摘要

1. 以AI人工智能為大腦，5G為主干以及IoT物聯(lián)網(wǎng)為觸點(diǎn)的全新技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施飛速發(fā)展和大數(shù)據(jù)的沉淀，使得以前非常低科技化的地產(chǎn)行業(yè)迎來科技改變的黃金發(fā)展期；

2. PropTech行業(yè)指利用創(chuàng)新運(yùn)營和科技在各類空間資產(chǎn)類別的買賣、租賃、營銷、運(yùn)營管理和金融方面創(chuàng)造效率和價(jià)值的公司；軟銀愿景基金關(guān)注此大賽道成立專門的地產(chǎn)科技投資部門，在3年內(nèi)PropTech投資總共超過150億美金；美國在前兩年超過20家PropTech行業(yè)基金總共融資超過30億美金；

3. Google在老年住宅，Amazon在物流倉儲(chǔ)以及Walmart在零售商業(yè)領(lǐng)域分別注冊(cè)專利，大舉進(jìn)軍地產(chǎn)科技領(lǐng)域；

4. 未來地產(chǎn)三大趨勢(shì)：1）空間即服務(wù) - GMV決定空間價(jià)值；2）任何空間都是綜合體；3）個(gè)人定制空間服務(wù)；

5. 關(guān)注智能住宅社區(qū)、智慧新零售 、智能物流倉儲(chǔ)和地產(chǎn)大數(shù)據(jù)四個(gè)大賽道。

“軟銀認(rèn)為科技不能代替地產(chǎn)，但是能大幅度提高管理效率從而給資產(chǎn)增值 - not replace but enhance”。軟銀愿景基金的地產(chǎn)科技行業(yè)投資人Justin在和我的會(huì)議中如是說。以AI人工智能為大腦，5G為主干以及IoT物聯(lián)網(wǎng)為觸點(diǎn)的全新技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施飛速發(fā)展成為新的范式基礎(chǔ)，無人機(jī)和3D打印改變了物流和生產(chǎn)的方式，人和空間交互的大數(shù)據(jù)逐漸被智能硬件記錄下來并進(jìn)行分析挖掘產(chǎn)生更多的個(gè)人化定制應(yīng)用，這一切使得以前非常低科技化的地產(chǎn)行業(yè)迎來科技改變的黃金發(fā)展期。

最近兩年，PropTech - 地產(chǎn)科技創(chuàng)新行業(yè)在美國非?；?，無論是硅谷的創(chuàng)投和創(chuàng)業(yè)者，還是傳統(tǒng)的地產(chǎn)商和金融機(jī)構(gòu)，都紛紛談?wù)撏顿Y這個(gè)熱點(diǎn)。軟銀愿景基金關(guān)注此大賽道成立專門的地產(chǎn)科技投資部門，在3年內(nèi)PropTech投資總共超過150億美金。在2017年共347家公司獲得126億美金融資，行業(yè)總市值達(dá)到2500億美金，而2018年上半年遠(yuǎn)超2017年同期的速度在增長(zhǎng)。美國在前兩年超過20家PropTech行業(yè)基金總共融資超過30億美金。

那什么是地產(chǎn)科技創(chuàng)新 - PropTech呢？我認(rèn)為PropTech行業(yè)指利用創(chuàng)新運(yùn)營和科技在各類空間資產(chǎn)類別的買賣、租賃、營銷、運(yùn)營管理和金融方面創(chuàng)造效率和價(jià)值的公司。

其實(shí)大家一提到地產(chǎn)，總想到location, location, location這樣的以土地資源獲取為核心的行業(yè)，只要位置好資源好銀行支持總能賺錢，非常low tech，和科技簡(jiǎn)直搭不上邊。同時(shí)你也肯定聽到很多關(guān)于智慧城市、智慧建筑、智慧社區(qū)等叫法，但都很空洞范范，仿佛是吸引眼球賣case的概念。那下面我將用幾個(gè)獲得專利保護(hù)的具體案例來說明什么是PropTech。

Google谷歌 - 住宅科技

谷歌在地產(chǎn)的應(yīng)用好像是那個(gè)永遠(yuǎn)不能實(shí)現(xiàn)的智慧城市Project ，在加拿大這樣的民主國家改變一個(gè)城市的智能基礎(chǔ)設(shè)施所牽扯的各種制度和投票簡(jiǎn)直可以把一個(gè)vision的實(shí)施搞成百年工程，還是和我朝合作一下智慧小鎮(zhèn)吧。

