01

北京的房?jī)r(jià)多半是要漲了。

如果說(shuō)到現(xiàn)在還看空北京房?jī)r(jià)，那就真是無(wú)視市場(chǎng)無(wú)視現(xiàn)實(shí)的執(zhí)念了。

站在三月的開端，我們需要重新審視如今的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)。

本人截取了2011年以來(lái)北京的房?jī)r(jià)走勢(shì)，從圖中可以明顯看出，2011年以來(lái)，北京出現(xiàn)了三次房?jī)r(jià)下跌，分別是2014年、2017年和2019年。前面兩次基本都是前一年房?jī)r(jià)大幅上漲后的緊急調(diào)控，但2017年開始，不管是上漲還是下跌的幅度都要小得多，這是因?yàn)?016年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議第一次提出了“房住不炒”的概念，所以17年開始，房?jī)r(jià)走勢(shì)進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)平緩穩(wěn)定的曲線。

“穩(wěn)”，意味著之前那種大幅度的漲跌都不會(huì)出現(xiàn)了。事實(shí)上，從17年以來(lái)，北京房?jī)r(jià)的同比增幅分別約為0.3%、3.6%、-2.2%，都不超過(guò)5%。

19年被公認(rèn)為房地產(chǎn)的寒冬，在重申“房住不炒”的基礎(chǔ)上樓市經(jīng)歷了多輪調(diào)控。具體到北京市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，限購(gòu)限貸始終沒(méi)松動(dòng)，普宅標(biāo)準(zhǔn)也沒(méi)有更改，但近兩年內(nèi)政府限制了出讓土地的性質(zhì)，大量的共有產(chǎn)權(quán)房和限競(jìng)房入市，拉低了整體房?jī)r(jià)水平。

“穩(wěn)”，意味著之前那種大幅度的漲跌都不會(huì)出現(xiàn)了。事實(shí)上，從17年以來(lái)，北京房?jī)r(jià)的同比增幅分別約為0.3%、3.6%、-2.2%，都不超過(guò)5%。

19年被公認(rèn)為房地產(chǎn)的寒冬，在重申“房住不炒”的基礎(chǔ)上樓市經(jīng)歷了多輪調(diào)控。具體到北京市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，限購(gòu)限貸始終沒(méi)松動(dòng)，普宅標(biāo)準(zhǔn)也沒(méi)有更改，但近兩年內(nèi)政府限制了出讓土地的性質(zhì)，大量的共有產(chǎn)權(quán)房和限競(jìng)房入市，拉低了整體房?jī)r(jià)水平。

北京房?jī)r(jià)今年本來(lái)也是大概率要回升的。倒不是因?yàn)?9年房?jī)r(jià)跌了這么簡(jiǎn)單的因果關(guān)系，而是房?jī)r(jià)下跌的背后，是市場(chǎng)預(yù)期下降了。

關(guān)注房地產(chǎn)的朋友們肯定能直觀感受到，19年北京樓市的熱度降低了。去年有陣子大家都在討論自渠綁架開發(fā)商的話題，這個(gè)現(xiàn)象當(dāng)然是有多方面原因的，但歸根結(jié)底也還是因?yàn)槭袌?chǎng)整體低迷。

限競(jìng)房和共有產(chǎn)權(quán)房的限制是為了保證剛性住房需求。19年限競(jìng)房的去化狀況大家也都知道，旱的旱死，澇的澇死，位置好的項(xiàng)目十幾秒賣完，位置不好的項(xiàng)目在限價(jià)之下一再降價(jià)也還是賣不出去，導(dǎo)致大量同區(qū)域同面積段的產(chǎn)品積壓（沒(méi)錯(cuò)，這說(shuō)的就是大興）。但同時(shí)在這樣的環(huán)境下，大量的剛改，改善置換需求卻找不到機(jī)會(huì)下手。市場(chǎng)處于一個(gè)供需錯(cuò)配的狀態(tài)。

房地產(chǎn)交易是復(fù)雜，但本質(zhì)上也還是商品交易，買方需求降低，賣方庫(kù)存遍地，整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期自然走低。房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，這個(gè)時(shí)候再不引導(dǎo)放松，未來(lái)可能要出大問(wèn)題。

一個(gè)顯而易見的信號(hào)是，19年底土拍市場(chǎng)掛出的地大多數(shù)都是不限價(jià)純商品房了，也就是今年1月2月集中拍的這批地，其中不少地塊位置還挺好。加大不限價(jià)地塊的供應(yīng)，一是激活了開發(fā)商，二是引導(dǎo)市場(chǎng)供需回到合理狀態(tài)，而當(dāng)這批項(xiàng)目入市，市場(chǎng)預(yù)期也得到提高，整體房?jī)r(jià)水平肯定是向上的。

02

上面提到最近的土拍，一個(gè)明顯的趨勢(shì)不知道大家有沒(méi)有注意到，海淀開始供地了。

先是年前拍了兩塊中塢的不限價(jià)地塊，分別由金茂和融創(chuàng)的馬甲拿的，樓面價(jià)7萬(wàn)，周圍沒(méi)別的，就是公園豪宅多，養(yǎng)老修仙的地兒，普通人就別看了。

2月又接連拍了西北旺兩個(gè)相鄰的地塊，在永豐嘉園東邊，都是華潤(rùn)拿的，樓面價(jià)5.4萬(wàn)、5.6萬(wàn)，周邊的百旺府和天閱西山價(jià)格大約在7-8萬(wàn)之間，以正常的利潤(rùn)空間算，這兩個(gè)新項(xiàng)目未來(lái)售價(jià)起碼8-9萬(wàn)，賣出10萬(wàn)也不意外。

