與去年以來(lái)的融資難常態(tài)相反，今年的融資市場(chǎng)一路井噴，一月單月發(fā)債總額突破千億，達(dá)歷史新高。

房企融資環(huán)境破冰

2018年底開(kāi)始，房企融資環(huán)境有所回暖，進(jìn)入新的一年，房企的融資開(kāi)始不再是“難于上青天”?？硕鹧芯恐行奶峁┑臄?shù)據(jù)顯示，今年一月份房企的境內(nèi)外發(fā)債總量大幅增加，達(dá)到了1095.79億元，突破歷史新高，環(huán)比上升91.8%。

從具體企業(yè)來(lái)看，融資總量最高的企業(yè)為中國(guó)恒大，融資總量201.5億元，主要因?yàn)槠溆?月22日連續(xù)增發(fā)了三筆境外優(yōu)先票據(jù)；信達(dá)地產(chǎn)非公開(kāi)發(fā)行2019年第一期公司債券于1月31日在上交所掛牌發(fā)行，發(fā)行總額為15億元，票面利率為5.5%；禹洲地產(chǎn)發(fā)行了5億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率8.5%；美的置業(yè)完成發(fā)行30.6億元公司債，票面年利率5.3%。

一月份發(fā)行的企業(yè)債中，境外債發(fā)行占比最大為67.6%，發(fā)行規(guī)模為740.4億元，環(huán)比增加了141.9%，主要是因?yàn)橹袊?guó)恒大、碧桂園和禹洲地產(chǎn)等企業(yè)均發(fā)行了大額的境外優(yōu)先票據(jù)，尤其是中國(guó)恒大，單月就發(fā)行了約合201.5億元的境外優(yōu)先票據(jù)；而公司債發(fā)行規(guī)模則有所下降，相比12月創(chuàng)兩年來(lái)新高的220.2億元，1月公司債發(fā)行額為178.4億元，環(huán)比減少了19%。

值得注意的是，雖然2019年伊始房企發(fā)債總額大幅增加，但融資成本則依然處于高位。1月房企平均發(fā)債成本為6.98%，環(huán)比下降0.17個(gè)百分點(diǎn)。境外債融資成本維持高位，本月達(dá)到了7.86%，環(huán)比增加了0.32個(gè)百分點(diǎn)，使得整體的融資成本依然處于最近幾年來(lái)的較高水平，企業(yè)融資成本壓力仍在。

其中，1月融資成本最低的是招商蛇口發(fā)行的一筆15億元的超短融，利率為2.98%；廈門國(guó)貿(mào)在10日和11日的兩筆發(fā)債的成本也較低，分別為3.3%和3.4%。而1月份一些規(guī)模相對(duì)較小的房企在境外發(fā)債的成本則相對(duì)較高，最高的要數(shù)當(dāng)代置業(yè)在1月9日發(fā)行的境外優(yōu)先票據(jù)，利率達(dá)到了15.5%。

除了1月份外，今年2月份，房企融資仍在密集進(jìn)行。2月8日，綠城中國(guó)發(fā)布兩則公告稱，其4億美元優(yōu)先永續(xù)票據(jù)預(yù)計(jì)將于2月11日前后上市。與此同時(shí)，其1億美元及可于2022年開(kāi)始贖回的優(yōu)先永續(xù)票據(jù)，預(yù)期于2019年2月11日或前后獲批準(zhǔn)上市及買賣；2月11日，中國(guó)奧園集團(tuán)公告稱，公司已發(fā)行于2023年到期的2.25億美元7.95%優(yōu)先票據(jù)；2月13日，中海地產(chǎn)表示，2019年第一期公司債券將于2月15日上市，總規(guī)模35億元；2月13日，融創(chuàng)中國(guó)公告稱，發(fā)行2022年到期的8億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率7.875%。

對(duì)此，同策研究院李見(jiàn)林告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，年前房企融資哀嚎一片，現(xiàn)在終于撥云見(jiàn)日融資潮頻發(fā)。整體來(lái)看，2019年初房企密集融資，房企整體資金壓力有所緩解，房企融資的閘門已處于開(kāi)啟狀態(tài)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，從企業(yè)融資情況看，2019年四季度開(kāi)始，相比之前，房企融資難度有所緩解。但因?yàn)榉科笕毖^(guò)多，監(jiān)管層嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房企融資難度依然比較大。

