整理了西安8月開盤地圖，高科麓灣國際社區(qū)就位列其中。作為西安本土國企高科地產(chǎn)在浐灞的超大型社區(qū)，高科麓灣擁有高新一小旗下直屬分?！咝乱恍÷礊撤中W(xué)位，還在5號線地鐵口，而且上次備案價(jià)格僅有9020元/平。如果本次新推價(jià)格依舊能夠維持在1萬以下，預(yù)計(jì)將會是西安又一個(gè)高熱樓盤。

硬貨先行：預(yù)計(jì)月底推出3棟高層

高科麓灣國際社區(qū)預(yù)計(jì)8月底9月初開盤，推出3號地塊23#、24#、25#樓三棟毛坯高層，均為34層、2梯4戶、1個(gè)單元設(shè)計(jì)，總計(jì)約400多套房源。面積為85平的小3室（可改造），95平、105平、125平的3室，135平的4室。3號地預(yù)計(jì)2021年5月交房。

項(xiàng)目后期還有近20棟高層產(chǎn)品將推出，具體時(shí)間和信息待定。

因?yàn)閼粜蛨D還沒出，暫不做戶型分析，等戶型圖出來后，AI君再為大家解讀。

一：項(xiàng)目簡介：562畝超大社區(qū)

高科麓灣國際社區(qū)位于雁鳴湖東岸，浐河?xùn)|路以東，東三環(huán)以西，南三環(huán)以北，綠地與湖小區(qū)對面。小區(qū)沿浐河縱向分布，南北縱向約2公里。規(guī)劃凈用地面積562畝，總建筑面積約117萬平方米，包含河景高層、花園洋房、風(fēng)情商街、運(yùn)動會所、地鐵物業(yè)等多種業(yè)態(tài)，總戶數(shù)8000戶。

高科麓灣國際社區(qū)分5個(gè)地塊開發(fā)，其中1號地總建筑面積約22萬平方米，由11棟高層組成，均已交房。2號地總建筑面積約為3.7萬平方米，為純教育用地，包含一所幼兒園一所小學(xué)。3號地（本次主推）總建筑面積約為25萬平方米，由8棟高層，19棟洋房組成，其中洋房已售完。4號地主打商業(yè)，商業(yè)步行街已打造完成，1棟高層住宅已售完，剩余高層產(chǎn)品推出時(shí)間待定。5號地包含9棟高層，目前2棟高層已售完，其余項(xiàng)目信息待定。4號地塊與5號地塊分列地鐵5號線三殿村站（在建，預(yù)計(jì)2021年通車）南北兩側(cè)，兩個(gè)地塊在地鐵口規(guī)劃有5萬方的商業(yè)。

二：品牌介紹

西安高科集團(tuán)高科房產(chǎn)有限責(zé)任公司（簡稱“高科房產(chǎn)”），是隸屬于西安高科（集團(tuán)）公司的直屬專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，成立于1996年，是與西安高新區(qū)管委會在“一套人馬、兩塊牌子”的獨(dú)特機(jī)制下共同成長起來的大型現(xiàn)代國有企業(yè)。旗下有“高新地產(chǎn)”、“天地源”、“紫薇地產(chǎn)”、“高科房產(chǎn)”、等知名企業(yè)品牌以及“楓葉”、“紫薇”、“高科”、“格瑞派”等精英產(chǎn)品。高科地產(chǎn) 目前在西安開發(fā)有高科麓灣國際社區(qū)、高科綠水東城、高科尚都、高科朗山、玫瑰大樓、高科廣場、城市風(fēng)景等項(xiàng)目。

三：項(xiàng)目配套：學(xué)位商業(yè)地鐵都有

（1）教育配套

項(xiàng)目自帶一所幼兒園和一所小學(xué)，均位于2號地，幼兒園即為目前售樓部所在地，預(yù)計(jì)2018年開學(xué)，具體時(shí)間待定。項(xiàng)目于2016年4月9日簽約高新一小，是高新一小在西安的第二所分校，全稱高新一小麓灣分校。為高新一小本部直營分校，師資力量均來自校本部，未來將由校本部直接管理。小學(xué)只對高科麓灣業(yè)主招生，一戶一個(gè)名額，業(yè)主直系親屬才能使用，其余信息目前待定。小學(xué)預(yù)計(jì)2018年9月1日開學(xué)。

不過據(jù)AI君實(shí)地考察，小學(xué)目前工程進(jìn)度還未完成，但距離開學(xué)規(guī)劃日期僅1個(gè)月，是否能夠按計(jì)劃開學(xué)我們拭目以待。

