方圓房服集團(tuán)9978.HK今年5月底正式從創(chuàng)業(yè)板轉(zhuǎn)入主板上市，近期再次搞出大動(dòng)作，代價(jià)人民幣6800萬(wàn)元擬收購(gòu)母公司旗下物業(yè)管理公司，即方圓現(xiàn)代生活服務(wù)。至此，方圓房服將不再是單純的房地產(chǎn)代理公司，一舉殺入了近年港股最火爆的板塊之——物業(yè)服務(wù)及管理板塊。

母公司方圓地產(chǎn)是國(guó)內(nèi)百?gòu)?qiáng)房企，旗下僅有方圓房服一個(gè)上市平臺(tái)，在其成功轉(zhuǎn)入主板上市后，順勢(shì)將物管業(yè)務(wù)輸入進(jìn)上市公司算是水到渠成的事情。相比較那些還在排隊(duì)IPO的物企，可謂是彎道超車(chē)。而此次收購(gòu)對(duì)象方圓現(xiàn)代生活服務(wù)，是擁有國(guó)家一級(jí)資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商，中國(guó)物業(yè)服務(wù)22強(qiáng)企業(yè)，目前合約面積1200萬(wàn)平方米。公司業(yè)務(wù)以廣州地區(qū)為基點(diǎn)，深耕粵港澳大灣區(qū)、江蘇等省區(qū)，在手物業(yè)項(xiàng)目資質(zhì)較佳。二十多年的發(fā)展，業(yè)務(wù)發(fā)展也相當(dāng)成熟，業(yè)態(tài)包括了住宅、公寓、寫(xiě)字樓、工業(yè)園區(qū)、政府機(jī)關(guān)大樓和學(xué)校等物業(yè)。

物管賽道擁擠，但板塊仍有較高確定性

其實(shí)當(dāng)前時(shí)點(diǎn)下，港股物業(yè)服務(wù)及管理板塊算不上最高光時(shí)刻，近段時(shí)間新上市的物業(yè)股普遍出現(xiàn)破發(fā)的尷尬境遇，行業(yè)高估值邏輯遭遇了一定挑戰(zhàn)。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，今年已經(jīng)有13只物業(yè)新股上市，短期內(nèi)還將有包括恒大物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、佳源服務(wù)等招股上市，整個(gè)港股物業(yè)板塊公司數(shù)量快接近40家。

板塊個(gè)股越來(lái)越多，稀缺性自然有所下降，上半年疫情期間物業(yè)公司彰顯社會(huì)價(jià)值，以及持續(xù)高增長(zhǎng)的中期業(yè)績(jī)，板塊漲幅也是一度遙遙領(lǐng)先。不過(guò)，近3個(gè)月以來(lái)，板塊累計(jì)回撤幅度達(dá)到了20左右，龍頭標(biāo)的亦顯著下跌。新股申購(gòu)賺錢(qián)效應(yīng)也比不上前兩年，幾只新股接連破發(fā)更進(jìn)一步給板塊澆了一盆冷水。

分析新股破發(fā)的原因，一方面其實(shí)是因?yàn)镮PO定價(jià)過(guò)高，如合景悠活及世茂服務(wù)的IPO市盈率都超過(guò)70倍及80倍以上，此前行業(yè)的IPO市盈率均值不到30倍，如此高的定價(jià)導(dǎo)致破發(fā)也能理解。另一方面，也是因?yàn)榘鍓K年初以來(lái)累積了足夠多的升幅，時(shí)值年末自然會(huì)涌現(xiàn)出一部分獲利盤(pán)，部分龍頭標(biāo)的帶頭殺跌，都影響了市場(chǎng)氣氛。

目前物管賽道已稍顯擁擠，不過(guò)板塊的成長(zhǎng)性仍有較高確定性，短期下跌更多是獲利回吐，持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)仍可期，現(xiàn)金奶牛的大邏輯也沒(méi)有改變。近期幾只如融創(chuàng)服務(wù)、恒大物業(yè)等頭部房企旗下物業(yè)公司陸續(xù)上市，雖產(chǎn)生一定的資金分流效應(yīng)，但也反映板塊在資本市場(chǎng)的號(hào)召力依舊強(qiáng)勁，且給予的估值水平仍較高。相信隨著更多的增量資金進(jìn)場(chǎng)，板塊的活躍度有望持續(xù)。

挑地方、挑老板、挑業(yè)務(wù)

物業(yè)股越來(lái)越多，未來(lái)分化或無(wú)法避免，怎么挑選投資標(biāo)的?是追求激進(jìn)增長(zhǎng)還是穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)?而且，方圓房服此次收購(gòu)的方圓現(xiàn)代生活服務(wù)質(zhì)素又如何，能否脫穎而出實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)合理證券化?