房企融資閘門開(kāi)啟

去年以來(lái)，融資一度是房企的一大難題，在房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)、債券融資渠道明顯收緊，穿透式管理、限制銀行委托貸款、嚴(yán)控表外風(fēng)險(xiǎn)、精準(zhǔn)式投放等等金融政策下，房企不得不面臨融資“生死劫”。尤其是在金融機(jī)構(gòu)偏向規(guī)模房企的情況下，中小房企的資金壓力更加凸顯。

但去年年底，融資環(huán)境悄然發(fā)生了變化。繼去年10月降準(zhǔn)以來(lái)，今年年初，央行再次祭出降準(zhǔn)的大招，宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，其中，2019年1月15日和1月25日分別下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，2019年一季度到期的中期借貸便利（MLF）不再續(xù)做。雖然資金不會(huì)直接流向樓市，但流動(dòng)性的持續(xù)寬松，對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑將形成一定的支撐。

另外，1月28日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)表示鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司使用保險(xiǎn)資金，增持優(yōu)質(zhì)上市公司股票和債券?？硕鹧芯恐行姆治?，雖然這項(xiàng)表態(tài)并沒(méi)有直接說(shuō)明對(duì)房企融資的支持，然而在政策支持下險(xiǎn)資的大舉進(jìn)入，有可能會(huì)優(yōu)化優(yōu)質(zhì)上市房企的融資環(huán)境，比如平安增持華夏幸福股權(quán)，就是險(xiǎn)資與房企合作的一個(gè)案例。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(zhǎng)牛鳳瑞在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，央行降準(zhǔn)意味著流動(dòng)性增加，無(wú)異于給房地產(chǎn)企業(yè)打了一針強(qiáng)心劑。相比之下，資金面的寬松，更加能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到促進(jìn)作用。今年房企融資情況總體會(huì)比去年好一些，企業(yè)的日子也會(huì)比去年好過(guò)一些。

融資的同時(shí)，房企的債務(wù)也在密集到期?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，1月房企有21筆發(fā)債到期，相對(duì)集中，總金額共計(jì)406.6億元，其中金額最高的一筆是富力地產(chǎn)在2014年1月16日發(fā)行的10億美元的境外優(yōu)先票據(jù)。1月到期的企業(yè)發(fā)債中，境外債券和優(yōu)先票據(jù)總額達(dá)到了約合229.1億元，占比過(guò)半。

張大偉提到，2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期的預(yù)期非常強(qiáng)，這種情況下，房企更關(guān)注資金鏈的安全，拿地預(yù)計(jì)將更加謹(jǐn)慎，會(huì)有越來(lái)越多的房企抓緊窗口期加快融資，應(yīng)對(duì)未來(lái)的還債高峰期，包括大量的海外融資和短期融資。

而不斷提高融資能力，也是企業(yè)一直追求的目標(biāo)。弘陽(yáng)集團(tuán)董事長(zhǎng)助理、資金管理中心總經(jīng)理韓存磊在2018年華夏房地產(chǎn)投融資高峰論壇上表示，隨著地產(chǎn)行業(yè)集中度越來(lái)越高，他們要做大做強(qiáng)，提高資金機(jī)構(gòu)的認(rèn)可度，更要提高現(xiàn)金流的管理能力，要合理化債務(wù)結(jié)構(gòu)。2019年是機(jī)遇和危機(jī)并存的一年，并購(gòu)基金、股權(quán)基金，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等方面的探索將會(huì)是明年企業(yè)融資的重要方向。

李見(jiàn)林也表示，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，由于受到還債潮的集中兌付，這一輪融到的資金房企基本用于還債，眼下保命大于發(fā)展，現(xiàn)金流重于利潤(rùn)，快速回款仍然是2019年房企最緊要的事情。另外，房企也急需抓住政策從嚴(yán)到微松的窗口期，中小房企更要注重多渠道融資。