鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)綜合 來源：央視財(cái)經(jīng)、法制晚報(bào)、中國經(jīng)營(yíng)報(bào)、中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)、濟(jì)南樓市分析等

據(jù)《中國經(jīng)營(yíng)報(bào)》報(bào)道，住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司相關(guān)人士表示，向廣東、湖北、四川等各地下發(fā)逐步取消商品房預(yù)售，全面實(shí)施現(xiàn)售征詢意見情況并不屬實(shí)?！皼]有，該情況并不屬實(shí)，具體我們也在調(diào)查處理當(dāng)中，具體情況不方便透露?！?/p>

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虛驚一場(chǎng)

9月21日，有媒體報(bào)道，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)向各副會(huì)長(zhǎng)單位下發(fā)《關(guān)于請(qǐng)?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》稱，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬訂了“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項(xiàng)調(diào)整”的材料，并將于9月25曰上報(bào)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部。

廣東省住建廳擬訂的相關(guān)材料提出，商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競(jìng)爭(zhēng)等風(fēng)險(xiǎn)，建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售。

《通知》稱，日前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)《關(guān)于對(duì)現(xiàn)有行政許可事項(xiàng)進(jìn)行清理論證并對(duì)已取消下放落實(shí)情況進(jìn)行全面評(píng)估的函》。

要求，對(duì)商品房預(yù)售許可進(jìn)行深入研究，建議保留或提高許可條件的，要列明法律法規(guī)依據(jù)外的理據(jù)，充分論證繼續(xù)保留或提高許可條件的合理性、必要性；建議取消的，要同步研究提出事中事后監(jiān)管措施。

考慮到當(dāng)前的信貸政策持續(xù)收緊，開發(fā)企業(yè)資金壓力普遍加大，如直接取消預(yù)售，一方面，房地產(chǎn)開關(guān)企業(yè)融資的周期必然大幅變長(zhǎng)，一旦遇到市場(chǎng)變動(dòng)沖擊，極易出現(xiàn)資金鏈斷裂，導(dǎo)致工程爛尾。另一方面，可能會(huì)出現(xiàn)階段性供應(yīng)“休克”，相應(yīng)的矛盾會(huì)集中爆發(fā)，影響社會(huì)穩(wěn)定和市場(chǎng)健康發(fā)展。

因此，建議在一些城市逐步試點(diǎn)取消預(yù)售制度，對(duì)于新出讓土地，逐步實(shí)行現(xiàn)售。并擬定取消預(yù)售，全面實(shí)施現(xiàn)售的時(shí)間表，分階段推進(jìn)。第一階段若干年內(nèi)保留預(yù)算許可，把預(yù)售條件的工程形象進(jìn)度提高至主體結(jié)構(gòu)工程封頂；第二階段全面實(shí)施現(xiàn)售，并將時(shí)間表向社會(huì)公布，讓房地產(chǎn)行業(yè)和社會(huì)公眾都做好充分的準(zhǔn)備。

商品預(yù)售真的要廢除了么？

廣東省房協(xié)相關(guān)人士表示，目前通知正在征求意見過程中，是否會(huì)正式發(fā)布還待最終意見的匯總和研究。

隨后，住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司相關(guān)人士在接受媒體采訪時(shí)，否認(rèn)了這個(gè)消息，他表示，向廣東、湖北、四川等各地下發(fā)逐步取消商品房預(yù)售，全面實(shí)施現(xiàn)售征詢意見情況并不屬實(shí)?！皼]有，該情況并不屬實(shí)，具體我們也在調(diào)查處理當(dāng)中，具體情況不方便透露?！?/p>

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由來已久

國自1994年《房地產(chǎn)管理法》頒布以來，商品房預(yù)售制度實(shí)施已近25年，設(shè)立的初衷是通過縮短房地產(chǎn)企業(yè)資金回流的周期，來緩解房地產(chǎn)行業(yè)的資金困局，從而促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。

