來(lái)源 |櫻桃大房子（ytdfz8）

作者 |櫻桃

1

1月9日，北京發(fā)布2019年的第一次土拍公告：

這兩宗住宅用地，最大的亮點(diǎn)不是1點(diǎn)多的低容積率，也不是位置好，而是商品住房均不設(shè)定住宅銷(xiāo)售限價(jià)。也就是非限競(jìng)房。

不過(guò)這已經(jīng)是北京第三批放松限價(jià)的土地了。在2018年10月和11月，北京就出讓過(guò)兩塊不限價(jià)的土地，只是我們沒(méi)有注意到這個(gè)信息。

2018年11月延慶區(qū)延慶新城03街區(qū)會(huì)展中心東側(cè)地塊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（二期）YQ00-0003-0010等地塊，地塊成交不限價(jià)。另外在2018年10月北京市豐臺(tái)區(qū)南苑石榴莊0517-L02地塊，也不限制價(jià)格。

這雖然不是北京第一次出讓不限制價(jià)格地塊，但在各地方放松政策頻出之時(shí)改變土地出讓條件，還是引起了市場(chǎng)極大的關(guān)注，畢竟北京是一線(xiàn)城市中調(diào)控最嚴(yán)厲的城市，樓市調(diào)控的風(fēng)向標(biāo)，北京放松的底線(xiàn)有多大，則意味著其他城市松動(dòng)的尺度只會(huì)更大。

為什么會(huì)重新出現(xiàn)非限競(jìng)房的土地呢？

其中一個(gè)重要的原因是，限競(jìng)房滯銷(xiāo)了！出現(xiàn)了供過(guò)于求的問(wèn)題，需要從供給端調(diào)整政策。

自2016年底之后，這兩年多來(lái)，北京的全部住宅供地除了共有產(chǎn)權(quán)房外，其他幾乎都是限競(jìng)房。

限競(jìng)房，即限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)，在土地拍賣(mài)的時(shí)候，就規(guī)定了房屋出售的價(jià)格，而且有“購(gòu)房后5年內(nèi)不得出售”的限制。

過(guò)去兩年，北京累計(jì)供應(yīng)的限競(jìng)房土地合計(jì)已經(jīng)多達(dá)86塊，限競(jìng)房住宅規(guī)劃建筑面積高達(dá)830萬(wàn)平米。按照7090占大部分計(jì)算，北京已經(jīng)出讓成交的土地將形成超過(guò)7-8萬(wàn)套限競(jìng)房。但大部分分布在大興、房山、豐臺(tái)、順義、昌平等郊區(qū)，只有少部分在海淀和朝陽(yáng)等中心區(qū)。

因?yàn)楫a(chǎn)品和地段的問(wèn)題，北京限競(jìng)房出現(xiàn)了嚴(yán)重的分化，好地段的限競(jìng)房很容易售罄，畢竟有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，即使5年不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)?gòu)房者還是愿意買(mǎi)。而偏遠(yuǎn)的限競(jìng)房去化率則非常低了，部分去化不足2成，本身郊區(qū)二手房也在降價(jià)，限競(jìng)房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)不明顯，又限售，所以沒(méi)什么吸引力。

相比過(guò)去銷(xiāo)售小批次優(yōu)質(zhì)房源與一般房源搭售，現(xiàn)在限競(jìng)房要求一次全部推出市場(chǎng)，上千套房一次開(kāi)盤(pán)，導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)房源銷(xiāo)售后，后續(xù)房源去化非常艱難，2019年那些郊區(qū)的限競(jìng)房避免不了會(huì)有價(jià)格戰(zhàn)。

2

而另一個(gè)原因，就是限競(jìng)房滯銷(xiāo)導(dǎo)致的連鎖反應(yīng)，北京的土地也不好賣(mài)了！土地收入下降了！

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2018年北京共成交土地72宗，成交額1682.9億元，相比2017年的2796億，減少了1114億。

其中，北京土地成交宗數(shù)同比2017年下跌29%，土地出讓金同比2017年下跌40%；北京市土地成交溢價(jià)率同比2017年繼續(xù)下跌43%，為近五年最低；北京市土地流拍率達(dá)到10%，創(chuàng)2012年以來(lái)最高水平。

房企拿地積極性不高，有多個(gè)原因

第一，北京拿出來(lái)的地也不是很優(yōu)質(zhì)的地，而且又都是限價(jià)地，價(jià)格限死了，配建條件多，開(kāi)發(fā)商算算賬，沒(méi)錢(qián)賺的不敢拿；

第二，對(duì)未來(lái)預(yù)期不太好，當(dāng)前市場(chǎng)的限價(jià)房都賣(mài)的不好呢，位置太差的更加不敢拿了。

第三，信貸一直沒(méi)有明顯放松，開(kāi)發(fā)商資金也都很緊張，現(xiàn)金流是第一位，2018年很多房企都?jí)嚎s了拿地計(jì)劃。

限競(jìng)房的大量供應(yīng)，無(wú)疑擠壓了改善市場(chǎng)尤其是高端改善產(chǎn)品別墅的市場(chǎng)供應(yīng)。

北京在2016年之后，9070政策重出江湖，即小區(qū)建筑面積90平方米以下的戶(hù)型所占比重需達(dá)到70%以上，因此小戶(hù)型比重大量供應(yīng)，而大戶(hù)型越來(lái)越少。導(dǎo)致市場(chǎng)的供給和需求匹配不了。

