當(dāng)前房地產(chǎn)市場處于調(diào)整期。展望2022年房地產(chǎn)市場，專家認為，堅持“房住不炒”的定位，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策取向不會變。合理資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場風(fēng)險總體可控。房企應(yīng)避免盲目擴張，加快轉(zhuǎn)向精細化管理和運營。

市場風(fēng)險總體可控

2021年以來，房地產(chǎn)市場成交下滑，部分房企資金鏈承壓。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1至10月，房企境內(nèi)信用債共發(fā)行4801.7億元，同比下滑13.3；境外債券共發(fā)行2624.1億元，同比下滑35。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責(zé)人劉水說，房企需做好過“緊日子”的打算。

中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇研究院院長盛松成說，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展整體態(tài)勢不會改變。目前房企資金鏈的風(fēng)險是可控的，不會引發(fā)進一步連鎖反應(yīng)。

人民銀行日前發(fā)布的第三季度貨幣政策執(zhí)行報告顯示，目前房地產(chǎn)市場風(fēng)險總體可控，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。

保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性

10月以來，有關(guān)部門接連釋放滿足房地產(chǎn)合理融資需求的信號。

人民銀行金融市場司司長鄒瀾近日表示，少數(shù)城市房價上漲過快，個人住房貸款投放受到一些約束。近期，個別大型房企風(fēng)險暴露，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險偏好明顯下降，出現(xiàn)了一致性的收縮行為，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速出現(xiàn)較大幅度下滑。這種短期過激反應(yīng)是正常的市場現(xiàn)象。此外，部分金融機構(gòu)對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規(guī)則也存在一些誤解。

鄒瀾說，針對這些情況，人民銀行、銀保監(jiān)會已于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會，指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

央行日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月末，個人住房貸款余額37.7萬億元，當(dāng)月增加3481億元，較9月多增1013億元。11月19日，銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人介紹，10月末，銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款同比增長8.2，整體保持穩(wěn)定。

盛松成表示，房地產(chǎn)調(diào)控的大方向不會改變，不會再回到原來的老路上去。

第三季度貨幣政策執(zhí)行報告強調(diào)，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。

房企應(yīng)開源節(jié)流

今年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速呈現(xiàn)倒V型走勢。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至10月末，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比增速為7.2，連續(xù)8個月走低。

中國證券報記者梳理發(fā)現(xiàn)，一些研究機構(gòu)對2022年房地產(chǎn)投資增速的測算不盡相同，但大多認為，在預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴、標(biāo)準(zhǔn)融資渠道難有顯著放松，以及債務(wù)到期壓力仍較大的背景下，土地購置行為趨謹慎的可能性更大。

在房地產(chǎn)投資增速回落的預(yù)判下，一些研究機構(gòu)認為，2022年土地市場將進一步回歸理性。

對于房企而言，劉水建議，2022年應(yīng)繼續(xù)開源節(jié)流。一方面，應(yīng)加大營銷力度、緊抓回款。必要時要有“壯士斷腕”的勇氣，通過出售項目或?qū)で蠊蓹?quán)合作等方式穩(wěn)定資金鏈、盤活資金。另一方面，投資應(yīng)量入為出、審慎拿地。房企應(yīng)避免盲目擴張，加快轉(zhuǎn)向精細化管理和運營。