校本部介紹：

西安高新第一小學(xué)是西安高新控股有限公司1995年投資創(chuàng)辦的一所現(xiàn)代化全日制民辦完全小學(xué)，是陜西省首批示范學(xué)校，學(xué)校曾榮獲全國健康促進(jìn)金獎學(xué)校、全國語言文字規(guī)范學(xué)校、全國現(xiàn)代教育技術(shù)實(shí)驗(yàn)學(xué)校等榮譽(yù)稱號。2016年5月31日，“錢學(xué)森實(shí)驗(yàn)班”落戶高新一小。高新一小成為全國創(chuàng)設(shè)“錢學(xué)森實(shí)驗(yàn)班”的第二所小學(xué)。

（2）商業(yè)配套

項(xiàng)目1、3、5號地均帶有底商，4號地有獨(dú)立商業(yè)街，尤其是4號地與5號地之間的地鐵站口周邊規(guī)劃有5萬方的商業(yè)，能夠滿足業(yè)主日常需求。

除了自帶的配套，項(xiàng)目北側(cè)4公里地鐵1號線浐河站旁邊有御錦城簽約的凱德廣場，預(yù)計(jì)2020年第二季度投入使用。小區(qū)有1小時(shí)一趟的社區(qū)巴士可直達(dá)浐河地鐵站口。龍湖香醍國際社區(qū)自帶有大型商業(yè)——龍湖天街，開業(yè)時(shí)間待定，位于小區(qū)西北方向約3公里處。一河之隔的綠地與湖5期南側(cè)緊鄰芙蓉山莊，據(jù)綠地置業(yè)透露，市政會規(guī)劃有酒店和大型商業(yè)體，具體信息待定。目前芙蓉山莊還是個(gè)啤酒廣場。

（3）交通配套

地鐵

距離小區(qū)最近的地鐵為5號線三殿村站（在建），位于4號地與5號地之間，屬于地面車站，預(yù)計(jì)2020年通車運(yùn)營。目前主推的3號地高層預(yù)計(jì)2021年5月交房，屆時(shí)地鐵已投入使用，出行將十分方便。

公交

小區(qū)目前僅有1號地塊已有業(yè)主入住，其余四個(gè)地塊均在開發(fā)當(dāng)中。1號地塊南側(cè)有607路公交車，浐河對面綠地與湖售樓部門口有浐灞3號線，浐河西路與東月路丁字路口有717路/K717路公交車。目前公交線路較少，出行較為不便。

車行

小區(qū)出門即可上三環(huán)，東臨東三環(huán)、南靠南三環(huán)，西臨浐河西路，順著東三環(huán)和浐河西路北上直達(dá)咸寧東路，即可通向城內(nèi)，沿著東三環(huán)可直抵曲江長安高新。

（4）周邊環(huán)境

小區(qū)西側(cè)緊挨著浐河及雁鳴湖濕地公園，浐河是灞河最大的分支，是西安少有的“活水”。雁鳴湖濕地公園是一個(gè)集休憩健康、旅游商業(yè)結(jié)合的休閑公園。浐河與雁鳴湖均為浐河城市段綜合治理工程和雁鳴湖提升整治工作的重要組成部分，也是西安市“八水潤西安”工程的重點(diǎn)項(xiàng)目。雁鳴湖與小區(qū)3、4、5號地僅隔著浐河，于2016年6月建成，目前已開放2號湖，未來還有幾塊湖域?qū)㈤_放。公園周邊環(huán)境優(yōu)美、空氣清新，十分宜居。

小區(qū)東側(cè)與白鹿原相望，白鹿原上建有白鹿原·白鹿倉、白鹿原影視城、白鹿原民俗文化村等景點(diǎn)，地勢雄偉、空氣清新、景色優(yōu)美，是休閑度假的好去處。

（5）醫(yī) 院

小區(qū)北側(cè)距離唐都醫(yī)院約5.7公里，距離曲江婦女兒童醫(yī)院約4.6公里，這兩所醫(yī)院均為三甲醫(yī)院。

四：項(xiàng)目優(yōu)勢：高新一小 學(xué)位

1、高新一小學(xué)位房

小區(qū)自帶幼兒園與小學(xué)，屬于名副其實(shí)的學(xué)位房。幼兒園目前信息待定，小學(xué)直屬西安市教學(xué)質(zhì)量十分出色的高新一小，業(yè)主子女未來教育質(zhì)量有保障。

2、5號線地鐵口

地鐵5號線三殿村站（未來可能會更名為麓灣站）位于小區(qū)4、5號地塊中間。

3、自帶大型商業(yè)

小區(qū)地鐵口周邊規(guī)劃有5萬方的商業(yè)，同時(shí)4號地規(guī)劃有商業(yè)街，是周邊3公里范圍內(nèi)最大的商業(yè)體，建成之后將滿足周邊多個(gè)小區(qū)業(yè)主的消費(fèi)需求。目前已建成，還未投入使用。

4、一級物業(yè)

