新零售浪潮下，“人”和“貨”相繼數(shù)字化，“場”終于也來到了數(shù)字化的前夜。商場悶聲收商戶租金賺錢的滋潤日子一去不復(fù)返。走向精細(xì)化運營，已是商業(yè)地產(chǎn)往后發(fā)展的必然方向。

在以“場”為商業(yè)核心的年代，商場主要靠租金盈利，租金占據(jù)了其收益的80%。簡單來說，商場的租金價值主要體現(xiàn)在兩個方面：一是空間的價值，空間越大、配套設(shè)施越齊全，租金就越高；二是客流的價值，人流量大的商場，租金自然也更高。

但近年來，商場的日子漸漸變得不好過。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年全國計劃開業(yè)購物中心970家，實際開業(yè)504家，購物中心整體開業(yè)率下降至52%。一方面，電商的崛起狠狠地撞了下商場的腰，使其地位有所動搖。另一方面，商場之間的競爭不斷加劇。商場同質(zhì)化越來越嚴(yán)重?？土鞑煌⒆鈶綦y求，粗放運營模式下的租金收入已經(jīng)觸頂。另外一個至關(guān)重要的因素是中國消費者升級和實體零售業(yè)的創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在的消費者更愿意為體驗、環(huán)境和服務(wù)買單。

過去，商場對于流量的運營比較簡單，主要是通過選址和招商初步圈定目標(biāo)消費人群，然后通過不同品牌和業(yè)態(tài)的組合布局帶動客流在場內(nèi)的流動。這種運營的基礎(chǔ)是商場的專業(yè)知識和對消費心理的宏觀把控，缺少對單個消費者的洞察。

面對這樣的情形，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商需向下游延伸，通過研究消費者需求推動商業(yè)調(diào)改，以實現(xiàn)精細(xì)化運營。客流統(tǒng)計是指導(dǎo)精細(xì)化運營的重要環(huán)節(jié)。早期應(yīng)用的客流統(tǒng)計方式包括三輥閘、紅外線感應(yīng)、重力感應(yīng)、WiFi探針等。如今基于人臉識別的攝像頭識別方式因準(zhǔn)確率和分析維度上的優(yōu)勢，逐漸受到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。

天佑城率先引入人臉識別客流統(tǒng)計來推進精細(xì)化運營。其相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：”天佑城的目標(biāo)是打造國內(nèi)最具人文關(guān)懷的主題購物中心，這離不開對消費人群的觀察。我們一向注重利用科技手段實現(xiàn)這一目標(biāo)，之前是通過WiFi探針的方式，但是圖普科技的人臉識別訪客數(shù)據(jù)化解決方案，能統(tǒng)計更多關(guān)于消費者年齡、性別相關(guān)的信息，把顧客從一個個數(shù)字ID變成了更加生動的人物圖像，因此我們能更加了解消費者，對購物中心內(nèi)的各商區(qū)熱度分布也有了更加直觀的感受，在調(diào)整業(yè)態(tài)分布方面能夠起到積極的作用。”

當(dāng)粗放式開發(fā)為王階段結(jié)束，商業(yè)地產(chǎn)精細(xì)化運營時代正式來臨?！罢{(diào)整”、“創(chuàng)新”、“精細(xì)化運營”正成為市場發(fā)展趨勢與時下開發(fā)商們共同思考的主題。