近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的一項(xiàng)新規(guī)征求意見(jiàn)稿顯示，住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易，在社會(huì)各界引起廣泛關(guān)注。隨后，本報(bào)收到諸多留言，詢(xún)問(wèn)：房屋的公攤面積到底是如何計(jì)算的？關(guān)于得房率有沒(méi)有具體規(guī)定？還有房屋面積的測(cè)繪費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)是多少？此外，近年來(lái)的新興概念“樓盤(pán)表”，也收到了不少讀者提問(wèn)。

為了解答上述問(wèn)題，《大河房管面對(duì)面》欄目第五期邀請(qǐng)到鄭州市房管局測(cè)繪管理科副科長(zhǎng)孫云鶴和樓盤(pán)表管理科副科長(zhǎng)楊偉臣進(jìn)行詳細(xì)解答。

1.房屋面積的公攤面積是如何計(jì)算的？得房率有沒(méi)有具體規(guī)定？比如說(shuō)不能低于多少？

答：房屋公攤面積的總原則是：僅僅為本幢樓服務(wù)，而且在本幢樓之內(nèi)的才會(huì)公攤給本幢樓。為多幢樓服務(wù)，在本幢樓內(nèi)、為其他樓服務(wù)，獨(dú)立使用的地下室儲(chǔ)藏間、車(chē)庫(kù)等以及計(jì)入人防工程的面積都不計(jì)入公攤面積。

一般來(lái)說(shuō)要公攤的面積包括：樓（電）梯、管道井、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房。

得房率或者說(shuō)是分?jǐn)傁禂?shù)大小沒(méi)有具體規(guī)定。每幢樓的設(shè)計(jì)不一樣，得房率就不同。舉個(gè)例子，設(shè)計(jì)的兩梯兩戶(hù)，樓梯、走道寬敞明亮的房屋，比如豪宅，得房率就低。設(shè)計(jì)的一梯兩戶(hù)、三戶(hù)，只有樓梯沒(méi)有電梯的房屋，比如原來(lái)的多層老房子，得房率就高。

2.購(gòu)房時(shí)，最終辦理房產(chǎn)證面積，為何與當(dāng)時(shí)售樓部宣傳時(shí)面積不一致？

答：售樓部在辦理預(yù)售許可證前，宣傳的戶(hù)型面積是開(kāi)發(fā)企業(yè)自己找人估算的面積，這個(gè)面積是沒(méi)有經(jīng)過(guò)房管部門(mén)審核與備案的，存在一定誤差。只有經(jīng)過(guò)房管部門(mén)審核備案過(guò)的面積，即辦理過(guò)預(yù)售證后，簽訂正式合同的面積才是比較準(zhǔn)確的面積。

一般情況下，開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)有兩次建筑面積的測(cè)算與備案。第一次是辦理預(yù)售許可證之前，先由測(cè)繪部門(mén)根據(jù)規(guī)劃部門(mén)審核過(guò)的圖紙進(jìn)行預(yù)測(cè)，這個(gè)面積經(jīng)房管部門(mén)審核備案后用來(lái)簽訂購(gòu)房合同。第二次測(cè)繪是房子經(jīng)過(guò)規(guī)劃核實(shí)與竣工驗(yàn)收后，測(cè)繪部門(mén)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行的實(shí)測(cè)。這個(gè)實(shí)測(cè)面積經(jīng)過(guò)房管部門(mén)審核備案后，用來(lái)辦理房產(chǎn)證。

3.房屋測(cè)繪是何時(shí)進(jìn)行的？是交房之前還是交房之后？為何我住進(jìn)去后就沒(méi)有見(jiàn)人來(lái)測(cè)繪過(guò)？

答：這里的房屋測(cè)繪應(yīng)該指的是房屋的實(shí)測(cè)繪。房產(chǎn)實(shí)測(cè)是在規(guī)劃核實(shí)與房屋竣工驗(yàn)收之后進(jìn)行的，不以是否交房為依據(jù)。但是現(xiàn)在測(cè)繪時(shí)，我們要求測(cè)繪前和測(cè)繪后進(jìn)行網(wǎng)上與現(xiàn)場(chǎng)公示，并且要求實(shí)測(cè)時(shí)一幢樓至少有兩名業(yè)主參與，不但可以參與測(cè)繪他自己的房子，而且可以全程參與測(cè)量所有房子。測(cè)繪成果出來(lái)后，也要公示，會(huì)公示到現(xiàn)場(chǎng)和房管局網(wǎng)站上，廣大業(yè)主隨時(shí)可以查詢(xún)。

