李鐵：其一，當(dāng)前有2.8億的存量農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和0.7億多的城鎮(zhèn)間流動人口，兩者合計約3.5億，他們在城鎮(zhèn)肯定會有巨大的住房需求。其二，如果城鎮(zhèn)化率繼續(xù)以每年1個百分點的速度增長，到2030年城鎮(zhèn)人口達(dá)到約10億，這意味著未來還會有約2億的增量城鎮(zhèn)人口，他們從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)的過程中，也會產(chǎn)生大量的住房需求。

可見，我們有近5億人口要進(jìn)入城鎮(zhèn)生活就業(yè)，這種空間上的大挪移，意味著房地產(chǎn)發(fā)展還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到頭，還有巨大的潛力沒有釋放出來。

3、房地產(chǎn)市場一直存在著“冰火兩重天”的現(xiàn)象，有的地方房價飛漲，有些地方則面臨著很大的去庫存壓力，為什么會存在這種現(xiàn)象？如何認(rèn)識當(dāng)下的房地產(chǎn)形勢

李鐵：在觀察房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀時，人們往往只關(guān)注“火”而忽視了“冰”。

所謂“火”，是說都市圈一線城市和部分二線城市房價高速上漲，背后真正原因是什么？并不是因為房地產(chǎn)商提高了價格，一是因為這些城市的優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原有價值，二是人均收入水平不斷抬高支撐了房價上漲。要知道，全國14億人中有約3億屬于中高收入水平人口，這群人一定會對住房空間有著合理要求，比如選擇優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)、優(yōu)越的居住環(huán)境等。所以，在大城市的核心區(qū)，房價上漲是正常的。像北京四環(huán)內(nèi)就有40多家三甲醫(yī)院，上海、廣州、深圳都是如此。

而在房價上漲地區(qū)，為什么沒有解決住房供給問題？因為這些城市實施了人口控制政策。我曾經(jīng)問當(dāng)?shù)毓賳T，為什么不愿意蓋更多的房子？他們的回答是，如果蓋了更多的房子，就會有更多人進(jìn)來，有那么多人進(jìn)來，那就得要有大量財政補(bǔ)貼，甚至降低城市原有戶籍人口的公共服務(wù)水平，這實際是一個利益問題。正是因為這個問題，才導(dǎo)致了一線城市實施嚴(yán)格的人口控制政策，特別是北上廣深，這些城市不愿意為中低收入人口提供住房供給，而住房供給不足，又加劇了房價上漲的勢頭。

被忽視的“冰”，是說大部分三四線城市的房地產(chǎn)積壓明顯，而且問題非常嚴(yán)重?，F(xiàn)在的住房庫存積壓和上世紀(jì)90年代的家電積壓是相似的問題。中信建投證券、安信證券、北師大等機(jī)構(gòu)預(yù)測的房地產(chǎn)庫存規(guī)模分別高達(dá)142億平方米、98億平方米和87億平方米。消化某些三四線城市的房地產(chǎn)庫存甚至需要多達(dá)十年左右時間。由于部分三四線城市的住宅過度供給，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供求失衡，而這種供求失衡是由政府和市場兩雙手一起推動的，進(jìn)而放大了市場波動的影響。

4、當(dāng)下房地產(chǎn)發(fā)展受到制約的主要原因是什么？

李鐵：房地產(chǎn)市場問題是空間結(jié)構(gòu)不平衡的問題。首先，地方政府、市場以及金融機(jī)構(gòu)共同推動并放大了地產(chǎn)的供需波動；第二，一些地方政府受財政利益的制約，放大了房地產(chǎn)空間結(jié)構(gòu)的不平衡，所以導(dǎo)致需求不明顯的地方供給嚴(yán)重過剩；第三，一線城市的行政區(qū)域內(nèi)因人口控制政策限制了住房供給，導(dǎo)致中低收入人口過度關(guān)注高房價；第四，房地產(chǎn)供給在局部地區(qū)過度放大，導(dǎo)致了消化周期加長，致使地方政府面臨著財政和增長的巨大壓力。

5、現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策存在問題嗎？

李鐵：很多人說要打壓房價，問題是怎么打壓？一定要靠行政來打壓嗎？我們知道，河北境內(nèi)距離北京30公里-50公里的中小城市和小城鎮(zhèn)，房價約為每平方米1萬至2萬元，對于河北當(dāng)?shù)剞r(nóng)村人口來說，房價確實是漲了，可是對于北京來說，這樣的房價相對北京主城區(qū)來說是低了很多。所以說，高房價的問題完全可以在更大范圍空間來調(diào)整、疏解。現(xiàn)在房價打壓不下來，是我們的政策出了問題。用現(xiàn)在的方式打壓房價，結(jié)果是開發(fā)商惜售，從而導(dǎo)致了住房供給進(jìn)一步短缺，更加劇了過度關(guān)注高房價的問題。

我們在研究房地產(chǎn)問題的時候，確實要從政策上重新梳理，要符合中國的實際情況，不能盲目照搬新加坡、香港或者英國的經(jīng)驗。

有人跟我說，英國城鎮(zhèn)化率達(dá)到80%了，我們?yōu)槭裁醋霾坏剑课一卮?，英國的城?zhèn)化經(jīng)歷了300多年才達(dá)到80%，中國幾十年間有5億人口進(jìn)入城市生活，這是十幾個英國的規(guī)模。正因為如此，中國的住房供給、住房空間格局都有自己的特色，未來房地產(chǎn)有非常大的空間，對此我非常有信心。