2019年1月11日，廣州–世邦魏理仕今日發(fā)布《2018年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》，解析廣州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)最新發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)。

2018年廣州商用物業(yè)市場(chǎng)向好，優(yōu)質(zhì)寫字樓租金漲幅10.7%，創(chuàng)2011年以來(lái)的租金最高漲幅紀(jì)錄。全市尤其是珠江新城供應(yīng)的減少，以及壓抑多年的租金增長(zhǎng)水平都促成了租金的加速增長(zhǎng)。與此同時(shí)，優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)及優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)市場(chǎng)均在本年迎來(lái)供應(yīng)高峰，且均位于非傳統(tǒng)核心區(qū)域。對(duì)于商業(yè)而言，供應(yīng)的增加為品牌在廣州的拓展帶來(lái)機(jī)會(huì)，也對(duì)那些與社區(qū)商業(yè)引入的商業(yè)差異不顯著的核心商圈帶來(lái)挑戰(zhàn)。而新興的倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)域表現(xiàn)分化，南沙區(qū)位于粵港澳大灣區(qū)腹地，既有港口、交通區(qū)位的先天優(yōu)勢(shì)，又有自貿(mào)區(qū)的政策加成，倉(cāng)儲(chǔ)需求前景看好，是未來(lái)熱門的倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)域之一。

優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)：空置率創(chuàng)多年低位 租金增長(zhǎng)7年內(nèi)最高

2018年僅有三個(gè)項(xiàng)目落成，其中兩個(gè)項(xiàng)目位于琶洲，一個(gè)項(xiàng)目位于非核心區(qū)。全年總供應(yīng)量24.3萬(wàn)平方米，相較前三年的平均值下降66%。得益于活躍的市場(chǎng)表現(xiàn)，全市空置率同比下降1.8個(gè)百分點(diǎn)至5.7%，創(chuàng)下自2000年有記錄以來(lái)的新低。

從租戶表現(xiàn)來(lái)看，年內(nèi)錄得的成交中，房地產(chǎn)建筑類公司居需求首位。多個(gè)開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商升級(jí)或擴(kuò)張辦公面積，錄得多宗大面積成交，平均租賃面積超過(guò)1,500平方米；其次分別為金融服務(wù)、TMT和第三方辦公服務(wù)運(yùn)營(yíng)。從成交的類型來(lái)看，升級(jí)租賃成為主要活動(dòng)，占比接近50%，其中TMT的成交中，在非優(yōu)質(zhì)寫字樓升級(jí)的占比更是接近六成。

共享辦公表現(xiàn)活躍，多個(gè)品牌繼續(xù)布點(diǎn)，更有富空間（FUNWORK）、WeWork等運(yùn)營(yíng)商首進(jìn)廣州。核心商務(wù)區(qū)內(nèi)可租面積的持續(xù)減少，使運(yùn)營(yíng)商將目光投向購(gòu)物中心、創(chuàng)意園區(qū)或商務(wù)區(qū)周邊的寫字樓等多種形態(tài)的物業(yè)。

在供應(yīng)量減少和加速空置面積去化的推動(dòng)下，全年租金增長(zhǎng)達(dá)到10.7%，為自2011年以來(lái)的峰值。其中，2018年前三季度的租金增長(zhǎng)較快，增幅達(dá)到9.2%，下半年逐漸受整體經(jīng)濟(jì)影響，租金的增長(zhǎng)有所放緩。從區(qū)域來(lái)看，琶洲和珠江新城的增幅帶領(lǐng)全市，分別錄得16.8%和11.8%。

世邦魏理仕華南顧問(wèn)及交易服務(wù)|辦公樓部主管程志文表示：“未來(lái)半年，預(yù)計(jì)將有44萬(wàn)的新增供應(yīng)，分布在琶洲、珠江新城和金融城。其中單一業(yè)權(quán)的樓宇預(yù)租情況較為理想，全市空置率僅小幅上揚(yáng)?？傮w租金繼續(xù)向上攀升，但增幅不及2018年年初的預(yù)期。中長(zhǎng)期來(lái)看，琶洲和金融城的供應(yīng)逐漸落成，為企業(yè)的擴(kuò)張和升級(jí)提供可用空間，進(jìn)一步推升區(qū)域的熱度、加強(qiáng)行業(yè)聚集。”

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)：市區(qū)商場(chǎng)積極調(diào)整，新興商圈供應(yīng)井噴