4.房屋測(cè)繪費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)是多少？該由誰(shuí)來(lái)收??？好多企業(yè)把測(cè)繪費(fèi)算到辦房產(chǎn)證費(fèi)用中，是否合理？

答：測(cè)繪費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：住宅按照戶(hù)型收取。3種戶(hù)型及以下0.6元/㎡，4~6種戶(hù)型0.9元/㎡，7種及以上戶(hù)型1.36元/㎡。

廠房0.8元/㎡，多功能綜合樓1.8元/㎡。非住宅（包括商業(yè)、辦公、地下室等）1.5元/㎡。

關(guān)于測(cè)繪費(fèi)由誰(shuí)來(lái)交的問(wèn)題，根據(jù)鄭州市物價(jià)局、鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局在2010年聯(lián)合下發(fā)的文件鄭價(jià)公〔2010〕1號(hào)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品住房銷(xiāo)售價(jià)格行為的通知》中第三大條第6小條規(guī)定，房地產(chǎn)測(cè)繪費(fèi)應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，不能再以辦房產(chǎn)證的費(fèi)用另行收取。

5.感覺(jué)房產(chǎn)證面積不夠怎么辦？特別在裝修時(shí)，通過(guò)鋪瓷磚感覺(jué)實(shí)際面積比房產(chǎn)證所記載的面積小很多。

答：先介紹一下房屋建筑面積的構(gòu)成。房屋的建筑面積是由房屋套內(nèi)建筑面積與共有分?jǐn)偯娣e組成。

房屋套內(nèi)建筑面積由房屋的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。

套內(nèi)使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積。問(wèn)題里的鋪瓷磚的面積基本上是套內(nèi)使用面積。

套內(nèi)墻體面積指套內(nèi)的隔墻，比如臥室和客廳的分隔墻，臥室與臥室的隔墻等。以及套與公共建筑空間的分隔墻（比如戶(hù)與樓梯間隔墻）的一半，外墻（包括山墻）等共有墻結(jié)構(gòu)的一半。

房產(chǎn)證附圖中記載的有：套內(nèi)建筑面積、共有分?jǐn)偯娣e和產(chǎn)權(quán)面積。產(chǎn)權(quán)面積=套內(nèi)建筑面積+共有分?jǐn)偯娣e。

所以說(shuō)通過(guò)鋪瓷磚算的面積即套內(nèi)使用面積。它既不包含套內(nèi)墻體面積，又不包含共有分?jǐn)偯娣e，肯定比房產(chǎn)證記載的套內(nèi)建筑面積與產(chǎn)權(quán)面積小。

另外，業(yè)主如果感覺(jué)面積有問(wèn)題，首先可以自己拿尺子測(cè)量一下房屋的尺寸。測(cè)量時(shí)注意遇到外墻時(shí)，尺寸要加上外墻的一半。遇到室內(nèi)與樓梯間或者其他戶(hù)的分隔墻時(shí)，也要加上墻體尺寸一半。最后，拿自己測(cè)量的尺寸與房產(chǎn)證附圖上所記載的尺寸進(jìn)行比較。

當(dāng)差別較大時(shí)，可以向測(cè)繪部門(mén)咨詢(xún)：東區(qū)電話67881135，西 區(qū) 電話67935509，如果對(duì)解釋還是不滿(mǎn)意，還可以向測(cè)繪管理部門(mén)交易中心測(cè)繪管理科進(jìn)行反映：東區(qū)電話67881299，西區(qū)電話67580833。

6.陽(yáng)臺(tái)面積是如何計(jì)算的？到底是按照全面積還是半面積？

答：首先，根據(jù)規(guī)劃局審核過(guò)的圖紙判斷是封閉陽(yáng)臺(tái)還是不封閉陽(yáng)臺(tái)。

不封閉陽(yáng)臺(tái)的，不管實(shí)際陽(yáng)臺(tái)封閉與否，均按照不封閉陽(yáng)臺(tái)計(jì)算一半面積。封閉陽(yáng)臺(tái)的，再根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)具體封閉情況，現(xiàn)場(chǎng)與規(guī)劃一致為封閉的，計(jì)算全部建筑面積?，F(xiàn)場(chǎng)與規(guī)劃不符，現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有封閉的，仍然按照不封閉陽(yáng)臺(tái)計(jì)算一半建筑面積。

