來源：國(guó)民經(jīng)略（guominjinglve），轉(zhuǎn)載已獲授權(quán)，不代表鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)觀點(diǎn)

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樓市冰封，已然成為從上到下的共識(shí)。

自1998年住房市場(chǎng)化改革以來，樓市第一次遭遇如此之多的限制，買房投資首度面臨如此之多的不確定因素，這意味著過往的樓市投資邏輯都將不再適用。

暴漲時(shí)代的邏輯簡(jiǎn)單且粗暴，買到就是賺到，這是全民共識(shí)；暴跌時(shí)代的邏輯也很簡(jiǎn)單，任其降價(jià)打折，我自巋然不動(dòng)。唯有冰封模式，前進(jìn)后退皆不得，買與不買都兩難。

越是到了轉(zhuǎn)折時(shí)刻，越需要專業(yè)判斷。越是到了變局關(guān)頭，也需要理性分析。這篇文章，既是對(duì)樓市冰封模式的全面解讀，也是具有實(shí)操價(jià)值的買房投資指南。

1

趨勢(shì)

房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲，但中間會(huì)玩過山車

這是我們對(duì)歷史經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，也是對(duì)樓市周期循環(huán)往復(fù)的根本判斷。

站在房?jī)r(jià)暴漲的山峰，每個(gè)人都能得出“房?jī)r(jià)一直漲”的結(jié)論。但事實(shí)上，房?jī)r(jià)并非“只漲不跌”，歷史上的幾次調(diào)整，讓不少人膽戰(zhàn)心驚。

全國(guó)范圍的大調(diào)整，第一次是2008年，受金融危機(jī)影響，被后來的四萬(wàn)億大投資所拯救；第二次是2014年，被“漲價(jià)去庫(kù)存”和“棚改貨幣化”所挽回。

至于區(qū)域崩盤，案例更不少。最早的一次是1990年代的海南大崩盤，“天涯海角爛尾樓”的景觀曬了許多年，直到10年后海南旅游島規(guī)劃出臺(tái)，方才得到緩解。

最近的一次是2011年的溫州民間借貸危機(jī)，帶動(dòng)樓市泡沫破裂。溫州房?jī)r(jià)直接腰斬，直到這一輪，還沒回到當(dāng)初的頂峰。

即使房?jī)r(jià)一直漲，一次大跌也會(huì)讓許多人回到原點(diǎn)。

香港可謂一直漲的典型，但1997-2003的大跌，讓無數(shù)人淪為“負(fù)資產(chǎn)者”。房?jī)r(jià)最高下跌70%以上，棄房斷供屢見不鮮。

即使后來房?jī)r(jià)一路上漲，有多少普通家庭能撐過這幾年？又有多少高杠桿者能全身而退？

沒有對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，那就不要隨意去對(duì)賭風(fēng)險(xiǎn)。

所以，即便房?jī)r(jià)一直漲，悶頭進(jìn)去買房的邏輯，也不是在所有時(shí)候都適合。當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整信號(hào)時(shí)，無論多謹(jǐn)慎都不為過。

2

環(huán)境

內(nèi)外壓力疊加，樓市冰封是必然選擇

要想了解樓市為何被全面冰封，必須要明白大環(huán)境正在發(fā)生何種變化。

對(duì)外，美國(guó)拿出了“減稅加息縮表”的三板斧，全球資金回流，帶來人民幣貶值和資本外流的雙重壓力；與此同時(shí)，貿(mào)易爭(zhēng)端一直未有緩解，出口形勢(shì)受到影響，經(jīng)濟(jì)下行壓力進(jìn)一步加劇。

對(duì)內(nèi)，居民杠桿率翻倍，高房?jī)r(jià)已經(jīng)對(duì)消費(fèi)形成擠壓效應(yīng)，房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)也處于事實(shí)上的高位。經(jīng)濟(jì)下行、消費(fèi)不振、老齡化危機(jī)同時(shí)到來，整個(gè)市場(chǎng)面臨前所未有的重負(fù)。

正是在這種背景下，樓市調(diào)控不斷加碼。既要限制需求，也要限制供給，更要限制整個(gè)市場(chǎng)的自由交易，既要防范資金快進(jìn)快出造成的劇烈波動(dòng)，也要防范樓市風(fēng)險(xiǎn)波及到整個(gè)經(jīng)濟(jì)體中。

一言以蔽之，樓市冰封，以時(shí)間換空間，防范風(fēng)險(xiǎn)，為長(zhǎng)效機(jī)制落地提供可能。

這種背景下，樓市的玩法已經(jīng)發(fā)生變化。政策鼓勵(lì)你沖的時(shí)候，就不要猶豫；當(dāng)政策一而再再而三喊停的時(shí)候，就要多看看前后了。

3

提醒

限售凍房的風(fēng)險(xiǎn)要謹(jǐn)防

這一輪樓市調(diào)控，最大的利器是限售。

限售，讓房子暫時(shí)失去流動(dòng)性，從而提高炒房的時(shí)間成本，將投機(jī)資金封堵在樓市，同時(shí)減少市場(chǎng)下行時(shí)的拋售壓力。