廣州全年共有10個(gè)項(xiàng)目共81.3萬(wàn)平方米優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積投入市場(chǎng)，供應(yīng)量創(chuàng)自2003年有記錄以來(lái)之最。過(guò)半的項(xiàng)目都在第四季度交付，并且僅有一個(gè)項(xiàng)目位于老四區(qū)的核心商圈，其余均分布在白云、海珠、荔灣及番禺的新興及社區(qū)商圈。除此以外，延續(xù)上一年的趨勢(shì)，年內(nèi)市區(qū)繼續(xù)由于大面積主力租戶調(diào)整，帶來(lái)空置的增加。但得益于新開(kāi)業(yè)商場(chǎng)理想的租戶進(jìn)駐水平，全年凈吸納量達(dá)到70.6萬(wàn)平方米，空置率僅較上一年微升0.5個(gè)百分比至年末的8.0%。

租金方面，上半年租金環(huán)比增長(zhǎng)較快（2.1%），下半年租金變化不大，全年租金增長(zhǎng)2.0%。其中，天河路以及白云次級(jí)商圈都錄得租金的年度漲幅，分別為3.4%和6.0%。

零售租戶方面，受知名購(gòu)物中心的帶動(dòng)，珠江新城是除了天河路商圈以外，對(duì)國(guó)際輕奢品牌吸引力最強(qiáng)的區(qū)域，年內(nèi)看到多個(gè)國(guó)際服飾品牌擴(kuò)張，開(kāi)設(shè)首店或第二家店鋪。而盡管快時(shí)尚品牌擴(kuò)張放緩，但其副線卻錄得在這兩個(gè)天河商圈的拓展。另外，年內(nèi)最活躍的零售品類是包括新興電子產(chǎn)品以及智能汽車為代表的科技類零售，以及來(lái)自線上的新型展示及零售業(yè)態(tài)。

餐飲方面，休閑飲品類仍然拓展積極，但單品店的擴(kuò)張從下半年開(kāi)始出現(xiàn)放緩，其新品牌的出現(xiàn)以及已有品牌的新開(kāi)店都有減少跡象。另外，今年餐飲的亮點(diǎn)還在于大型傳統(tǒng)中餐，為適應(yīng)購(gòu)物中心的硬件條件而進(jìn)行變革，衍生出一些專為購(gòu)物中心定制的副線品牌。

世邦魏理仕華南區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)|商業(yè)部主管嚴(yán)思慧表示：“未來(lái)半年，廣州將有三個(gè)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目約26萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，分布在白云、蘿崗和花都區(qū)，均在非核心商圈。供應(yīng)較2018年下半年減少一半，大部分項(xiàng)目預(yù)租理想，且市區(qū)處于調(diào)整期的項(xiàng)目也有望在未來(lái)半年完成，預(yù)期空置率將回落。

展望更長(zhǎng)期，廣州潛在供應(yīng)有持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，來(lái)源包括地鐵樞紐綜合體的規(guī)劃以及批發(fā)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型。目前廣州地鐵新一期的在建/待建線路中，已規(guī)劃的地鐵上蓋樞紐綜合體數(shù)量超過(guò)30個(gè)，大多分布于市郊，大部分將預(yù)留商業(yè)配建，成為廣州未來(lái)數(shù)年潛在的商業(yè)供應(yīng)。另一方面，市內(nèi)批發(fā)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型也將為市區(qū)帶來(lái)一定的供應(yīng)量，舊有批發(fā)物業(yè)增加餐飲、零售及體驗(yàn)類品牌，新建物業(yè)增設(shè)零售部分以及待開(kāi)發(fā)物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榱闶畚飿I(yè)，這種批發(fā)型物業(yè)的轉(zhuǎn)變，過(guò)去兩年在越秀、白云和番禺都有相關(guān)案例發(fā)生。批發(fā)物業(yè)的變化是廣州第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的縮影。對(duì)零售市場(chǎng)而言，由于大部分的新增物業(yè)將出現(xiàn)在市郊及非核心商圈，這些供應(yīng)將帶來(lái)已有商圈的地位變遷，競(jìng)爭(zhēng)更激烈的同時(shí)也引入更多樣的運(yùn)營(yíng)商，廣州商業(yè)市場(chǎng)很快將迎來(lái)百花齊放的時(shí)代，對(duì)消費(fèi)者和品牌而言都將是利好?！?

