寒風(fēng)中透著一股暖意。

有人說，現(xiàn)在的樓市像極了2008年時候的樣子。

1

動蕩的2008年，恐怕誰也想不到一場摧枯拉朽的次貸危機(jī)，會成為中國地產(chǎn)行業(yè)爆發(fā)的良機(jī)?！八娜f億”催生出了一輪波瀾壯闊的地產(chǎn)行情。

一線城市向來是地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，那時候也是。2009年次貸危機(jī)余威未消之際，北京的土地市場便率先啟動。

眾多開發(fā)商在北京土拍市場的前仆后繼，使得2009年的北京土地市場量價齊飛。

2009年全年，北京土地市場成交建設(shè)用地面積同比增長28.4%;規(guī)劃建筑面積2359萬平米，同比增長41.8%;成交金額935.9億元，同比上漲86%，平均樓面地價3967元/平米，同比上漲29%。

上游土地市場的火熱為樓市的上漲吹響了集結(jié)號，一線樓市的熱度很快也向全國二三線蔓延開來。

僅僅一年，美國次貸危機(jī)引發(fā)的恐慌在全國地產(chǎn)牛市熱情中煙消云散。

十二年后的2020年，一場新冠疫情突如其來，給中國乃至全球的經(jīng)濟(jì)蒙上了一層未知厚薄的陰影。有人說，危機(jī)當(dāng)下，劇情走向似乎重演了。

多個省份推出重點(diǎn)項(xiàng)目投資計(jì)劃，其中9個省份同步公布總投資規(guī)模，總額超過24萬億元，于是大家都在喊“大基建又來了”，樓市也將翻紅。

事實(shí)上，這輪刺激方向未明，會不會一如2008年那樣最終影響到地產(chǎn)市場，猶未可知。

大家可以稍安勿躁，靜待后續(xù)劇情的展開。

但有一點(diǎn)值得一提：一線城市土地市場暖風(fēng)，比以往危機(jī)時刻來得更早了一點(diǎn)。

如今，尚在百業(yè)待舉的疫情防控階段，北京城的土拍大戰(zhàn)便已拉開帷幕。

2

今年一月至二月，北京土拍總計(jì)攬金671億元，刷新去年同期創(chuàng)造的580億元土拍記錄?？傆?jì)成交地塊16宗，均包含宅地，土拍范圍涵蓋海淀、石景山、大興、通州、昌平多個區(qū)域。

諸多罕見的不限價宅地遭到追捧，動輒幾十億的價格，還有開發(fā)商堅(jiān)決搶占京城版圖的決心，硬生生的在令人望而生畏的疫情下，成就了刷新紀(jì)錄的北京開年土拍。

眾多地塊中最引人注目的是，樓面價最高的兩個地塊分別達(dá)到5.4萬/平、5.6萬/平，而且兩塊地位于同一區(qū)域——海淀區(qū)西北旺。

西北旺“地如其名”，成為開發(fā)商不惜重金押注的旺地。

海淀區(qū)西北部的西北旺，是海淀北部城市新區(qū)的重要城鎮(zhèn)，位于中關(guān)村科學(xué)城北清路“主橫軸”核心地段，由原永豐鄉(xiāng)、東北旺鄉(xiāng)合并而成，轄區(qū)面積65.3平方千米。

大部分在百望山以北，依山傍水，景色秀麗，地理位置得天獨(dú)厚。

雖然地理?xiàng)l件優(yōu)越，但數(shù)十年前的西北旺還只是海淀區(qū)一個偏僻的小鎮(zhèn)，進(jìn)入21世紀(jì)，曾經(jīng)的老小鎮(zhèn)西北旺在新時代發(fā)生了跨越式變化。

西北旺中心地帶的中關(guān)村集成電路設(shè)計(jì)園，建筑面積超過22萬平方米，主要吸引集成電路設(shè)計(jì)企業(yè)、軟件服務(wù)類企業(yè)入駐。與它毗鄰的用友產(chǎn)業(yè)園、中關(guān)村壹號等高新技術(shù)園區(qū)相繼落成。

隨著整個科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的風(fēng)起云涌，西北旺作為一個科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)蓬勃發(fā)展，昔日的“西北望”蝶變?yōu)槊逼鋵?shí)的西北旺，一舉成為了海淀區(qū)發(fā)展最快的區(qū)域之一。

這里逐漸匯集了國內(nèi)大部分知名互聯(lián)網(wǎng)公司，包括百度、聯(lián)想、網(wǎng)易、小米、新浪、滴滴、騰訊等。引來的是大批量的精英碼農(nóng)人才。一時間，“碼農(nóng)圣地”的稱號不脛而走。

這些高薪人才的居住需求使得西北旺房價迅速飆升。從目前房價水平來看，西北旺房價高于全市平均價格，與西北旺地區(qū)樸素多金愛買房的碼農(nóng)脫不了關(guān)系，霍營、西二旗等地的互聯(lián)網(wǎng)工作人員逐漸向西北旺搬遷，又進(jìn)一步強(qiáng)化了這種熱情購房的現(xiàn)象。