小區(qū)物業(yè)公司為高科物業(yè)（一級資質(zhì)），AI君在已經(jīng)交房的1號地小區(qū)大門口看到兩位身穿制服、帶著墨鏡的物業(yè)大姐，一位負(fù)責(zé)接待出入地下停車場的業(yè)主，一位負(fù)責(zé)在鐵門口給進(jìn)出的業(yè)主開門搬東西。在近40°的高溫下，依舊訓(xùn)練有素、謙和有禮，沒有一絲不耐，十分專業(yè)。

5、一條河一片湖一座原

小區(qū)東、西兩側(cè)分別坐落有白鹿原、浐河與雁鳴湖濕地公園，且小區(qū)地處浐灞與曲江二期的交匯處，擁有得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，在霧霾橫行的今天，實(shí)在是讓西安市其余區(qū)域居民羨慕嫉妒恨啊。

6、社區(qū)巴士

小區(qū)有社區(qū)巴士，一小時(shí)一趟，可直通地鐵1號線浐河站地鐵口。

五：項(xiàng)目劣勢：吵

1、緊臨東三環(huán)

小區(qū)東側(cè)距離東三環(huán)輔道僅有30米，緊鄰輔道的樓棟噪音問題無法避免，建議業(yè)主安裝三層中空玻璃，且沒事不要開窗。

2、后期學(xué)位問題

2小區(qū)規(guī)劃業(yè)主8000戶，但目前只規(guī)劃有一所幼兒園和小學(xué)，未來等業(yè)主全部入住后學(xué)位可能會不足，但3期業(yè)主交房時(shí)學(xué)位應(yīng)該還足夠使用。據(jù)AI君了解，目前市場的普遍情況是，在學(xué)位不足的情況下，開發(fā)商會將二手房未使用的學(xué)位名額挪給新房業(yè)主，造成維權(quán)，但這只是目前部分樓盤的做法，并不代表高科未來會這么做，AI君只是提醒下大家，建議購房者咨詢下學(xué)校，學(xué)位未來是否能隨房屋一起交易。

3、地鐵口噪音

5號地之間的地鐵口是地面車站，周邊樓棟噪音會比較大，而且地鐵直通小區(qū)內(nèi)部，人流也會比較復(fù)雜。

4、學(xué)校噪音

2號地為教育用地，因此隔壁3號地北側(cè)的高層樓棟會有噪音污染。

5、未來交通問題

小區(qū)西側(cè)為浐河西路，是雙向單車道，而且是直通咸寧東路的重要道路，未來業(yè)主全部入住后交通可能會擁堵。

6、1號地距離商業(yè)地鐵口遠(yuǎn)

1號地塊距離商業(yè)、地鐵口較遠(yuǎn)，但社區(qū)有社區(qū)巴士，目前能直通1號線浐河站，未來5號線通車后，可能會直通地鐵口，將解決1號地業(yè)主出行問題。

AI君有話說：關(guān)于房價(jià)和學(xué)校

高科麓灣國際社區(qū)上次出備案價(jià)是在2018年1月12日（總第14批），毛坯高層備案均價(jià)9020元/平。同時(shí)期，隔壁的綠地與湖毛坯高層備案價(jià)9096元/平（2017年12月29日公示的總第12批），一河之隔的海倫灣毛坯高層備案價(jià)9483元/平（2018年4月13日公示的總第23批），三個(gè)項(xiàng)目的差價(jià)很小。綠地與湖毛坯高層最新的備案價(jià)是9471元/平（2018年6月7日公示的第38批），海倫灣毛坯高層最新的備案價(jià)是9701元/平（2018年5月15日公示的總第34批），這兩個(gè)項(xiàng)目漲幅在218-375元/平，大家可以對比，預(yù)測下高科麓灣未來的漲幅。

總體來看，高科麓灣優(yōu)勢大于劣勢，還算是性價(jià)比比較高的項(xiàng)目，自帶名校學(xué)位、商業(yè)，還在地鐵口，周邊環(huán)境十分優(yōu)美。產(chǎn)品類型包含高層和洋房，十分適合剛需和改善型人群。

尤其值得一提的是高新一小麓灣分校是高新一小直屬（很多市面上的交大附小、陜師大附小都是掛名的學(xué)校），且?guī)熧Y力量均來自校本部，而且是高新一小在西安第二所分校。據(jù)AI認(rèn)為，我們都處于中國階級分化時(shí)期，第一層階級壁壘是固定資產(chǎn)，第二層就是教育資源，而且買房的三大要素中，地段、教育和自然環(huán)境，地段是可以通過地鐵改善的，而教育和環(huán)境資源則會長線跑贏。

話不多說，發(fā)張圖大家感受下。

特別提示：高科麓灣國際社區(qū)目前備案價(jià)未出，預(yù)售證還沒拿到，感興趣的購房者可將此文收藏，方便后期價(jià)格公示后查看。

信息來源：西安樓市AI