長期看，房價將呈現(xiàn)震蕩走勢

首先來分析一下房價的長期走勢，預計后面房價將呈現(xiàn)震蕩的走勢。

政策層面，房價大漲和大跌的概率均較低。展望2019年，預計地方政府會根據(jù)本地房地產(chǎn)市場狀況對政策進行微調(diào)，房價出現(xiàn)大漲或者大跌的概率較低。原因在于，房價大漲意味著后面經(jīng)濟將經(jīng)歷更為急劇的調(diào)整，房價大跌會引發(fā)金融體系資產(chǎn)質(zhì)量的風險。鑒于政府要“穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案”，預計長效機制方案出臺只是時間問題，隨著長效機制落地，目前臨時性的限購、限售等措施有望得到逐步放松，市場流動性會出現(xiàn)一定的改善。

需求角度，城鎮(zhèn)化部分對沖人口增長的負面沖擊。2018年我國城鎮(zhèn)化率提升1.06%，過去5年城鎮(zhèn)化率平均提升1.17%、每年平均新增城鎮(zhèn)人口2000萬人，因此城鎮(zhèn)化的穩(wěn)步推進使得每年都有增量剛需進入房地產(chǎn)市場，從而會部分對沖人口的負面沖擊（參見圖1）。

供給角度，投資客的退出將補充新房供給的不足。經(jīng)歷房地產(chǎn)去庫存后，目前我國房地產(chǎn)市場庫存處在較低水平，那么2019年會不會出現(xiàn)所謂的有錢買不到房子的狀況呢？答案是不會！因為隨著房價上漲預期得到徹底扭轉(zhuǎn)，投資盤的甩貨會補充新房供給的不足，所以不能僅根據(jù)新房可售量來預判市場的供給，二手房潛在供給很大，比如一般認為我國的住房空置率在20%左右。以北京為例，2017年2季度后北京二手房價格持續(xù)調(diào)整，除了常住人口出現(xiàn)縮水外，投資盤的甩貨也是觸發(fā)因素之一（參見圖2）。如果二手房價格要跌到新房的價格水平才能企穩(wěn)，那么北京二手房仍有5%至10%的調(diào)整空間。

短期看，三四線房價下行壓力大

上面分析了房價的長期趨勢，短周期看，一二線城市房價可能出現(xiàn)溫和反彈，三四線城市房價壓力較大。具體來說：

按揭利率下行有望刺激一線城市剛需。2018年底，一線城市成交和新房價格已經(jīng)出現(xiàn)了溫和的反彈。在此前嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控措施下，一線城市首套房按揭利率水平相比二線城市要低很多，較低的按揭利率是觸發(fā)剛需入市的催化劑，因此預計2019年一線城市成交回暖態(tài)勢大概率會得到延續(xù)（參見圖3）。

二線城市需求繼續(xù)受人才引進的支撐。二線城市普遍加大人才引進力度，因此從數(shù)據(jù)來看，二線城市房價自2018年2季度以來有著不錯的表現(xiàn)，尤其是熱點城市如鄭州、武漢、成都等，2018年下半年新房價格漲幅較為可觀（參見圖4）。

二線城市在企業(yè)、人才的涌入下，會逐步向準一線城市靠攏，2019年房價預計以平穩(wěn)為主，不同城市略有分化，杭州、武漢等城市2018年下半年房價漲幅較為可觀、12月成交繼續(xù)保持高位，目前庫存在6個月以下，預計房價支撐較強；南京等城市觀望情緒變重，12月成交小幅下滑，房價偏震蕩；廈門等城市12月成交繼續(xù)在底部位置，目前可售量達34個月，預計2019年房價偏弱。

三四線城市房價大概率震蕩下行。三四線城市房價在棚改貨幣化逐步退出后，面臨一定的調(diào)整壓力，尤其是缺乏經(jīng)濟基本面支撐、前期房價漲幅過大、土地供應較為充足的三四線城市，房價調(diào)整幅度可能更大一些。開發(fā)商也逐步淡出三四線市場，2018年4季度三線城市土地成交同比下跌32%。目前三線城市房價環(huán)比已經(jīng)拐頭向下，預計2019年會繼續(xù)下行（參見圖5）。

因此，房價持續(xù)上漲的大周期已經(jīng)過去，剛需可以根據(jù)自己的需求從容置業(yè)，不必擔心收入增速追趕不上房價漲幅；受投資客拋盤影響，二手房價會持續(xù)向一手房價格靠攏，市場供應較為充足；短周期看，一二線城市房價會好于三四線，回到三四線老家置業(yè)大可不必。