盡管2018年下半年以來樓市下行已成共識(shí)，但在去年歲末市場，惠州樓市依然迎來了翹尾行情。在最后兩個(gè)月，惠州全市有超過100個(gè)樓盤推出新產(chǎn)品，入市房源超過3萬套，市場不斷出現(xiàn)推售高潮。

與此同時(shí)，供需關(guān)系的反轉(zhuǎn)加劇了市場競爭，房價(jià)的議價(jià)空間時(shí)隔兩年再度出現(xiàn)。中海水岸城、華泓星岸城等多個(gè)項(xiàng)目推出折扣、特價(jià)房、低首付等優(yōu)惠。今年以來，這一趨勢更為普遍，購房優(yōu)惠成為房企推售常態(tài)。

“隨著調(diào)控邊際效應(yīng)的不斷發(fā)展，近兩年開發(fā)的樓盤將進(jìn)一步集中推售，供需反轉(zhuǎn)的局面今年將延續(xù)?！庇谢葜輼鞘袑＜艺J(rèn)為，從當(dāng)前市場的供需表現(xiàn)看，購房者的選擇越來越多，房子的性價(jià)比呈現(xiàn)出有利于買方的形勢。

供需表現(xiàn)反轉(zhuǎn) 待售房源充足

去年初，惠州中原發(fā)布監(jiān)測數(shù)據(jù)預(yù)測，2018年全市潛在新房供應(yīng)面積達(dá)到2600萬平方米，穩(wěn)定在2000萬平方米以上。進(jìn)入2019年，該機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，最終供應(yīng)面積為1917萬平方米，與2000萬平方米的體量相當(dāng)。

總體來說，去年全年惠州樓市供需關(guān)系逐步實(shí)現(xiàn)反轉(zhuǎn)。以去年第四季度為例，根據(jù)惠州三縣四區(qū)房管部門預(yù)售監(jiān)管平臺(tái)的信息，11月份，全市領(lǐng)取預(yù)售許可證數(shù)量達(dá)84個(gè)，共有14847套房源入市銷售?；莩侵賽鸷突蓐柎髞啚橙匀皇鞘袌龉?yīng)的重點(diǎn)區(qū)域，都有超過5000套房源。在縣域市場，博羅為2979套，惠東和龍門則有1000套。

12月份同樣如此，房源數(shù)量維持在15000套的單月高位。對比該階段下行的銷售數(shù)據(jù)，市場出現(xiàn)明顯翹尾供應(yīng)行情。

“結(jié)合調(diào)控環(huán)境下回落的市場狀況，不斷增加的供應(yīng)值得關(guān)注?！敝性禺a(chǎn)資源策略研究總監(jiān)葉曉燕介紹，調(diào)控不斷持續(xù)，樓市推售的房源數(shù)量不斷增加。一方面，企業(yè)認(rèn)可市場調(diào)控的長效性；另一方面，前期積壓的工期集中呈現(xiàn)，近兩年集中拿地的新項(xiàng)目都到了推售的階段。

回顧去年年末的市場，房企為沖擊銷售業(yè)績加速出貨，持續(xù)推出新品，房源充足，改變了過去兩年調(diào)控周期供不應(yīng)求的局面。今年初，在去年成功預(yù)測的基礎(chǔ)上，惠州中原預(yù)計(jì)2019年全市新房供應(yīng)規(guī)模將達(dá)2209萬平方米。去年四季度初，惠州市政府發(fā)布《前三季度惠州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行簡況》，前三季度全市商品房施工面積7116萬平方米，房屋新開工面積1405萬平方米，今年2000萬平方米的供應(yīng)規(guī)模基本符合預(yù)期。

聚焦當(dāng)前的市場銷售表現(xiàn)，供過于求很大機(jī)會(huì)成為今年惠州樓市的基本主調(diào)。

市場競爭加劇 購房多有折扣

從去年萬科集團(tuán)秋季例會(huì)喊出“活下去”口號(hào)開始，國內(nèi)房地產(chǎn)市場下行的聲音不斷出現(xiàn)。不少行業(yè)專家均認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控持續(xù)深化，市場開始出現(xiàn)調(diào)控邊際效益，商品房銷售出現(xiàn)明顯回落。

惠州房地產(chǎn)市場同樣不例外。持續(xù)深化的市場調(diào)控，疊加不斷收緊的“銀根”環(huán)境，惠州樓市銷售明顯回落。數(shù)據(jù)顯示，去年上半年穩(wěn)定在160萬平方米規(guī)模的月度銷售表現(xiàn)進(jìn)入三季度開始收減，當(dāng)前維持在單月100萬平方米的銷售水平。