從廈門開始，目前全國(guó)已經(jīng)60多個(gè)城市加入限售大軍，幾乎包括所有的一二線熱門城市，還有一些高熱不退的三四線城市。

限售時(shí)間一般是兩年和三年，部分城市還有5年，但實(shí)際樓市冰封的時(shí)間要長(zhǎng)很多。

因?yàn)橄奘鄱嗍菑哪玫椒慨a(chǎn)證之日開始算起，而從簽約到拿到房產(chǎn)證一般還有一到兩年的時(shí)間，實(shí)際限售周期可能長(zhǎng)達(dá)四五年之久。

四五年時(shí)間，什么都有可能發(fā)生。千萬(wàn)不忽視了時(shí)間的力量。

資金有時(shí)間成本，更有風(fēng)險(xiǎn)成本，這是所有投資者都必須考慮到的。

4

城市

一二線要熄火，三四線會(huì)地震

一二線與三四線的樓市邏輯完全不同。

一二線擁有產(chǎn)業(yè)集聚、人口流入和資金匯聚的優(yōu)勢(shì)，而三四線往往都是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力、人口資金持續(xù)流出之地。

同樣是放水，降準(zhǔn)降息就能激活一二線樓市，而三四線必須依靠“棚改貨幣化”這樣的定向放水才能成功。

如今，貨幣雖然再度放松，但資金被嚴(yán)禁流入樓市，房企在資金流壓力之下，開始用腳投票，全國(guó)已有超過800宗土地流拍，其中不乏一二線城市。

至于三四線城市，本就是棚改貨幣化結(jié)的果。三四線房?jī)r(jià)上漲，其實(shí)就是以棚改之名定向放水的結(jié)果。

如今棚改貨幣化正在熄火，棚改新增貸款不斷萎靡，棚改貨幣化安置正在退潮，有城市甚至已經(jīng)全面停止“漲價(jià)去庫(kù)存”。

棚改貨幣化一旦熄火，三四線樓市就徹底終結(jié)。我們的結(jié)論是：過去越是依賴棚改貨幣化的城市，受到的影響就越大。

退一步講，按照最樂觀的估計(jì)，棚改貨幣化還能勉強(qiáng)維持，那么2020年也是三四線城市最后的關(guān)口。

因?yàn)椋?020年是全國(guó)棚改收官之年。

5

區(qū)域

沒有支撐的遠(yuǎn)郊區(qū)跌得最快

在樓市冰封期，衡量買房投資的標(biāo)準(zhǔn)，不再是哪個(gè)區(qū)域漲得更快，而是哪個(gè)區(qū)域最能抗跌。

城市如此，城市內(nèi)部也是如此。

顯然，一無概念二無產(chǎn)業(yè)三無人口支撐的遠(yuǎn)郊區(qū)，必然率先開啟下跌步伐。即便有概念炒作的遠(yuǎn)郊區(qū)，也要看這些概念最終能否落到實(shí)處，否則靠概念炒作支撐起的上漲，也最容易高位下墜，一地雞毛。

要知道，在樓市上行期，無論是中心城區(qū)還是偏遠(yuǎn)郊區(qū)，都是實(shí)現(xiàn)同等程度的上漲，這是普惠行情的體現(xiàn)。

但在樓市下行中期，中心城區(qū)有學(xué)位、醫(yī)療、交通、人流等硬件條件的支撐，一般不會(huì)輕易下跌，而遠(yuǎn)郊區(qū)到處都是新房，又缺乏人口流入，二手房根本就沒人接盤。

什么叫遠(yuǎn)郊區(qū)？只要夜晚去看看亮燈率一清二楚，沒人居住的區(qū)域，靠誰(shuí)來接盤？

事實(shí)上，在北京、上海、廣州、杭州等地，樓市已經(jīng)開始高位盤整，而盤整都是從遠(yuǎn)郊區(qū)開始的。

6

開發(fā)商

小開發(fā)商的房子盡量不要買

這句話完整來說是：小開發(fā)商的房子盡量不要買，大開發(fā)商的房子也要看質(zhì)量。

為什么這么說？主要原因在于，當(dāng)樓市資金鏈?zhǔn)站o之后，小開發(fā)商有跑路的風(fēng)險(xiǎn)。而大開發(fā)商的融資渠道相對(duì)較多，受到的影響相對(duì)較少，應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力更強(qiáng)。

次要的原因是，在限價(jià)政策束縛之下，開發(fā)商普遍都有偷工減料的動(dòng)力，房屋質(zhì)量難以保障。這方面，大開發(fā)商的問題也不少，但小開發(fā)商會(huì)更加泛濫。

此外，與小開發(fā)商相比，大開發(fā)商認(rèn)知度更高也會(huì)更顧及名聲，即使出現(xiàn)問題，也會(huì)更容易組織維權(quán)，維權(quán)的聲音更能得到社會(huì)輿論的關(guān)注和聲援。