7.在購(gòu)買(mǎi)商品房的過(guò)程中，如何避免在面積上受損失？

答：在簽訂合同時(shí)，注意合同中建筑面積的約定，包括套內(nèi)建筑面積與公攤面積都約定清楚出現(xiàn)誤差后如何處理。

在格式合同中一般都有這樣的約定：面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。

8.樓盤(pán)表的概念是什么？能談?wù)剺潜P(pán)表管理提出的背景嗎？

答：樓盤(pán)表最早是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售房屋時(shí)，對(duì)某一幢樓及每一套房屋的戶(hù)號(hào)、面積、戶(hù)型、層數(shù)、銷(xiāo)售、抵押、查封情況等內(nèi)容用表格形式的直觀表達(dá)。

2015年10月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)了《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》，正式提出房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理中“樓盤(pán)表的概念”，并把樓盤(pán)表管理列在各類(lèi)管理的第一項(xiàng)。它的重要性堪比登記簿，是開(kāi)展房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作的主要載體和重要工具。

9.建立樓盤(pán)表的目的是什么？

答：主要目的是通過(guò)建立樓盤(pán)表，對(duì)房屋數(shù)據(jù)進(jìn)行信息化管理，也是當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展和信息化建設(shè)的必然要求。

樓盤(pán)表作為各業(yè)務(wù)系統(tǒng)房屋數(shù)據(jù)源，可以對(duì)房屋數(shù)據(jù)進(jìn)行規(guī)范管理，有效提高數(shù)據(jù)質(zhì)量。通過(guò)房屋唯一編碼，樓盤(pán)表將各個(gè)業(yè)務(wù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)串聯(lián)在一起，可實(shí)現(xiàn)房屋有關(guān)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的綜合信息查詢(xún)功能，對(duì)現(xiàn)有數(shù)據(jù)資源實(shí)現(xiàn)有效利用，有利于房屋全生命周期管理。實(shí)現(xiàn)“讓信息多跑路，群眾少跑腿”的最終目標(biāo)。

10.樓盤(pán)表對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)，最直接的關(guān)系是什么？

答：樓盤(pán)表是房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理的載體，記載了房屋從建立到滅失的整個(gè)過(guò)程，從開(kāi)始預(yù)測(cè)繪、預(yù)售、簽訂個(gè)人買(mǎi)賣(mài)合同之后，個(gè)人房屋的任何變更、抵押、查封等房屋狀態(tài)全部記載于樓盤(pán)表中。

11．樓盤(pán)表建立后，給群眾帶來(lái)哪些實(shí)質(zhì)性的意義？

答：商品房、保障房已納入樓盤(pán)表管理，確保買(mǎi)受人房屋信息安全無(wú)誤地記載到樓盤(pán)表，特別是市政府“城中村改造、棚戶(hù)區(qū)改造”重點(diǎn)項(xiàng)目。每一戶(hù)村民的房屋信息也安全無(wú)誤地記載到樓盤(pán)表，確保房屋準(zhǔn)確順利網(wǎng)簽，讓每一戶(hù)村民的房屋信息得到保障，為村民后期的不動(dòng)產(chǎn)證辦理奠定了信息基礎(chǔ)。

12.市民能否自己去辦理“樓盤(pán)表確認(rèn)”業(yè)務(wù)？

答：樓盤(pán)表確認(rèn)業(yè)務(wù)目前主要由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位來(lái)申請(qǐng)辦理。

征集令

《大河房管面對(duì)面》由大河報(bào)、鄭州市房管局房地產(chǎn)市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)交易管理中心聯(lián)合主辦，為常設(shè)欄目，每期邀請(qǐng)房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人做客欄目，詳解不同的房產(chǎn)話題。如果您對(duì)房產(chǎn)方面有任何問(wèn)題可掃描下方二維碼向我們留言。