁擠，非首都功能產(chǎn)業(yè)外遷，公積金調(diào)整配合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、區(qū)域重新配置。

戶籍在北京城六區(qū)的購(gòu)房家庭，在城六區(qū)外購(gòu)房且為首套房的，最高貸款額度可上浮10萬(wàn)元、20萬(wàn)元。

比如，借款申請(qǐng)人戶籍均在北京市東城區(qū)或西城區(qū)的，購(gòu)買城六區(qū)以外的首套住房，最高貸款額度可上浮至140萬(wàn)元；對(duì)于不屬于前一種情況，但借款申請(qǐng)人的戶籍均在城六區(qū)的，購(gòu)買城六區(qū)以外的首套住房，最高貸款額度可上浮至130萬(wàn)元。下調(diào)了二套房貸款最高貸款額度，由80萬(wàn)元下調(diào)為60萬(wàn)元。很明顯，人口要從城六區(qū)向外走，但也不能超過(guò)兩套。

有人認(rèn)為，新公積金政策，城六區(qū)人口郊區(qū)買房公積金貸款只有最高10萬(wàn)元、20萬(wàn)元的上浮額度，對(duì)動(dòng)輒幾百萬(wàn)元一套的房子來(lái)說(shuō)“并不解渴”。

這是多慮，公積金通常只有象征意義，在京郊買房，真的指望公積金把一半的房貸付了？

目標(biāo)，提前擠破小泡泡，用家庭資金夯實(shí)房地產(chǎn)基礎(chǔ)。