2018年已經(jīng)告一段落，但我們對于西安樓市的脫韁之勢，仍然記憶尤深，誰也沒有料到在全國限購重重加碼之下，西安房市仍然一騎絕塵。

近期看到一些分析，大致是說“2018西安樓市土地、住房成交均量升價漲”，這是一個很神奇的判斷，公示房源供應僅有一半，土地供應到第四季度，西安市供地完成率不足20%，明顯低于往年60%以上的完成率，所謂“土地、住房成交均量升價漲”，究竟說的什么？

于此，我們引用一套數(shù)據(jù)，對于2018年土地與新房市場成交，做以分析：

其一，2018年商品住房成交回落，明顯低于2016/2017年水平。

繼2016年創(chuàng)歷史新高水平后，2017-2018年成交套數(shù)均現(xiàn)回落，其中2018年同比減少12.7%；從成交面積來看，與成交套數(shù)態(tài)勢相似，2018年同比減少10.3%。

數(shù)據(jù)來源：西安房管局及物價局公示數(shù)據(jù)整理

自2016年以來，浐灞持續(xù)領跑全市，2018年，浐灞占全市成交總量的18.8%，經(jīng)開、曲江依次位列其后。由于“東軸線”開發(fā)，土地密集供應，價格仍顯較低，浐灞連續(xù)三年成為西安樓市之冠。

數(shù)據(jù)來源：西安房管局及物價局公示數(shù)據(jù)整理

其二，2018年房價漲幅迅猛，但數(shù)據(jù)明顯低于2017年水準。

2018年市場持續(xù)表現(xiàn)為“供不應求”態(tài)勢，西安商品住宅均價11748元/㎡，同比上漲28.1%（參考數(shù)據(jù)：由2017年的9175元/㎡上漲至11748元/㎡）。其中，高新區(qū)域價格依然領跑全市，15544元/㎡，曲江、城北次之，分別為13553元/㎡、11880元/㎡。

數(shù)據(jù)來源：西安房管局及物價局公示數(shù)據(jù)整理

不考慮受綜合因素影響較大的城內(nèi)區(qū)域，各區(qū)域價格漲幅均在20%以上，其中，港務區(qū)漲幅最大，參照2016年價格底，兩年幾乎漲了一倍。但因為原本房價就低，即便是漲幅迅猛，仍然是限購區(qū)價格底部。

其三，2018年西安土地市場調(diào)整，運營思路變化影響未來走勢。

2018年，西安土地市場累計新增供應2538萬㎡，較去年同期減少29.2%；成交1862萬㎡，較去年同期減少40.3%；成交樓面價為3404元/㎡，創(chuàng)歷史新高；土地出讓金634億元，較去年同期增長70.9%。

數(shù)據(jù)來源：西安土地出讓數(shù)據(jù)整理

西安經(jīng)營性土地市場，受土地供給側(cè)改革影響，2018年2-5月暫停供應土地，市場供求均現(xiàn)回落。受商品房市場持續(xù)升溫、品牌房企加速布局西安、主城區(qū)土地稀缺等因素影響，土地市場熱度較高，樓面價持續(xù)上揚。

其四，2018年土地成交銳減，溢價率普遍大幅提升，樓面價達到9117元/㎡。

受土地供給側(cè)影響，供求齊跌；成交樓面價、土地出讓金均創(chuàng)歷史新高。 2018年平均溢價率19.2%，較2017年擴大10.4個百分點。

數(shù)據(jù)來源：西安土地出讓數(shù)據(jù)整理

2018年，西安住宅用地累計新增供應100宗，折合建筑面積1338萬㎡，較2017年減少23.7%；成交88宗，折合建筑面積1140萬㎡，較2017年減少33.5%；成交樓面價2472元/㎡，為歷史最高水平，較2017年上漲65.6%；土地出讓金281.7億元，較2017年增長10.2%。

數(shù)據(jù)來源：西安土地出讓數(shù)據(jù)整理

2018年西安樓市受到政策影響，進入調(diào)整期，“731政策”會議之后，市場“晴轉(zhuǎn)多云”，但我們也看到了市場實際情況，在官方大力度嚴肅整治樓市亂象的同時，西安樓市仍然良性運轉(zhuǎn)，并沒有出現(xiàn)所謂的西安房價“2018年暴跌30%”，也沒有出現(xiàn)所謂的“腰斬一半”。

西安市去化率在全國都算靠前，以實際踩盤數(shù)據(jù)整理，2018年整體去化較好，其中主城區(qū)全年平均開盤去化率84.8%，外圍區(qū)域平均開盤去化率76.7%，連秦漢新城、灃西新城、灃東新城、涇渭新城都出現(xiàn)搖號買房，可見市場沒有遭到暴擊。

雖然，西安商品房成交價格漲幅收窄，但因為總價提升，即便是10%的漲幅，對于購房者仍然是傷筋動骨，因此，2019年樓盤變數(shù)很大，但不要想著“抄底”，更不要向著追高，一切穩(wěn)住就好。