這是最現(xiàn)實(shí)的考慮。

7

房地產(chǎn)稅

只有一套房的不用太擔(dān)心

房地產(chǎn)稅的到來是大概率事件。

目前，住房信息聯(lián)網(wǎng)、國(guó)地稅合并、70年產(chǎn)權(quán)自動(dòng)續(xù)期、賦予地級(jí)市以立法權(quán)，這四大準(zhǔn)備工作已經(jīng)完成，開征房地產(chǎn)稅已無技術(shù)障礙。

從法律上講，稅收法定，房地產(chǎn)稅要在全國(guó)人大進(jìn)行審議，快則今年年底，慢則五年以內(nèi)。

不過，房地產(chǎn)稅草案尚未出臺(tái)，但從已透露的各項(xiàng)信號(hào)不難認(rèn)定，房地產(chǎn)稅不會(huì)一刀切，也不會(huì)對(duì)所有家庭都征收。

無論是按照國(guó)際慣例，還是官方已經(jīng)透露的信息，我們都不難得出兩個(gè)判斷：

一是房地產(chǎn)稅會(huì)分步推進(jìn)，一二線城市首當(dāng)其沖，三四線城市未必會(huì)征收。

二是房地產(chǎn)稅會(huì)設(shè)計(jì)一定的免征面積，最好的情況是首套免征，最差的結(jié)果也是每個(gè)家庭都有一定的免征面積。

換句話說，對(duì)于只有一套房的剛需，房地產(chǎn)稅根本就不是需要擔(dān)心的事情。

8

學(xué)位房

剛需中的剛需

這兩年，雖然租購(gòu)?fù)瑱?quán)的聲音一浪高過一浪，但是雷聲大雨點(diǎn)小，學(xué)位房依舊是剛需中的剛需。

一方面，中國(guó)家長(zhǎng)對(duì)教育的重視前所未有，最直觀的體現(xiàn)就是培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的野蠻生長(zhǎng)，即便政策連番打壓都阻擋不了家長(zhǎng)的“搶跑”心理。

另一方面，無論是廣州推出的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，還是北京準(zhǔn)備試行的“學(xué)區(qū)房”，短時(shí)間都難以落地。

教育焦慮越是根深蒂固，學(xué)位房的需求就越堅(jiān)挺，樓市冰封期無法改變這一趨勢(shì)。

9

剛需

拿好現(xiàn)金，等待入場(chǎng)

在樓市咨詢里，經(jīng)常聽到一句話：“是剛需就買”。

這話只有一半正確，另一半完全是不負(fù)責(zé)任的說辭。剛需的錢也是錢，相比于投資者，剛需的錢往往來自于六個(gè)錢包，更需要慎重。

從結(jié)果論的角度看，剛需自然是越早入場(chǎng)越好，但誰(shuí)也沒有上帝的全能視角。尤其是在各種風(fēng)險(xiǎn)都疊加而來時(shí)，再鼓勵(lì)剛需悶頭入場(chǎng)，顯然是不負(fù)責(zé)任的。

那么，對(duì)于尚未購(gòu)房的剛需來說，樓市冰封期，或許是難得的入場(chǎng)時(shí)期。

一方面，限價(jià)搖號(hào)政策，強(qiáng)制讓開發(fā)商讓利于業(yè)主，這是少有的保護(hù)剛需的舉措。限價(jià)讓一手房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市價(jià)，而搖號(hào)又優(yōu)先向無房的剛需進(jìn)行傾斜。所以，只要一手房與二手房之間存在20%以上的套利空間，剛需都不妨直接介入。

另一方面，對(duì)于換房群體來說，最好的時(shí)機(jī)正是市場(chǎng)穩(wěn)定之時(shí)。房?jī)r(jià)暴漲，擔(dān)心踏空；房?jī)r(jià)暴跌，又擔(dān)心買在高點(diǎn)。只有在房?jī)r(jià)高位盤整時(shí)，才會(huì)有充分的時(shí)間進(jìn)行選擇，買方市場(chǎng)里沒有恐慌之說。

這個(gè)時(shí)機(jī)，正是從郊區(qū)到中心城區(qū)、從老破小到新房次新房、從普通房到學(xué)位房的最好選擇。

10

未來

等放松的聲音再起來

請(qǐng)記住我們開頭說的，樓市是有周期性的。

短期來看，如果基建不能有效提振經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，仍有可能重回放水刺激房地產(chǎn)的老路。

具體的信號(hào)可以關(guān)注這兩個(gè)方面，

一是各地呼吁取消限購(gòu)的聲音此起彼伏；

二是房企融資渠道悄然放松，房貸利率被引導(dǎo)往下走。

長(zhǎng)期來看，出生人口下滑，老齡化日益嚴(yán)峻，這是拖累房?jī)r(jià)上漲的根本因素。但城鎮(zhèn)化還有推進(jìn)空間，放水式刺激還有可能被一再拾起，房?jī)r(jià)仍有往上走的可能。

至于崩盤，根本不用操心。如果大崩盤真來了，那受影響的就不只是房地產(chǎn)了。

回到現(xiàn)實(shí)，回到當(dāng)下，樓市冰封期，多看少動(dòng)，守好現(xiàn)金，等待時(shí)機(jī)。

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