發(fā)力商業(yè)運營，德商產(chǎn)投服務奔向“星辰大?！?/h2>

作者： 編輯　來源：互聯(lián)網(wǎng) 發(fā)布時間：2021-12-31

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近年來，物業(yè)管理行業(yè)迎來上市潮。單單2020年，全年共有18家物業(yè)服務企業(yè)成功上市。如今，這個近萬億規(guī)模的賽道，又迎來了一家優(yōu)質(zhì)的上市企業(yè)——德商產(chǎn)投服務（02270.HK）。

過去三年，隨著在管建筑面積的增長，德商產(chǎn)投服務業(yè)績實現(xiàn)了高速增長。與此同時，公司正在重點發(fā)力商業(yè)運營服務，以實現(xiàn)雙輪驅(qū)動式增長。

于德商產(chǎn)投服務而言，實現(xiàn)雙輪驅(qū)動式增長的優(yōu)勢也較為明顯。一方面，德商產(chǎn)投服務在與德商置業(yè)集團協(xié)同發(fā)展的過程中，積累了深厚的全產(chǎn)業(yè)價值鏈物業(yè)服務能力。公司可以通過為其他物業(yè)開發(fā)商及業(yè)主提供全產(chǎn)業(yè)鏈商業(yè)運營服務，獲取相關收入。

另一方面，依托德商置業(yè)集團的強大支撐，德商產(chǎn)投服務通過承接德商置業(yè)集團的開發(fā)面積，以及并購優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務商，進一步推動在管建筑面積的增長。

長期來看，德商產(chǎn)投服務通過發(fā)力商業(yè)運營服務以及提高在管面積規(guī)模的方式，正在實現(xiàn)雙輪驅(qū)動式增長，奔向?qū)儆谒摹靶浅酱蠛！薄?/p>

業(yè)務高速增長，德商產(chǎn)投服務正在“蛻變”

從過去幾年看，德商產(chǎn)投服務的業(yè)績始終保持高速增長。招股書顯示，2018年至2020年及2021年前5個月，德商產(chǎn)投服務的收入分別為6396.4萬元、6911.6萬元、1.27922億元及8915.9萬元。2018年至2020年，公司收入的年復合增長率約為41.4。

在盈利能力方面，2018年至2020年及2021年前5個月，德商產(chǎn)投服務的凈利潤分別為3139.4萬元、3104.3萬元、4291.3萬元及1000.3萬元。2018年至2020年，公司凈利潤的年復合增長率約為16.9。

業(yè)績的高速增長，得益于德商產(chǎn)投服務在管建筑面積的快速增長。2018至2020年及2021年前5個月，公司在管建筑面積分別為53.35萬平方米、79.2萬平方米、383.46萬平方米，415.42萬平方米。

其中，德商產(chǎn)投服務在非住宅領域的在管建筑面積實現(xiàn)了爆發(fā)式增長。2018年至2021年5月31日，公司在非住宅領域的在管建筑面積從11.08萬平方米增長至229.57萬平方米。

隨著德商產(chǎn)投服務在非住宅領域的服務水平不斷提升，公司也把服務范圍逐漸拓寬至商業(yè)運營服務領域。

于德商產(chǎn)投服務而言，發(fā)力商業(yè)運營服務的意義體現(xiàn)在以下兩個方面：

一方面，德商產(chǎn)投服務可以通過為其他物業(yè)開發(fā)商及業(yè)主輸出自身積累的管理經(jīng)驗，進而推動公司收入進一步增長。

另一方面，德商產(chǎn)投服務通過為其他物業(yè)開發(fā)商及業(yè)主提供市場調(diào)研、招商、街區(qū)管理等服務，可以推動公司收入來源多元化，進而減少業(yè)績對在管建筑面積的依賴性，增強業(yè)績增長的穩(wěn)定性。

回過頭看，德商產(chǎn)投服務能夠?qū)崿F(xiàn)在商業(yè)運營服務領域的拓展，與其在物業(yè)管理服務行業(yè)積累的豐富經(jīng)驗不無關系。

全產(chǎn)業(yè)價值鏈服務能力，德商產(chǎn)投服務的擴張“底氣”

德商產(chǎn)投服務之所以能夠順利拓展至商業(yè)運營服務領域，得益于公司與德商置業(yè)集團之間多年的協(xié)同發(fā)展經(jīng)驗。

在與德商置業(yè)集團長期協(xié)同發(fā)展過程中，德商產(chǎn)投服務具備了全鏈條商業(yè)運營服務能力。目前，公司的商業(yè)運營服務能力涵蓋策劃、招商、運營、銷售等多個環(huán)節(jié)。具體來看：

商業(yè)項目策劃層面，德商產(chǎn)投服務可以提供項目前期規(guī)劃、商業(yè)策劃、協(xié)助市場拓展策劃等服務。

其中，針對一般開發(fā)項目，德商產(chǎn)投服務的服務內(nèi)容包括前期策劃報告，含產(chǎn)品定位、規(guī)劃建議、財務測算；針對文旅、商業(yè)項目，德商產(chǎn)投服務的服務內(nèi)容包括總體策劃報告，含土地梳理、文化定位、產(chǎn)品定位、財務測算等等。

