2018年將是本輪房地產(chǎn)最困難的一年。

原因有二：第一，政策調(diào)控的效應(yīng)將在2018年全部顯現(xiàn)，隨著四五線去庫存周期的結(jié)束，市場(chǎng)將陷入非常困難的局面；第二，房地產(chǎn)企業(yè)也好，購房者也好，還是吃瓜群眾，對(duì)房地產(chǎn)的思考仍然停留在過去的思維，沒有意識(shí)到房地產(chǎn)的天變了，沒有意識(shí)到隨著政策邏輯、市場(chǎng)邏輯、經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)自身周期的變化，房地產(chǎn)上半場(chǎng)已經(jīng)結(jié)束，下半場(chǎng)正式開啟，而下半場(chǎng)無論在政策環(huán)境、盈利模式，以及競(jìng)爭(zhēng)路徑和理念上，都和過去20年完全不同，房地產(chǎn)正在迎來真正的歷史性巨變。

房地產(chǎn)迎來歷史性巨變，絕非虛張聲勢(shì)的妄言，而是實(shí)實(shí)在在的事實(shí)，這種巨變可以從三個(gè)維度觀察：

第一，房地產(chǎn)的基本矛盾變了。用十九大報(bào)告中的話，就是房地產(chǎn)的基本矛盾變了，房子短缺的歷史基本結(jié)束。房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾，已經(jīng)從過去的房子不夠，房子短缺，進(jìn)入到資源配錯(cuò)導(dǎo)致的不均衡不充分的問題。房子夠了，但好房子少，優(yōu)質(zhì)城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)仍然稀缺，這將是長(zhǎng)期的，特別是，隨著人們對(duì)房子功能定位的不斷提升和變化，人們對(duì)房子賦予了更多精神層面的東西，這必將引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值鏈和產(chǎn)業(yè)鏈的裂變。

第二，房地產(chǎn)的“靈魂”變了。十九大重申“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。這是房地產(chǎn)政策定位的顛覆性的糾偏，房地產(chǎn)政策從從過去的經(jīng)濟(jì)政策回歸到民生和社會(huì)政策，這是一個(gè)巨大的變化。根據(jù)十九大的描述，未來的房地產(chǎn)政策將告別調(diào)控周期，進(jìn)入到制度建設(shè)周期，這也意味著，送所言的“二次房改”已經(jīng)啟動(dòng)，對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列重大問題進(jìn)行高屋建瓴的頂層設(shè)計(jì)，構(gòu)建與我國發(fā)展階段，與中高低各個(gè)階層收入人群相得益彰的住房制度體系，包括土地制度、住房金融制度、稅收制度、信息制度、住房保障制度、交易監(jiān)管等一系列制度的重構(gòu)。這意味著，房地產(chǎn)的制度環(huán)境將和上半場(chǎng)完全不同，房地產(chǎn)過去的利益格局將被顛覆。

第三，房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈變了。中國房地產(chǎn)靠規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)的階段已經(jīng)逐漸過去，決定一個(gè)企業(yè)未來的，是是否具有卓越的理念和面向未來的競(jìng)爭(zhēng)模式，而不是僅僅靠規(guī)模。下一個(gè)30年，面對(duì)新的科技革命對(duì)人類生活以及很多行業(yè)顛覆性的變化，房地產(chǎn)行業(yè)的自我革命剛剛開始，房地產(chǎn)企業(yè)是什么？做什么？非常重要。房地產(chǎn)企業(yè)靠簡(jiǎn)單蓋房子賺錢，那一定會(huì)很快被淘汰，房地產(chǎn)企業(yè)的定位應(yīng)該是為城市居民提供高品質(zhì)的生活，成為高品質(zhì)的服務(wù)商。開發(fā)商必須考慮下半場(chǎng)“我是誰”這個(gè)最基本的問題。在互聯(lián)網(wǎng)和消費(fèi)時(shí)代，誰深度介入城市人的生活，誰能夠?yàn)槌鞘腥颂峁└咂焚|(zhì)的服務(wù)，誰能夠成為真正的贏家。這意味著，沒有跨界思維，只知道蓋房子的企業(yè)，在下一個(gè)周期會(huì)死得很慘。

因此，我所言的中國房地產(chǎn)行業(yè)的歷史性巨變，絕非很多人淺層次理解的房地產(chǎn)只是告別了快速增長(zhǎng)周期。而是面對(duì)一個(gè)新的歷史大周期，面對(duì)人工智能、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等對(duì)我們生活的顛覆性的變化，新的科技革命對(duì)生活的改變，房地產(chǎn)行業(yè)在一個(gè)歷史大變局中主動(dòng)以及被動(dòng)的自我革命。這無疑是巨大的挑戰(zhàn)，但又何嘗不是巨大的歷史性的機(jī)遇？

因此，歷史性巨變，不一定等于房地產(chǎn)的好日子結(jié)束。特別是，我在過去的文章中一再強(qiáng)調(diào)，在中國的人口紅利、市場(chǎng)紅利、制造業(yè)紅利和全球化四大紅利結(jié)束之后，下一個(gè)30年真正還有很大潛力的就是“城市化”，城市化的成敗將決定中國兩個(gè)十五年的目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)。中國在下一個(gè)30年要跨越中等陷阱，進(jìn)入發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體行列，關(guān)鍵是能不能以灣區(qū)和城市群為中心推動(dòng)中國城鎮(zhèn)化質(zhì)的飛躍。城市的崛起是下一個(gè)30年中國最大的亮點(diǎn)，房地產(chǎn)仍然處在產(chǎn)業(yè)的風(fēng)口，房地產(chǎn)作為最好投資品的日子慢慢終結(jié)，但房地產(chǎn)作為老百姓財(cái)富配置的主要工具之一的周期沒有結(jié)束。中國城市的軟硬件升級(jí)會(huì)成為下一個(gè)30年全球最大的經(jīng)濟(jì)事件，對(duì)于那些已經(jīng)做好準(zhǔn)備的房地產(chǎn)企業(yè)，這無疑是千載難逢的歷史機(jī)遇。

2018年，房地產(chǎn)行業(yè)將陷入“混亂”，面對(duì)“混亂”，你是擁抱，還是逃避？我將《臥底經(jīng)濟(jì)學(xué)》的作者蒂姆．哈福德的新作《混亂》作為我新年推薦的第一本書，送給各位。天才的蒂姆在這本書里就是想告訴我們：循規(guī)蹈矩你會(huì)一事無成，擁抱混亂，才能激發(fā)真正的創(chuàng)造力；不去努力計(jì)劃成功，會(huì)更成功！佛家云：不是風(fēng)動(dòng)，不是幡動(dòng)，而是心動(dòng)。面對(duì)一個(gè)混亂的市場(chǎng)，和混亂的世界，你需要做的是，打破陳規(guī)，做回你自己，而不是把自己鎖到陳舊的規(guī)矩和秩序中去。