首先還得挑地方，一二線城市的項(xiàng)目普遍是要優(yōu)于三四線城市的，方圓現(xiàn)代生活服務(wù)深耕大灣區(qū)，主要項(xiàng)目均在灣區(qū)的重點(diǎn)城市，項(xiàng)目整體資質(zhì)有所保障。其次是挑老板，對(duì)于物管企業(yè)而言，一個(gè)強(qiáng)勢(shì)的地產(chǎn)母公司是非常重要的，一方面是獲得母公司資源的傾斜，另一方面也是共享母公司品牌影響力。方圓現(xiàn)代生活是方圓集團(tuán)旗下子板塊，納入進(jìn)方圓房服應(yīng)該是集團(tuán)整體戰(zhàn)略考量，而就方圓地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，總部位于廣州，連續(xù)14年都躋身為全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企。母公司合約銷(xiāo)售增長(zhǎng)規(guī)模，一定程度保障了未來(lái)方圓房服物管業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)。

最后看業(yè)務(wù)構(gòu)成，目前港股近40家物業(yè)股，業(yè)務(wù)過(guò)度單一往往不被看好，會(huì)影響抗風(fēng)能力，也就影響估值水平。比如住宅物業(yè)穩(wěn)一點(diǎn)，但商辦物業(yè)毛利會(huì)高一些，增值服務(wù)做的好的話也會(huì)是加分項(xiàng)。方圓現(xiàn)代生活服務(wù)目前已披露的資料不多，就公告內(nèi)容及方圓地產(chǎn)官方網(wǎng)站上面的資料顯示，該公司所涉及的業(yè)態(tài)其實(shí)還算豐富，住宅項(xiàng)目會(huì)多一點(diǎn)，但商辦也有一定比例，寫(xiě)字樓、政府機(jī)關(guān)大樓、學(xué)校等項(xiàng)目亦有運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。只是，在外延拓展方面沒(méi)有披露相關(guān)資料，單就母公司方圓地產(chǎn)的風(fēng)格來(lái)看，應(yīng)該不是那種盲目激進(jìn)型的。

收購(gòu)?fù)瓿珊髽I(yè)績(jī)直接翻番，估值邏輯正式切換

此次以人民幣6800萬(wàn)元的現(xiàn)金對(duì)價(jià)，獲得了目標(biāo)公司66.31權(quán)益，明年就可以實(shí)現(xiàn)并表。方圓房服2019年?duì)I收約人民幣2.56億元，歸母凈利約人民幣2217萬(wàn)元。目標(biāo)物業(yè)公司2019年?duì)I收約人民幣2.1億元，除稅前溢利約人民幣1531萬(wàn)元。方圓房服目前處于港股地產(chǎn)代理板塊，行業(yè)估值不高，方圓靜態(tài)市盈率僅約8.5倍，TTM市盈率約11.38倍。若并表物業(yè)公司后，粗算對(duì)應(yīng)2019年靜態(tài)市盈率只有6.4倍左右。

并表之后業(yè)績(jī)基本上可以翻番，未來(lái)兩大業(yè)務(wù)地產(chǎn)代理及物業(yè)管理將實(shí)現(xiàn)雙輪驅(qū)動(dòng)，業(yè)務(wù)組合擴(kuò)大的同時(shí)，其協(xié)同性也得以提升，更重要的是估值邏輯有望正式切換。物業(yè)資產(chǎn)注入后，基本可以將公司定位于一只物業(yè)股了，港股物業(yè)板塊TTMPE均值約35倍左右。按照目前方圓物業(yè)的體量，可以歸類(lèi)到第三梯隊(duì)中，保守給予25倍市盈率，對(duì)應(yīng)目前股價(jià)0.52港元，后面可預(yù)期也將存在300的潛在升幅。

當(dāng)然，資產(chǎn)注入之后的發(fā)展前景還不夠明晰，市場(chǎng)給予的估值料不會(huì)一步到位。但是優(yōu)質(zhì)物業(yè)項(xiàng)目注入進(jìn)來(lái)后，方圓“搬家”去物業(yè)服務(wù)及管理板塊，當(dāng)前的估值水平肯定是不合適了，股價(jià)也不會(huì)繼續(xù)在1港元下方運(yùn)行。所以當(dāng)前趁著公司估值尚未切換，把握左側(cè)機(jī)會(huì)可謂正當(dāng)時(shí)!

母公司方圓集團(tuán)持續(xù)性注入資產(chǎn)可能性？

方圓集團(tuán)是國(guó)內(nèi)百?gòu)?qiáng)房企，但是上市平臺(tái)就一個(gè)方圓房服集團(tuán)，后者此前還僅是主營(yíng)地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)，且創(chuàng)業(yè)板上市。港股創(chuàng)業(yè)板的流動(dòng)性和估值水平肯定遠(yuǎn)不及主板市場(chǎng)，所以今年5月底公司正式實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)主板，以前8376.HK代碼換成了9978.HK。剛完成轉(zhuǎn)板，就塞進(jìn)來(lái)一個(gè)物管資產(chǎn)，而且是自有資金購(gòu)買(mǎi)，并沒(méi)有通過(guò)發(fā)行新股來(lái)?yè)棋X(qián)，后面會(huì)不會(huì)有進(jìn)一步動(dòng)作，難免引人猜想。

集團(tuán)現(xiàn)有業(yè)務(wù)已從主業(yè)地產(chǎn)延伸至金融、教育、醫(yī)養(yǎng)、海外投資等多個(gè)領(lǐng)域，鑒于行業(yè)普遍承壓“三條紅線”政策，而擁有一個(gè)通暢的港股上市平臺(tái)重要性毋庸置疑。方圓房服集團(tuán)2017年港股創(chuàng)業(yè)板上市，近年未有大動(dòng)作，此次收購(gòu)物業(yè)資產(chǎn)超出預(yù)期，市場(chǎng)也不應(yīng)該再以老眼光視之。港股市場(chǎng)確實(shí)不缺少能夠持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)的好標(biāo)的，但是也怕一成不變、缺乏活力的低位橫行股，畢竟資金池子比不過(guò)內(nèi)地A股。像方圓房服集團(tuán)這種，突然迎來(lái)業(yè)務(wù)上的大突破，且存在母公司持續(xù)整合注入資產(chǎn)的可能性，未來(lái)股價(jià)的潛在收益值得憧憬!