《核心提示》

近兩年來，重慶人蜂擁進入云南、湖北、貴州等周邊省市買房的新聞，隨時傳入耳邊。

來自英聯(lián)達美產(chǎn)業(yè)機構(gòu)及房多多的一則數(shù)據(jù)顯示，在云南昆明的古滇名城、融創(chuàng)昆明文旅城兩個盤，賣給重慶人的約590套，但總金額卻高達逾10億元!

重慶人外地買房熱，

重慶高端文旅度假地產(chǎn)為何難成氣候？

“其實，這只是重慶人在周邊省市買文旅地產(chǎn)的極小個案?！蔽穆玫禺a(chǎn)領(lǐng)軍品牌英聯(lián)達美機構(gòu)總經(jīng)理趙曼琳說，以西雙版納及四季如春的昆明為例，在該地區(qū)買文旅度假地產(chǎn)，重慶買家占比近1/4，部分項目單套平均買走價在160萬左右。

無獨有偶，12月中旬，云南曲靖官方，也在重慶召開其城市推介會。曲靖房管局相關(guān)負責(zé)人告訴上游新聞﹒重慶晨報記者，這一兩年在曲靖買房的重慶人，比例也占到約1/4。

事實上，除云南之外，緊鄰重慶的貴陽、湖北兩地，也吸納了相當(dāng)一部分重慶人去購買文旅度假樓盤。

一邊是大量有消費實力的重慶人流入到外省市，一邊卻是重慶本地文旅地產(chǎn)只有近50來萬平方米的去化量。重慶難道就沒有真正可以吸引本地人的文旅度假地產(chǎn)?從事文旅度假地產(chǎn)10余年的趙曼琳認(rèn)為，重慶本地除了為數(shù)不多的有前瞻性的開發(fā)商真正了解市場需求，運用較先進的理念打造產(chǎn)品及客戶服務(wù)，市面上的產(chǎn)品及服務(wù)均有程度各異的落伍情況，遠遠無法滿足人們多樣、復(fù)合的需求。

幾家歡喜幾家愁，

為何那么多房企栽在文旅項目上？

文旅地產(chǎn)領(lǐng)軍品牌英聯(lián)達美產(chǎn)業(yè)機構(gòu)總經(jīng)理趙曼琳說，最近十來年，諸多房企紛紛涉足重慶及周邊的文旅度假地產(chǎn)，最終卻是幾家歡喜幾家愁，除了個別因把準(zhǔn)市場脈搏而取得成功的項目，如黃水的華宇.林語嵐山，真正做得好的并沒幾家。

從2009年到現(xiàn)在的10年間，許多重慶地產(chǎn)龍頭企業(yè)曾紛紛搶灘文旅度假地產(chǎn)市場，在仙女山、黑山谷、古劍山、瀾天湖、貴州桐梓等區(qū)域圈地。

此后發(fā)展的幾年間，比如黑山谷八角小鎮(zhèn)、古劍山、金佛山、桐梓均出現(xiàn)了因為上述不同程度的問題，曾紅極一時的項目紛紛遭遇滑鐵盧。以南川某項目為例，如今深陷其中難以找到較好的突破口。

趙總告訴記者，這些遭遇滑鐵盧的文旅度假地產(chǎn)項目，主要原因歸結(jié)起來或多或少存在以下問題：“缺內(nèi)容，缺生活，缺對口”。比如出現(xiàn)項目發(fā)展理念與客戶需求發(fā)展階段不對口、開發(fā)預(yù)期與客戶消費愿望存在脫節(jié)、項目選址與客戶價值需求不一致，甚至產(chǎn)品定位定價與客戶消費能力不對等、項目配套無法摸準(zhǔn)客戶痛點、傳統(tǒng)城市地產(chǎn)思維進行項目營銷等問題而致使項目未達到預(yù)期。