但其實(shí)谷歌的嘗試遠(yuǎn)不止于此。谷歌于2018年1月取得專利，利用居家的鏡面智能鏡頭光學(xué)感應(yīng)器以獲取人臉和身體數(shù)據(jù)從而判斷人體血壓心跳等健康指標(biāo)，實(shí)時(shí)傳輸數(shù)據(jù)給相關(guān)醫(yī)院的工作人員。谷歌認(rèn)為未來所有的老人居所retirement house都是最早被改造成smart home智能居家的場(chǎng)景，因?yàn)槔先说陌踩?、?dú)居性等因素。無論是房?jī)?nèi)的熱力感應(yīng)、地板的感應(yīng)都是出了事兒之后的急救，而日常的床、鏡面、喝水的杯子其實(shí)都可以很自然的記錄老人的生理健康數(shù)據(jù)，實(shí)時(shí)傳輸?shù)剿鶎俚尼t(yī)療機(jī)構(gòu)，醫(yī)療AI大腦數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)并報(bào)警異常事件，并可以自動(dòng)調(diào)節(jié)老人的餐飲以及指派醫(yī)生護(hù)士的下一步行動(dòng)。

Walmart沃爾瑪 - 商業(yè)科技

沃爾瑪其實(shí)是一個(gè)非常高科技的公司。從最早利用手推車的軌跡來調(diào)整貨架的擺放，到大力投入自己的電商平臺(tái)，2100家門店都實(shí)現(xiàn)了線上買單線下自提，線上零售超過蘋果，仍是北美人生鮮日用品首選。沃爾瑪于2018年8月取得專利，在隨處可放的購物小亭里，利用VR眼鏡和感應(yīng)手套沉浸體驗(yàn)購物。而和購物者溝通的卻是沃爾瑪倉庫里的機(jī)器人，即時(shí)回應(yīng)個(gè)人行為挑選和調(diào)整商品。購物者充分瀏覽貨品并和專業(yè)導(dǎo)購機(jī)器溝通，最后用VR手套把貨品扔到自己的購物車?yán)铮鴤}儲(chǔ)的機(jī)器人是實(shí)時(shí)的把相應(yīng)貨品扔到倉庫里的AGV無人運(yùn)輸車上。當(dāng)購物者推著車下單付款后，運(yùn)輸機(jī)器人已經(jīng)直接把貨物運(yùn)輸?shù)桨b區(qū)，由另一個(gè)機(jī)器人包裝上車，直接運(yùn)輸?shù)侥慵?。這一系列的流程是不需要線下超市的，且實(shí)時(shí)完成購物和貨物的分揀集中以及運(yùn)輸。沃爾瑪在商業(yè)科技里的創(chuàng)新不可小覷。

Amazon - 物流倉儲(chǔ)科技

亞馬遜在物流倉儲(chǔ)的創(chuàng)新是持續(xù)且超前的，無論是多年前收購Kira機(jī)器人改名為Amazon Robotics專注物流倉儲(chǔ)自動(dòng)化，還是第一個(gè)提出給中小電商的訂閱式物流服務(wù)，F(xiàn)BA （Fullfillment by Amazon)把物流當(dāng)服務(wù)的另一個(gè)線下云服務(wù) - Logistics as a cloud service，都是在行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的。亞馬遜于2017年2月取得專利，建設(shè)多層圓錐形無人倉儲(chǔ)物業(yè)。主要應(yīng)用在人口密度高的城市地區(qū)的最后一公里物流，卡車把貨物運(yùn)輸?shù)絺}儲(chǔ)底層，倉內(nèi)的立體高密度自動(dòng)化系統(tǒng)智能把貨品分散到立體空間的各部分，而飛行機(jī)器人在貨倉的各個(gè)洞眼像蜜蜂進(jìn)出蜂巢一樣出入倉儲(chǔ)獲取和存取貨物，并飛到不遠(yuǎn)的消費(fèi)者的居家，放到他們的家門口。

這三個(gè)案例都是聽上去好像天方夜譚的場(chǎng)景，但他們都經(jīng)過大公司專利注冊(cè)，正在研究實(shí)施商業(yè)化落地的合作。我們很踏實(shí)的會(huì)看真正的效率和空間坪效是否得到提升，成本收益是否財(cái)務(wù)模型所得回來。但不可避免的是，地產(chǎn)科技改變空間正以我們難以想象的速度快速向我們奔來，科技基礎(chǔ)設(shè)施和大數(shù)據(jù)的發(fā)展使得摩爾定律已經(jīng)跟不上這個(gè)發(fā)展速度，5G比4G的傳輸速度要大于10倍。

做為地產(chǎn)商該如何面對(duì)，如何擁抱，如何合作不可避免的科技趨勢(shì)和浪潮呢？我總結(jié)了幾個(gè)地產(chǎn)科技創(chuàng)新未來的大趨勢(shì)，用以拋磚引玉，與大家一起交流。

地產(chǎn)科技創(chuàng)新的3大趨勢(shì)