面對銷售放緩以及不斷加劇的推售節(jié)奏，房企如何贏得競爭？記者注意到，加大銷售折扣和釋放議價(jià)空間成為最有效的方式。繼新力“全款優(yōu)惠”、中海水岸城“員工94折優(yōu)惠福利”后，華泓星岸城更是推出多套“6888元/平方米起特價(jià)房”。隨后加入的富力系產(chǎn)品更加吸引眼球，惠林溫泉項(xiàng)目推出“10萬買別墅”和“7折優(yōu)惠”、富力南昆山則推出超低首付認(rèn)購，均備受市場關(guān)注。

進(jìn)入新年，樓盤優(yōu)惠推售變得更加普遍，越來越多企業(yè)推出相關(guān)活動(dòng)。這使得過去兩年市場出現(xiàn)的購房難、排隊(duì)選房以及由此衍生的“喝茶費(fèi)選房”等情況將不復(fù)存在，市場重新回到買方市場，議價(jià)空間不斷增大。

“在樓盤定價(jià)方面，在前后批次的房源定價(jià)博弈中，現(xiàn)階段企業(yè)預(yù)期不斷企穩(wěn)，對主管部門核定的價(jià)格水平更加認(rèn)可?！被葜莘康禺a(chǎn)市場相關(guān)主管部門科室負(fù)責(zé)人介紹，企業(yè)此前總覺得監(jiān)制價(jià)格偏低，現(xiàn)在這種現(xiàn)象少了很多。

事實(shí)上，這代表樓市價(jià)格正在不斷精準(zhǔn)化，更加貼近階段性的市場需求。據(jù)博羅縣發(fā)改部門監(jiān)制價(jià)格顯示，前期一直聲稱與中州半島城邦售價(jià)看齊的全新樓盤最新備案價(jià)格在8000元/平方米左右，最低均價(jià)低至7407元/平方米，與鄰近的星岸城、頤景園保持一致。

關(guān)注

1.企業(yè)須警惕 市場新環(huán)境下的風(fēng)險(xiǎn)

近年來，高鐵、城際軌道等利好消息讓惠州的城市發(fā)展被普遍看好。大量一線房企扎堆布局，碧桂園、金融街、海倫堡等房地產(chǎn)企業(yè)目前均在惠州深度布局。在過去兩年火熱的市場行情下，這一布局勢頭達(dá)到高峰。

去年三季度以來，調(diào)控環(huán)境下邊際效應(yīng)開始顯現(xiàn)，惠州樓市出現(xiàn)下行勢頭，房屋銷售快速下滑，市場風(fēng)險(xiǎn)加劇。然而，企業(yè)仍對惠州市場持續(xù)看好，惠州核心城區(qū)接連出現(xiàn)土地交易高潮，金山湖、江北、馬安等區(qū)域掛牌的地塊均受到市場廣泛關(guān)注和爭拍。

今年惠州樓市反轉(zhuǎn)的勢頭進(jìn)一步明顯，結(jié)合市場出現(xiàn)的新形勢，南方日報(bào)樓市觀察團(tuán)認(rèn)為企業(yè)應(yīng)保持謹(jǐn)慎，擴(kuò)張經(jīng)營和開發(fā)都應(yīng)該適度，量力而行。

在土地交易方面，企業(yè)應(yīng)告別為了擴(kuò)張而擴(kuò)張的階段，充分考慮自身資金持有量，確保有較充足的現(xiàn)金流，保障能夠游刃有余地應(yīng)對市場轉(zhuǎn)型帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

2.市民購房 應(yīng)選擇誠信經(jīng)營企業(yè)

現(xiàn)階段房源選擇多了，優(yōu)惠力度大了，相比過去兩年，購房者應(yīng)該處在一個(gè)良性的買方市場。

南方日報(bào)樓市觀察團(tuán)認(rèn)為，購房者作出置業(yè)選擇最關(guān)鍵的兩個(gè)因素是：產(chǎn)品是否符合需求、房價(jià)是否足夠優(yōu)惠。基于這一判斷，今年切實(shí)有住房需求的市民可選擇機(jī)會(huì)和房源適時(shí)入市。

對于自住者而言，置業(yè)是擇居安家的過程，不應(yīng)只是關(guān)注企業(yè)的宣傳內(nèi)容，而是更應(yīng)該關(guān)注開發(fā)企業(yè)的品牌、口碑、服務(wù)管理以及樓盤房源的建筑、品質(zhì)等方面。同時(shí)，企業(yè)是否誠信經(jīng)營、后續(xù)社區(qū)管理是否完善也是應(yīng)該注意的方面。