2005年，中國人民銀行8月15日發(fā)布的《2004中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》指出，在時(shí)下上海、北京等房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)城市，房地產(chǎn)開發(fā)商將未開發(fā)的樓盤提前預(yù)售，這愈發(fā)加劇了消費(fèi)者超前購房行為。報(bào)告稱，“很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。”

隨后的十多年時(shí)間里，也時(shí)不時(shí)有取消商品房預(yù)售的呼聲傳出，但至今并沒有地區(qū)真正取消這一制度。

但如今很多事實(shí)說明，商品房預(yù)售制度在促進(jìn)發(fā)展的同時(shí)，也產(chǎn)生了不少質(zhì)量問題，交付問題、或者開發(fā)商跑路等問題，結(jié)果吃虧的都是購房者。

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可見一斑

這一會(huì)兒說要試點(diǎn)逐步取消，馬上又有消息辟謠，一石激起千層浪，有鑒于商品房預(yù)售制度對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈條上的關(guān)鍵性影響，多位房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)表了對(duì)于這一消息的看法。

融創(chuàng)某高管

此事應(yīng)該不會(huì)疾風(fēng)暴雨似地推進(jìn)實(shí)行，否則大多數(shù)房企會(huì)死掉，造成很多樓盤因缺乏資金而爛尾。但這（取消預(yù)售制）是房地產(chǎn)改革的方向，遲早會(huì)這樣。

保利某高管

剛聽說，實(shí)際會(huì)不會(huì)執(zhí)行，什么時(shí)候什么區(qū)域執(zhí)行現(xiàn)在說為時(shí)尚早，但這個(gè)消息擴(kuò)散，會(huì)影響社會(huì)看空的預(yù)期。預(yù)計(jì)政策最終落實(shí)的可能性不大。

某上市國企高管

就是降杠桿。取消預(yù)售的話，那資金周轉(zhuǎn)的就更慢了，資金周轉(zhuǎn)慢的話周轉(zhuǎn)率低資金占用的時(shí)間就更長(zhǎng)，你就這么多錢，那你同時(shí)就不能開發(fā)那么多的項(xiàng)目，每個(gè)公司的負(fù)債率也會(huì)降低。

陽光城某高管

細(xì)節(jié)不清楚，但認(rèn)為（取消預(yù)售制度）有可能實(shí)施，因?yàn)橐种品績(jī)r(jià)有用。如果取消，將負(fù)面影響極大吧，會(huì)影響到開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)。

碧桂園某高管

這個(gè)是意見征詢，應(yīng)該是行政力量推動(dòng)，估計(jì)落地可能性會(huì)很大。而且對(duì)市場(chǎng)肯定會(huì)有影響，畢竟改變了房企的決策模型，開發(fā)成本會(huì)增加。

世茂某高管

感覺短期內(nèi)實(shí)施可能性不大，地方財(cái)政稅收等壓力都很大，而且廣州在建工程面積較大，政策影響面也會(huì)很大。不過，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看這是個(gè)方向。

綠城某高管

從價(jià)值規(guī)律和調(diào)控角度考慮，有可能（實(shí)施）。

遠(yuǎn)洋北京項(xiàng)目總

北京不可能實(shí)施，廣州出這個(gè)可能是為了抑制現(xiàn)在開發(fā)商的高周轉(zhuǎn)。

路勁廣州某副總

這個(gè)不是目前還在征求意見嗎？征求意見就是表明還有機(jī)會(huì)不實(shí)施，這是第一。第二，如果征求意見之后真的一定要實(shí)施，它也是有個(gè)緩沖期的，短期內(nèi)是不會(huì)實(shí)施的，或者說短期內(nèi)實(shí)施對(duì)于工程進(jìn)度的要求也會(huì)提高一點(diǎn)，現(xiàn)在是三分之二，三分之二提到結(jié)構(gòu)封頂，實(shí)際上往后拖延不了多長(zhǎng)時(shí)間。