不限價(jià)土地供應(yīng)之后，開(kāi)發(fā)商自主決定價(jià)格的空間更大了，特別是像朝陽(yáng)區(qū)這種優(yōu)質(zhì)地段的土地，如果是限價(jià)房，也許只能賣(mài)5萬(wàn)，但如果是商品房，可以賣(mài)到8萬(wàn)，還可以根據(jù)市場(chǎng)需求設(shè)計(jì)成大戶(hù)型豪宅，無(wú)疑開(kāi)發(fā)商拿地的積極性就會(huì)提高。

但對(duì)于郊區(qū)來(lái)說(shuō)，是否限價(jià)現(xiàn)在影響也不大，因?yàn)楸旧斫紖^(qū)目前已經(jīng)出讓的限競(jìng)房庫(kù)存就非常多，這些都賣(mài)的不好，你不限價(jià)，也賣(mài)不出高價(jià)來(lái)。

3

天津昨天也有個(gè)土地開(kāi)了先河，即租賃住宅改為可售住宅。

1月10日，天津市土地交易中心發(fā)布補(bǔ)充公告，取消津?yàn)I開(kāi)（掛）2012-13、14、15、16號(hào)四宗地塊出讓合同中約定的“該地塊租賃型住宅建成后不允許出售，僅允許出租”條款，將自持租賃住宅調(diào)整為可售住宅。

據(jù)了解，2012-13、14、15、16號(hào)四宗地塊還是2012年11月出讓的，總價(jià)約4.5億元，成交樓面價(jià)約2500-3000元/平米，由招商、泰達(dá)合資持有。位于濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)第二大街貝肯山南側(cè)，臨近津?yàn)I輕軌9號(hào)線(xiàn)太湖路站、市民廣場(chǎng)站。

6年過(guò)去了，目前尚處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)。這6年光靠囤地，地價(jià)也升值了不少。

2012年這四宗地塊出讓公告中規(guī)定“該地塊租賃型住宅建成后不允許出售，僅允許出租，如因項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)或受各種不可抗力因素需要出售的，須經(jīng)天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)批準(zhǔn)，嚴(yán)格按照相關(guān)程序辦理”。

當(dāng)時(shí)自持租賃房還是比較新鮮的事物。因?yàn)樘岢鲎馐鄄⑴e的長(zhǎng)效機(jī)制，大舉出讓租賃房用地還是2017年之后，租賃房土地出讓成了各個(gè)地方保障房建設(shè)的任務(wù)之一，2018上海的租賃房土地出讓尤其多。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示：北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超過(guò)10個(gè)城市開(kāi)始租賃土地供應(yīng)加速模式。合計(jì)供應(yīng)的出租房用地接近600萬(wàn)平米，按照60平米一套平均計(jì)算，大約供應(yīng)出租房10萬(wàn)套。

這個(gè)數(shù)據(jù)放到這么多城市平攤來(lái)說(shuō)，并不算多。

天津這4宗租賃房用地為什么6年了一直沒(méi)有動(dòng)工，為什么旁邊建的是長(zhǎng)租公寓，而它現(xiàn)在又要改為出售？

今天我們業(yè)內(nèi)在猜測(cè)是不是天津國(guó)企負(fù)債率過(guò)高，要降低負(fù)債率，因?yàn)樽猿肿赓U房占用的資金成本高，回款幾十年，消耗不起呢。

但我剛剛查到這幾宗地，是招商和泰達(dá)共同持有，招商地產(chǎn)作為央企，應(yīng)該還不存在資金壓力大的問(wèn)題。

目前還只是天津，這是否意味著租賃房政策又要改變呢？計(jì)劃總是趕不上變化，政策兩三年一變，已經(jīng)習(xí)以為常，大家習(xí)慣就好。

結(jié)束語(yǔ)：覺(jué)得本文有道理，麻煩文末點(diǎn)擊右下角的「好看

」，讓更多的小伙伴看見(jiàn)！

• 又一座城市消失了！盤(pán)點(diǎn)未來(lái)幾年中國(guó)可能消失的城市

• 他10套房都抄到了底，現(xiàn)金流卻斷了！

• 無(wú)懼打臉！去年“預(yù)測(cè)房地產(chǎn)”準(zhǔn)確率0%的人又雙來(lái)了

• 曾經(jīng)的三亞，如今的廈門(mén)，樓市盛宴如何收?qǐng)觯?/h2>

版權(quán)說(shuō)明：再次感謝原作者辛苦創(chuàng)作，如轉(zhuǎn)載涉及版權(quán)等問(wèn)題，請(qǐng)聯(lián)系我們，我們將在第一時(shí)間處理。