商業(yè)項目招商層面，德商產(chǎn)投服務為自身商業(yè)項目、拓展類商業(yè)項目，分別提供招商管理、前期介入等多項服務。商業(yè)項目運營層面，德商產(chǎn)投服務為自身商業(yè)項目、拓展類商業(yè)項目，分別提供運營管理、前期介入等多項服務。

最后，在商業(yè)項目銷售上，德商產(chǎn)投服務擁有全渠道銷售能力的銷售團隊，可以代替?zhèn)鹘y(tǒng)二手房銷售，更好地服務于大宗銷售。

值得一提的是，在獲得全鏈條商業(yè)運營服務能力的同時，德商產(chǎn)投服務在商業(yè)產(chǎn)品模型的構建上，也建立起了自己的獨特優(yōu)勢。與其他商業(yè)運營企業(yè)不同，公司更加關注客群細分與精準定位，注重場景化、社交化、主題化、街區(qū)化場景營造。

例如，德商產(chǎn)投服務新開業(yè)的商業(yè)項目主要以10萬方以下的鄰里型、區(qū)域型商業(yè)為主，規(guī)模在2萬方至5萬方的項目占35，10萬方以下的項目占70。

從目前看，德商產(chǎn)投服務已經(jīng)打造了一批成功案例。以青年潮玩中心為例，花火社區(qū)的主要目標客群定位于Z世代青年客群。在產(chǎn)品形式上，花火社區(qū)主要以主題街區(qū)形式，大鋪搭配小鋪的街區(qū)形式+廣場為載體，以時尚潮流、小眾社交為核心，基礎生活服務為補充，打造具有市井文化特色和煙火氣息特色的主題商業(yè)產(chǎn)品。

總體而言，在物業(yè)服務、商業(yè)運營服務領域豐富的經(jīng)驗優(yōu)勢，正在成為德商產(chǎn)投服務持續(xù)向商業(yè)運營服務領域擴張的底氣。

內(nèi)生加外延，德商產(chǎn)投服務迎來加速擴張期

在提升綜合服務能力的同時，德商產(chǎn)投服務所處的賽道也正在高速擴張。公開資料顯示，德商產(chǎn)投服務深耕的川渝地區(qū)正處于高速發(fā)展周期。

“十三五”以來，成渝地區(qū)發(fā)展駛入快車道。到2019年，該地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長8以上，隨著今年10月《成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設規(guī)劃綱要》（以下簡稱“《綱要》”）的發(fā)布，未來，成渝城市群仍將保持高速發(fā)展態(tài)勢。根據(jù)《綱要》指引，到2035年，成渝地區(qū)將建成實力雄厚、特色鮮明的雙城經(jīng)濟圈，重慶、成都將邁入現(xiàn)代化國際都市行列。

經(jīng)濟的飛速發(fā)展，為物業(yè)行業(yè)發(fā)展鋪就了廣闊的舞臺。過去幾年，川渝地區(qū)物業(yè)管理服務市場始終保持著可觀增長。

根據(jù)弗若斯特沙利文數(shù)據(jù)，2015年至2020年，川渝地區(qū)物業(yè)管理服務公司的總收益從312億元增加到551億元，年復合增長率為12.0。預計到2025年，川渝地區(qū)物業(yè)管理服務的總收益將達到924億元，2020年至2025年的年復合增長率為10.9。

從當下的視角看，川渝地區(qū)物業(yè)管理服務市場的高速增長，推動了德商產(chǎn)投服務的業(yè)績增長。而從未來的視角看，外延式的收并購將會成為推動公司業(yè)績增長的重要動力。

招股書顯示，德商產(chǎn)投服務計劃將60募集資金用于戰(zhàn)略性投資及收購，以擴大物業(yè)管理和商業(yè)運營業(yè)務。

當下，物業(yè)管理服務公司普遍受到房企銷售面積下滑的沖擊，估值水平較年初高點出現(xiàn)了較大下降。例如，從今年高點算起，碧桂園服務、融創(chuàng)服務這樣的行業(yè)龍頭股價跌幅均超35。整個物業(yè)管理服務市場估值的降低，也給德商產(chǎn)投服務提供了一個很好的產(chǎn)業(yè)并購機會。

事實上，德商產(chǎn)投服務在并購整合方面也擁有豐富的經(jīng)驗。2020年8月，德商產(chǎn)投服務收購中能集團，以擴大業(yè)務組合。2019年，中能集團仍處于虧損狀態(tài)，而在德商產(chǎn)投服務的整合下，中能集團在2020年實現(xiàn)盈利，凈利潤率也提升至11.5。

長期來看，隨著原有業(yè)務的持續(xù)擴張，疊加商業(yè)運營服務的加速發(fā)力，德商產(chǎn)投服務將進入新一輪高速發(fā)展周期。

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