一、 空間GMV決定其價(jià)值

地產(chǎn)空間不再只是物理屬性的載體，?更是服務(wù)的提供?。無論從辦公、公寓、 商業(yè)還是倉儲(chǔ)，業(yè)主深度介入運(yùn)營，不以地價(jià)提升?以運(yùn)營效率提升為基礎(chǔ)帶來?業(yè)的徹底改變。在一個(gè)空間內(nèi)的交易總額GMV或者生產(chǎn)總額GDP，無論是商場(chǎng)、倉儲(chǔ)、辦公和公寓等業(yè)態(tài)，決定了業(yè)主能收到多少租金。一個(gè)以婚禮為主題的婚禮堂酒店物業(yè)會(huì)因?yàn)槊磕甑幕檠缫约捌渌槎Y服務(wù)消費(fèi)來決定物業(yè)的價(jià)值，而不是它的偏遠(yuǎn)的位置；一個(gè)倉儲(chǔ)如果因?yàn)橹悄軝C(jī)器人運(yùn)輸貨物的件數(shù)每天多了2倍也就是空間內(nèi)的交易總額提升了2倍，那勢(shì)必資產(chǎn)的租金和價(jià)值也會(huì)成比例的提高，因?yàn)槿魏坞娚滔M(fèi)品公司在成本結(jié)構(gòu)里都是按照收入的一個(gè)比例來支付存儲(chǔ)成本；同樣的一個(gè)創(chuàng)造巨大利潤(rùn)的人少的金融公司一定比制造企業(yè)的人均辦公空間成本可以高很多。因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)和智能設(shè)備的連接，位置不構(gòu)成唯一重要的線下空間因素，空間內(nèi)的服務(wù)和產(chǎn)生的GMV更為重要。

二、任何空間都是綜合體

空間的錯(cuò)用和再利用以及各個(gè)空間之間的模糊態(tài)是個(gè)趨勢(shì)。任何空間最后都向酒店商業(yè)綜合體發(fā)展，包含居住、辦公、餐飲、零售、娛樂等各個(gè)元素，豐富各種消費(fèi)人群，提?消費(fèi)頻次和時(shí)間，從而提高坪效成為關(guān)鍵問題。現(xiàn)在的聯(lián)合辦公業(yè)態(tài)越來越向酒店發(fā)展，涵蓋了餐飲、健身、會(huì)議、商業(yè)零售甚至居住等各業(yè)態(tài)，成為onestop的綜合體。coliving, coworking, coeating, coexercising, comeeting其實(shí)都在一個(gè)空間里，就是大家很喜歡的酒店綜合體業(yè)態(tài)，我們?cè)敢鉃榭赡芟M(fèi)到的access支付premium。這時(shí)就看誰能夠做到2C高頻，以會(huì)員消費(fèi)而不是空間租金為核心，打造涵蓋一個(gè)人各種生活需求的會(huì)員體系，就能在各種業(yè)態(tài)中轉(zhuǎn)變游移，游刃有余。我們能看到高端床具品牌Casper零售店居然變成以小時(shí)計(jì)費(fèi)的睡眠艙服務(wù)，Apple商店里面變成各種教育培訓(xùn)場(chǎng)所，商場(chǎng)里出現(xiàn)各種辦公空間，這種業(yè)態(tài)的綜合都是在弱化業(yè)態(tài)類型，抓取更多客戶的消費(fèi)時(shí)間和頻次；

三、個(gè)性定制空間服務(wù)

由于大數(shù)據(jù)留存帶來的個(gè)人喜好、地理位置以及時(shí)間提醒的定制，將無處不在。比我們自己還更了解自己的空間、智能家居將帶領(lǐng)我們走向新生活。書店會(huì)根線上的數(shù)據(jù)知道當(dāng)?shù)刈钍軞g迎的圖書；每個(gè)人走進(jìn)小區(qū)或時(shí)的表情都被智能攝像頭捕捉，從而知道你的心情變化，給你自動(dòng)播放適合的歌曲，調(diào)節(jié)燈光以及空調(diào)；一進(jìn)化妝品店大家都知道你是誰買過什么，而且今天的皮膚膚色有何不同有什么樣的產(chǎn)品適合你。智能秘書會(huì)根據(jù)你今天時(shí)間表的安排以及實(shí)時(shí)的交通情況，來找到最適合的身邊的移動(dòng)辦公空間，從而節(jié)省大量的時(shí)間。這一切，因?yàn)閿?shù)據(jù)之間的連接，其實(shí)在不遠(yuǎn)的將來都會(huì)很簡(jiǎn)單的實(shí)現(xiàn)；