拍地那天就有粉絲在和我說(shuō)，如今山后都能賣八九萬(wàn)了，樓市真是太可怕了。

其實(shí)也沒(méi)什么想不通的，我可以理解這位粉絲的邏輯。海淀內(nèi)部是有鄙視鏈的，山前的看不上山后的，因?yàn)樯胶蟾鞣矫姘l(fā)達(dá)程度都不如山前，山后四鎮(zhèn)：溫泉、上莊、蘇家坨、西北旺，大部分還處于村鎮(zhèn)化狀態(tài)，交通配套都很差。李嘉誠(chéng)的地段論大家都用爛了，按理說(shuō)以山后現(xiàn)狀來(lái)看地段確實(shí)不怎么樣，但要記住，商品房交易歸根到底是和人口相關(guān)的。

西北旺的優(yōu)勢(shì)就在這里了。碼農(nóng)們撐起了整個(gè)海淀，而西北旺堪稱碼農(nóng)的圣地，坐擁永豐產(chǎn)業(yè)基地，后廠村里都是互聯(lián)網(wǎng)龍頭企業(yè)，高端IT產(chǎn)業(yè)的匯集，意味著高水平購(gòu)買能力人群的穩(wěn)定流入。

而眾所周知，海淀這兩年供地很少，人多地少，房?jī)r(jià)自然蹭蹭漲。山后其他三鎮(zhèn)哭昏了。

產(chǎn)業(yè)是最主要因素，另外一點(diǎn)是，整個(gè)海淀區(qū)還帶了學(xué)區(qū)光環(huán)。雖然目前西北旺教育資源不太好，但是還是因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)大廠們高精尖人才的引入，帶來(lái)了大量博士、碩士的后代，學(xué)校看中的是生源，因此一大批“村小”華麗轉(zhuǎn)身，紛紛被大牌學(xué)?！笆召?gòu)”。

產(chǎn)業(yè)和學(xué)區(qū)的雙重加持下，西北旺的8萬(wàn)+是極其合理的。

03

再回到之前的土拍話題，2月14號(hào)的土拍結(jié)束后，我在土拍回顧里就直接寫了，恭喜西山錦繡府。

為什么恭喜西山錦繡府？因?yàn)榻^對(duì)的價(jià)格就是王道。

當(dāng)確定區(qū)域內(nèi)新房?jī)r(jià)格都要8萬(wàn)起后，這個(gè)西北旺限競(jìng)房獨(dú)苗子的優(yōu)勢(shì)就體現(xiàn)出來(lái)了。

西山錦繡府從拍地開始就被大家打上了“網(wǎng)紅盤”標(biāo)簽，無(wú)非就是因?yàn)閮r(jià)格倒掛。本人向來(lái)的觀點(diǎn)就是面對(duì)大宗消費(fèi)品，群眾的共同選擇往往很能說(shuō)明問(wèn)題，可見一來(lái)大家算過(guò)以后還是認(rèn)可這個(gè)價(jià)格的，二來(lái)，碼農(nóng)們的需求確實(shí)很充足。

我估計(jì)開發(fā)商自己也沒(méi)想到，年后西山錦繡府居然迎來(lái)了一波又一波的利好。

西北旺兩個(gè)新地塊凸顯價(jià)格優(yōu)勢(shì)是其一，其二是之前盛傳的北部醫(yī)療中心工程終于確定了。2月25日，發(fā)改委發(fā)布了關(guān)于海淀區(qū)北部醫(yī)療中心建設(shè)工程項(xiàng)目建議書的批復(fù)，明確了北醫(yī)三院西北旺院區(qū)的建設(shè)。醫(yī)院未來(lái)就在百旺綠谷汽車園北邊，建成后將極大補(bǔ)足西北旺片區(qū)的醫(yī)療資源。

其三是兩個(gè)新地塊都是華潤(rùn)拿下的，體量加起來(lái)還比較大，去年就在說(shuō)的西北旺華潤(rùn)萬(wàn)象匯已經(jīng)確認(rèn)了，后續(xù)隨著開發(fā)商的進(jìn)一步入駐，新樓盤的推出，周邊的商業(yè)生活配套將會(huì)得到進(jìn)一步的完善。

西北旺即將邁入新的時(shí)代。

這里提到另外一個(gè)細(xì)節(jié)，這次的疫情給很多買房人一個(gè)重要的啟示：物業(yè)太重要了。西山錦繡府物業(yè)直接給配到了最好的萬(wàn)科物業(yè)。之前甚至自己都質(zhì)疑過(guò)，這個(gè)物業(yè)檔次相對(duì)房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，會(huì)不會(huì)過(guò)于高檔，現(xiàn)在相信對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，這已經(jīng)是十足的加分項(xiàng)了。

限競(jìng)房會(huì)不會(huì)退出歷史舞臺(tái)這個(gè)話題很難說(shuō)，但確定的是，限競(jìng)房肯定是會(huì)慢慢減少的，像西山錦繡府這樣在不限價(jià)商品房包圍下的限競(jìng)房，可能很難再有了。

普通人在樓市里的選擇并不多，在可見的房?jī)r(jià)向上趨勢(shì)里，通過(guò)對(duì)比分析，抓住調(diào)控帶來(lái)的紅利，可能是為數(shù)不多能抓住的好機(jī)會(huì)了。