所以我個(gè)人覺得這個(gè)通知，它短期對(duì)整個(gè)地產(chǎn)的這個(gè)實(shí)質(zhì)性影響的話啊，對(duì)整個(gè)行業(yè)實(shí)力影響是很小的。但是它對(duì)于心理預(yù)期的影響，我覺得還是挺大的，特別是本身，現(xiàn)在市場(chǎng)行情又不好，很多小開發(fā)商本來就已經(jīng)撐不住了，資金鏈非常緊張，這個(gè)時(shí)候再來這么一個(gè)通知，對(duì)未來的預(yù)期的話就會(huì)越來越差，可能會(huì)導(dǎo)致說這個(gè)降價(jià)銷售啊，甚至說賣項(xiàng)目啊，賣地啊這種。

新城控股副總裁歐陽捷

靠譜，這是一種趨勢(shì)，長(zhǎng)期來看，我們遲早會(huì)過渡到這個(gè)時(shí)期。

億翰智庫董事長(zhǎng)陳嘯天

方向沒問題，但需要逐步提高預(yù)售的門檻，而不是一下子就取消，有個(gè)過渡期吧。兩個(gè)方面：其一，供應(yīng)跟不上，尤其是我們近三年總體上房地產(chǎn)業(yè)處于去庫存的周期，短期供應(yīng)會(huì)出現(xiàn)很大問題；其二，開發(fā)周期拉長(zhǎng)，房企杠桿降低，成本提高。這兩個(gè)方面，按理都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)有抬升的可能性。

我理解，當(dāng)下逐步取消預(yù)售制度本身沒問題，只要是逐步慢慢來，畢竟預(yù)售會(huì)帶來諸多潛在風(fēng)險(xiǎn)。但短期，由于供應(yīng)跟不上和成本提升，不可避免的會(huì)出現(xiàn)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的可能性。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉

首先：預(yù)售制度的確問題非常多，當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)各種質(zhì)量問題，交付問題，基本都與預(yù)售制度有關(guān)系。預(yù)售制度對(duì)于消費(fèi)者來說保障度低，不確定因素太多。但在過去幾十年，預(yù)售制度的確加快了房地產(chǎn)企業(yè)的銷售節(jié)奏，加快了房地產(chǎn)的建設(shè)量。商品房預(yù)售制度是房地產(chǎn)行業(yè)能夠快速發(fā)展最重要的基礎(chǔ)條件之一，但同時(shí)也帶來了大量的矛盾和糾紛，這些矛盾和糾紛不僅讓購買者付出了不小的代價(jià)

現(xiàn)房銷售制度，所見即所得，這也可以倒逼開發(fā)商更關(guān)注質(zhì)量。

其次：取消預(yù)售制度，短期看，可能性不大，因?yàn)楫?dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)依然中小企業(yè)集中，龍頭房企占比份額不高，當(dāng)下取消預(yù)售，有利于資金寬裕的國企，大企業(yè)。對(duì)小企業(yè)來說是滅頂之災(zāi)。

加大企業(yè)的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致企業(yè)回款周期嚴(yán)重拉長(zhǎng)。

商品房預(yù)售制度是房地產(chǎn)行業(yè)能夠快速發(fā)展最重要的基礎(chǔ)條件之一，但同時(shí)也帶來了大量的矛盾和糾紛，這些矛盾和糾紛不僅讓購買者付出了不小的代價(jià)

第三：短期看，如果取消預(yù)售制度，會(huì)帶來供應(yīng)量短期銳減的擔(dān)憂，不利于平穩(wěn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)要進(jìn)入現(xiàn)房銷售必須要在房?jī)r(jià)平穩(wěn)周期內(nèi)，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)基本進(jìn)入存量環(huán)節(jié)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率降低的情況下。當(dāng)下如果取消預(yù)售制，起碼50%的房地產(chǎn)將倒閉。

第四：預(yù)售制度不應(yīng)該一刀切取消，但應(yīng)該逐漸加大規(guī)范。

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