中國在PropTech領(lǐng)域投資很分散，雖然阿里騰訊都重資布局線下場(chǎng)景，入股收購多家地產(chǎn)和商業(yè)公司，也有諸多的地產(chǎn)創(chuàng)新科技獨(dú)角獸誕生，但中國PropTech未來的獨(dú)角獸在哪里，有哪些不可忽視的大趨勢(shì)大機(jī)會(huì)？如何找到他們，如何給他們賦能？

我們做了極為細(xì)致的topdown分析，梳理了上百家公司并細(xì)分了很多子品類，也研究了美國PropTech的具體分類和值得關(guān)注的公司，一一作出對(duì)比分析。我們也非常接地氣，廣泛接觸了市場(chǎng)上大中小各類地產(chǎn)科技運(yùn)營的創(chuàng)業(yè)者，并積極賦能并孵化行業(yè)內(nèi)巨大賽道的新公司。以下是幾個(gè)不可忽視的大賽道，一定有極大的公司出現(xiàn)，值得長(zhǎng)期關(guān)注。

一、智能住宅社區(qū)- 人臉識(shí)別門鏡、智能快遞箱、連接所有機(jī)電設(shè)備且能數(shù)據(jù)深度學(xué)習(xí)的云平臺(tái)、智能家居；

二、商業(yè)零售科技- 門店智能解決方案改造、AI零售營銷、無人零售、商業(yè)選址數(shù)據(jù)分析等；菜場(chǎng)、咖啡店、便利店、健身房、生活方式零售每個(gè)領(lǐng)域都會(huì)出現(xiàn)科技帶來的新業(yè)態(tài)新運(yùn)營和線上線下結(jié)合的規(guī)?；?

三、智能物流倉儲(chǔ)- 機(jī)器人運(yùn)輸AGV、識(shí)別科技以及AI機(jī)器學(xué)習(xí)將顯著提高倉儲(chǔ)管理的效率，且是人工智能應(yīng)用落地的最佳場(chǎng)景；第三方倉儲(chǔ)托管（FBA）是線下倉儲(chǔ)的云平臺(tái)，將像線上云一樣徹底改變中小電商的倉儲(chǔ)物流商業(yè)模式；最后一公里物流相關(guān)的前置倉、零售門店倉儲(chǔ)、智能快遞柜；

四、地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司- 住宅銷售和租賃數(shù)據(jù)和龐大的樓盤字典; 辦公商業(yè)領(lǐng)域的樓盤字典和交易數(shù)據(jù); 地產(chǎn)數(shù)據(jù)和定位大數(shù)據(jù)結(jié)合的分析和運(yùn)用;

地產(chǎn)創(chuàng)新科技行業(yè)勢(shì)必是結(jié)合地產(chǎn)、科技以及投資三大行業(yè)的橋梁。江山代有人才出，各領(lǐng)風(fēng)騷數(shù)百年。如今這年代變化太快，數(shù)百年不可能。但求能做到當(dāng)有人在面前晃，跟你聊個(gè)好像很不靠譜的idea的時(shí)候，我們能嗅出味道，找到方向，有想像的能力勾勒演繹出各種結(jié)合場(chǎng)景和未來的機(jī)會(huì)點(diǎn)，還能淡定的判斷對(duì)方是否只是裝逼而已。腳踏實(shí)地的站在地上，但不錯(cuò)過坐上火箭的機(jī)會(huì)，也是另外一種形式的非對(duì)稱性的捕捉黑天鵝。

盧陽Gavin 于香港Murray Hotel

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關(guān)注 公眾號(hào)：gavinluarch

2019/01/25

作者：盧陽Gavin Lu

盧陽，地產(chǎn)科技創(chuàng)新投資基金UBAN Capital創(chuàng)始人兼管理合伙人。在著名投資機(jī)構(gòu)美國華平，凱雷和Hines有10年地產(chǎn)及科技?業(yè)投資經(jīng)驗(yàn)，投資項(xiàng)目總額超過30億美金資本金。商業(yè)地產(chǎn)互聯(lián)?交易平臺(tái)優(yōu)辦(UBAN) 創(chuàng)始人兼CEO，估值超過1億美金。哈佛大學(xué)建筑設(shè)計(jì)學(xué)院城市規(guī)劃碩士，浙江大學(xué)理科學(xué)士。哈佛設(shè)計(jì)學(xué)院Josep Lluís Sert Council理事，中華房地產(chǎn)開發(fā)投資商會(huì)CREDIA協(xié)理，中國城市更新論壇理事，尚誠賽艇會(huì)理事，多家地產(chǎn)科技創(chuàng)新企業(yè)董事和顧問。個(gè)人喜好閱讀，建筑，旅游，美酒和跑步，希望拍攝有靈魂的建筑紀(jì)錄片，建設(shè)自己的靈魂建筑。