文旅地產(chǎn)進入第三代，

誰能為重慶文旅地產(chǎn)正名？

熟悉重慶文旅地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士都知道，2007年左右，一批發(fā)展商以前瞻性的思維，來到仙女山、黑山谷、黃水、橫山等1000米以上的高山小鎮(zhèn)，開發(fā)出了文旅地產(chǎn)的一代初級產(chǎn)品——旅游地產(chǎn)。那個時候，是以避暑這一簡單生活需求為主，對于文化挖掘、游樂設(shè)施設(shè)計、養(yǎng)老養(yǎng)生配套等，都較為忽視，更多依賴于原住民的配套解決。而那個時候的度假地產(chǎn)項目，也被稱之為第一代文旅地產(chǎn)。

重慶的“第二代產(chǎn)品”，則是指地產(chǎn)與景區(qū)融合，以賣房子、做景區(qū)的“簡單玩法”融入了休閑、旅游元素。但仍還是處于“缺內(nèi)容、缺生活、缺對口”的三缺產(chǎn)品，人們?nèi)プ≈?，普遍感覺針對化的產(chǎn)品或服務(wù)還是不夠，生活較為單調(diào)，無法完全滿足需求。

第二代文旅產(chǎn)品從開發(fā)理念上領(lǐng)先于第一代產(chǎn)品，除開發(fā)房子本身之外，更多的考慮到了主要的居住人群，如老人、兒童在項目中的生活及游樂、業(yè)態(tài)的排布。因此在項目打造時，開發(fā)商從生活的角度自建了部分配套，如引入商業(yè)街，超市、餐飲、娛樂、藥房等生活配套設(shè)施，確?？蛻粼陔x開第一居所的同時還能享受到品質(zhì)生活。在項目內(nèi)部或旁邊地塊打造如公園、游樂、農(nóng)場或景區(qū)等旅游業(yè)態(tài)，甚至對本地的文化歷史、自然資源進行挖掘、打造及提升，展現(xiàn)，逐步開始有了去地產(chǎn)化的思考。

但是，普遍打造的深度還是不夠，主要是體現(xiàn)在一：提供的服務(wù)的環(huán)度及深度不夠，眾多項目還是簡單的產(chǎn)品疊加。二是針對性不夠，對于長住客戶，如老人最為關(guān)注的適老化裝修、智能化設(shè)施及康養(yǎng)設(shè)施、設(shè)備等，較為粗級甚至根本不有。三是缺乏運營項目的能力和思路，主要還是停留在傳統(tǒng)的賣房+物管服務(wù)的老路上，真正把文旅項目運營起來的，少之又少。

“第三代文旅地產(chǎn)則是以運營為導(dǎo)向、資源整合、精細化管理，將旅游、休閑、避霾、避暑、避寒，養(yǎng)生、養(yǎng)心、養(yǎng)老、養(yǎng)顏、養(yǎng)療等多元化功能融為一體的三避五養(yǎng)+度假功能于一體的各種特色小鎮(zhèn)、田園綜合體、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)等?！庇⒙?lián)達美趙總認(rèn)為，但重慶能滿足這些功能需求的產(chǎn)品真心不多，需要更多優(yōu)秀的投資企業(yè)、關(guān)聯(lián)企業(yè)來引領(lǐng)。

目前，應(yīng)人們?nèi)找嬖鲩L的美好生活需求而生的第三代產(chǎn)品在重慶已經(jīng)逐步出現(xiàn)，但真正的文旅度假地產(chǎn)必須調(diào)轉(zhuǎn)頭來，用非地產(chǎn)思維謹(jǐn)慎思考項目，要對傳統(tǒng)地產(chǎn)思維進行徹底的揚棄及顛覆，真正的發(fā)現(xiàn)需求并滿足需求，適度超前的的引領(lǐng)需求，才有可能最終達到企業(yè)預(yù)期。如果脫離重慶實際，過于超前的開發(fā)理念也容易令項目陷入囫圇。重慶現(xiàn)在第三代供地及簽約量非常之大，未來的三代是真三代還是偽三代，現(xiàn)在定論還為時尚早，文旅地產(chǎn)領(lǐng)軍品牌負責(zé)人趙曼琳沉思的告訴記者。

上游新聞﹒重慶晨報記者 殷杰