2019年的房地產(chǎn)市場要比2018年更加復(fù)雜一些，原因在哪里？隨著2018年落實房子是用來住的而不是用來炒的這個定位更加深入，2019年市場將發(fā)生一些微妙的變化，而這種變化也是調(diào)控的成果。在嚴格落實房住不炒的基礎(chǔ)上，樓市調(diào)控微調(diào)將成為常態(tài)性政策，于是擺在購房者面前的是一個需要動點腦子的市場。

回顧2018年的房地產(chǎn)市場，這是一個容易讓人誤會的市場，一二線城市樓市的降溫與三四線城市市場的火熱很容易把購房者帶到溝里，其實這背后的邏輯需要看清楚。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2018年12月，全國100個重點城市二手住宅掛牌均價為15060元/平米，環(huán)比下跌1.36%，這已經(jīng)是二手房掛牌價格連續(xù)四個月下跌。一二線城市二手房交易市場持續(xù)下行，三四線城市也加入下跌行列，房價上漲的城市則屈指可數(shù)。

這是年底的表現(xiàn)，但是過去的市場可不是如此，三四線城市可是比一二線城市火爆得多。如今多少有了點我要表達的意思的苗頭，相信2019年三四線城市你才會看清。

易居房地產(chǎn)研究院9日發(fā)布的一份研究報告稱，2018年全年，中國受監(jiān)測的40個城市新建商品住宅成交面積同比增長8.8%。其中北京、上海、廣州、深圳四個一線城市同比下降4.6%，二線城市同比增長3.4%，三四線城市同比增長27.3%。去年，40城樓市成交面積的增長貢獻主要來自三四線城市。

是不是覺得三四線城市正火爆，我們就應(yīng)該把所有的精力都投向這里？我一向強調(diào)，一二線城市房價大局已定，不太可能持續(xù)下跌，因為有人口和資源支撐，而且調(diào)控也不允許房價出現(xiàn)大幅下跌?；芈渲皇亲尫績r更穩(wěn)定。特別是一直緊繃的調(diào)控有望適度放松，特別是在成交方面，一二線城市有望回暖，尤其二手房。但指望房價大幅上漲不太可能。無論房價漲跌都不要奇怪，因為有穩(wěn)在保底。

而三四線城市則不一樣，三四線城市的火爆并不具備可持續(xù)性，大多來自于一二線城市調(diào)控的嚴厲擠出效應(yīng)，還有就是地方城市的棚改貨幣化政策刺激。然而2018年各種利好都在相繼退出，幾乎全都是利空，而且越收越緊。連一二線城市房價都會降，三四線城市為什么不能降？

所以說，一句話，一二線城市房價回落不應(yīng)該阻止你買房的腳步，而三四線城市的市場火爆也不應(yīng)該成為你搶房的理由。

購房者高度警惕！

一線城市當前成交量其實已經(jīng)處于歷史低位，下跌空間相當有限。起步較晚的三四線城市過去成交異常火熱，到年底才有降溫跡象，如果不降溫危險會更大。因為需求透支，后續(xù)成交量面臨較大的下跌風(fēng)險。為什么？因為它根本就撐不起來，成了有價無市的市場，別說你將來賣不出去，往外出租都很難。

央行參事盛松成近日表示，房價越漲越高，要非常警惕三四線樓市風(fēng)險。最近一兩年首次出現(xiàn)三四線城市房價大幅度上漲，市場熱度反超一二線城市，增速很高。由于一線城市壓得厲害，房地產(chǎn)企業(yè)要活下去，就有大量資金流向三四線城市，三四線城市地方很愿意配合，再加上一系列政策，三四線城市房價2017、2018年快速上漲，為什么預(yù)防風(fēng)險？因為三四線城市一分為二，中國縣有2200個，其中相當大一部分是遠離中心城區(qū)，人口會向大城市集中，所以如果三四線城市人口流失，而現(xiàn)在房價搞得很高，最后結(jié)果在上海15萬不是泡泡，在三四線城市15000都可能是泡泡。所以要非常注重三四線城市風(fēng)險。

購房者千萬別再抱有抄底心態(tài)沖向三四線城市，當然如果你是自住剛需那就另當別論，從房子的品質(zhì)和地段配套去多多考慮，總之，很多三四線城市如果不能穩(wěn)步回歸那就更加危險了。