“碼農(nóng)圣地、中國硅谷”的西北旺，不乏高素質(zhì)人才。大量人才聚集，其子女的教育需求也倒逼了區(qū)域教育配套升級，首師大附中、人大附中等名校陸續(xù)入駐，未來西北旺將成為海淀繼萬柳之后，又一個教育資源匯集的高地。

人氣日旺肉眼可見，而商業(yè)需要的就是人氣。去年底，萬象匯，大悅城等商業(yè)接連落位。未來西北旺將形成產(chǎn)業(yè)與學(xué)校云集、高端商場匯聚的新興生活商圈。

整個西北旺版塊進(jìn)入環(huán)環(huán)相扣的良性發(fā)展循環(huán)，房價自然隨著版塊的蝶變水漲船高。

3

碼農(nóng)圈流傳過一句話：說西北旺不好的，意味著你被互聯(lián)網(wǎng)拋棄了。

所以即便房價水漲船高，仍舊抵擋不了眾多樸素多金的青年碼農(nóng)，對碼農(nóng)圣地西北旺的向往。

一出西北旺地鐵站，西邊就是百旺茉莉園，2005年的小區(qū)，由北京德成興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，作為非品牌開發(fā)商的舊小區(qū)，二手價格已經(jīng)漲到了7.5萬/平。

地鐵站的東側(cè)是中海楓漣山莊，2003年建成，由中海開發(fā)品質(zhì)相對有保證，價格在8.5萬/平左右。

而沿著永豐路向南，一路穿過后廠村路，是版塊內(nèi)的高端改善樓盤萬科如園，2013年建成，近10萬/平米更是價格不菲，每套總價在2000萬以上。

版塊的發(fā)展帶來房價的跨越，西北旺的二手房市場如今已高于北京全市的均價水平，7.5萬/平米的均價算是西北旺最低的二手房入住門檻。

新房市場上，從2016-2018年供地來看，海淀區(qū)土地供應(yīng)主要集中在產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)和保障性住房版塊。即便這兩個月，華潤領(lǐng)銜一眾開發(fā)商重金在西北旺地區(qū)拿地，也只是稍微緩解了一下供應(yīng)端的燃眉之急。

現(xiàn)在，重點(diǎn)來了。在這樣一個二手房價格水漲船高、新房供不應(yīng)求的區(qū)域，有個稀缺的新房項(xiàng)目，比高高在上的二手房價格更友好。

這個盤叫西山錦繡府，是目前區(qū)域內(nèi)唯一在售的新房，相比區(qū)域內(nèi)的“老貴舊”二手房，西山錦繡府均價5.8萬/平米，與周邊二手房形成倒掛2萬/平米，反而成了區(qū)域內(nèi)的價格洼地，是聲名在外買到就是賺到的“網(wǎng)紅盤”。

2017年西山錦繡府項(xiàng)目，搶先一步搶占了西北旺，此時此刻終于又迎來了一批“抬轎子”的開發(fā)商小伙伴。

相比不惜血本殺入版塊，土拍樓面價高達(dá)5.4萬/平米的各大開發(fā)商，西山錦繡府正春風(fēng)得意地坐在轎子里，其均價5.8萬/平米的購房門檻與土拍樓面價看齊，換句話說，面包價等于面粉價。

不僅是價格優(yōu)勢，地段位置方面，西山錦繡府同樣優(yōu)越，位處二手盤百旺茉莉園的西邊，比近期新拍地塊好上不少，門口就是京密引水渠，背靠百望山，自然環(huán)境不錯。

此外，樓盤品質(zhì)也可圈可點(diǎn)。項(xiàng)目容積率2.0，遠(yuǎn)低于普宅市場平均的2.5標(biāo)準(zhǔn)，3-12層的低密度洋房，在居住舒適度上更勝一籌。精裝交付，引入行業(yè)標(biāo)桿萬科物業(yè)，戶型從89平米至180平米兩居到四居，全面滿足各類群體的需求。

最重要的是價值因素，樓盤的價值在最近的土拍后再一次被放大，各大開發(fā)商追捧下不斷刷新的版塊樓面價，進(jìn)一步強(qiáng)化了西山錦繡府的價格優(yōu)勢。

西北旺版塊產(chǎn)業(yè)的興盛，實(shí)力客群的不斷遷入，教育商業(yè)等配套鏈條的迅速完善，催化整個西北旺宜居程度不斷提高，“碼農(nóng)圣地”的價值天花板也越來越高了。

只不過對西北旺剛需群體來說，版塊向好是把無情的雙刃劍，潛力大也意味著房價將節(jié)節(jié)攀升。諸如西山錦繡府這樣5萬+/㎡置業(yè)西北旺的機(jī)會，很快就會像東流水一般，一去不復(fù)返。