優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施市場(chǎng)：供應(yīng)量為近年來(lái)高峰

工業(yè)土地方面，全年共錄得355萬(wàn)平方米的土地成交，其中錄得多宗20年年限的地塊出讓，可預(yù)見(jiàn)工業(yè)土地供應(yīng)方式、年限等方面更具彈性。另外，掛牌的多宗工業(yè)用地都要求競(jìng)得人發(fā)展智能機(jī)器或新能源汽車等行業(yè)，一些相關(guān)的企業(yè)也在尋找研發(fā)物業(yè)或廠房。這些新興產(chǎn)業(yè)對(duì)工業(yè)物業(yè)的需求顯著增加。

物流設(shè)施市場(chǎng)方面，2018年全市錄得5個(gè)項(xiàng)目入市，供應(yīng)量共計(jì)35萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)226%，為自2003年有記錄以來(lái)的峰值，新供應(yīng)分布在從化、花都和南沙。傳統(tǒng)核心區(qū)廣州東部的空置率仍然維持低位，部分非核心區(qū)的去化較慢，推動(dòng)空置率同比上升5.1個(gè)百分點(diǎn)至年末15.0%。

全市平均租金全年上升3.5%至每月每平方米36.9元。其中黃埔和增城的區(qū)域租金增長(zhǎng)引領(lǐng)全市，全年至5.0%。

全年來(lái)看，總體需求平穩(wěn)，需求以第三方物流和零售商為主，錄得多宗成交。下半年，周邊城市如東莞、佛山等地，電商的擴(kuò)張有所放緩，預(yù)示著此類租戶的整體需求增長(zhǎng)勢(shì)頭或?qū)⒍唐诨芈洹?

世邦魏理仕華南區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管鄧偉表示：“未來(lái)半年，廣州南沙和從化都將有倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)落成，總面積約4.3萬(wàn)平方米。新增供應(yīng)項(xiàng)目體量不大，廣州地緣優(yōu)勢(shì)明顯，將繼續(xù)吸引租戶的目光，隨著現(xiàn)有項(xiàng)目的去化，空置率將有輕微改善。然而市場(chǎng)總體需求仍有放緩跡象，租金增長(zhǎng)受限。未來(lái)3年，全市供應(yīng)量較2018年的峰值逐漸回落，而超過(guò)八成的新增面積將位于南沙，在大灣區(qū)的交通樞紐地位優(yōu)勢(shì)和自貿(mào)區(qū)效應(yīng)帶動(dòng)下，南沙倉(cāng)儲(chǔ)物流的優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步凸顯?！?

投資市場(chǎng)：灣區(qū)規(guī)劃及基建，利好市場(chǎng)關(guān)注廣州投資市場(chǎng)

2018年廣州全年大宗成交金額為187億元人民幣，總成交金額較2017年減少27.3%。撇除二手地塊成交以后，物業(yè)成交中45%以上的成交金額來(lái)自于寫字樓物業(yè)，40%來(lái)自于綜合發(fā)展物業(yè)。雖然年內(nèi)大宗交易成交金額受經(jīng)濟(jì)環(huán)境及銀根狀況影響有所下滑，但對(duì)大灣區(qū)新規(guī)劃的預(yù)期，以及港珠澳大橋和廣深港高鐵的開(kāi)通，讓粵港澳大灣區(qū)這個(gè)概念成為年內(nèi)投資的熱點(diǎn)。而廣州作為區(qū)內(nèi)主要的經(jīng)濟(jì)體，無(wú)疑是國(guó)內(nèi)外投資者重點(diǎn)關(guān)注的城市之一。另外，廣州寫字樓供應(yīng)高峰剛過(guò)，租金加速增長(zhǎng)，在國(guó)內(nèi)主要城市中租金表現(xiàn)亮眼，也同樣引起投資者的注意。

政策方面，季末廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)出臺(tái)意見(jiàn)，允許17年“330政策”出臺(tái)前取得地塊的商服地塊出讓給個(gè)人。由于此前政策規(guī)定所有商服物業(yè)僅能由法人購(gòu)買，對(duì)商服物業(yè)，尤其是商用公寓市場(chǎng)有較大影響，但對(duì)寫字樓銷售影響有限。因此，這次政策的放松，將緩解公寓銷售去化慢的局面，但對(duì)寫字樓銷售的利好則不太顯著。并且，330政策后出讓的商服地塊所建成的項(xiàng)目，仍然僅能出售給法人，顯示政府對(duì)于商服項(xiàng)目的調(diào)控方向仍沒(méi)有本質(zhì)的改變，商服物業(yè)仍然需要按照規(guī)劃用途開(kāi)發(fā)和銷售。

世邦魏理仕廣州資本市場(chǎng)部高級(jí)經(jīng)理宋濤表示：“展望未來(lái)半年，受益于供應(yīng)低谷，預(yù)期廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓租金表現(xiàn)仍將繼續(xù)堅(jiān)挺，在國(guó)內(nèi)大部分主要城市中表現(xiàn)亮眼，將獲得投資者青睞。而銀根的松動(dòng)預(yù)期也將利好投資市場(chǎng)。”