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據(jù)史料記載,中國最早的房地產(chǎn)出現(xiàn)在唐代。一位叫竇乂(yi)的商人靠賣鞋、賣樹攢下了80萬錢。他以三萬文錢買下鬧市區(qū)的糞坑,并用計(jì)謀引人免費(fèi)幫他填平,蓋了20多間店鋪,再租出去,形成自己的房地產(chǎn)品牌“竇家店”,火得一鋪難求,連波斯人都來租他的鋪?zhàn)幼錾?。后來他成為長安首富,人稱“竇半城”。
建國后真正意義上的房地產(chǎn)行業(yè)萌芽出現(xiàn)在1978年改革開放以后。
1980年中房集團(tuán)的成立,意味著中國有了第一家房屋開發(fā)公司。當(dāng)時(shí)中房集團(tuán)總經(jīng)理孟曉蘇,原本是中南海的一名官員。這位先官后商的總經(jīng)理,師從厲以寧、蕭灼基,并先后獲得經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士博士學(xué)位。他喜歡凌晨2點(diǎn)之后開始寫寫作,幾十年如一日。所有文件都自己動(dòng)手,從不用秘書。靠著白天賣房晚上寫稿,他撰寫和主編了10本房地產(chǎn)業(yè)書籍,發(fā)表了180多篇論文。
1987年,在一個(gè)不起眼的南方小鎮(zhèn)啟動(dòng)了一個(gè)不起眼的土地拍賣會(huì),后考證這是新中國進(jìn)行的第一次土地拍賣,中國土地正式開始招拍掛。那個(gè)地方叫深圳。這塊地一年以后建成了“東曉花園”,并在內(nèi)地第一次以按揭貸款的方式出售,不到1個(gè)小時(shí)就全賣光了。
當(dāng)時(shí)的房價(jià)已經(jīng)是408元/平,看起來很便宜??當(dāng)時(shí)蔬菜是1分錢一斤。
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聽說現(xiàn)在房企說市場不行了?
前幾天不是說上市房企中弘王永紅跑路了,碧桂園集體喝雞血打氣,旭輝資不抵債,富力也開始玩高周轉(zhuǎn),萬科和恒大都要轉(zhuǎn)型。有名的沒名的企業(yè)都要逃離房地產(chǎn)了,這不是信號嗎?
是信號,但是房地產(chǎn)這個(gè)概念太大了,你說企業(yè)端不行了可以理解,但是消費(fèi)端不行了,那就有些牽強(qiáng)。很多人都喜歡把房企的行為和整個(gè)市場的行情聯(lián)系在一起。
事實(shí)并非如此。
第一,房企的行情下行是單向性問題,和市場的另一方消費(fèi)者沒有太大關(guān)系。
2018年是房企工程質(zhì)量問題集中暴雷最多的一年。
并不是因?yàn)?018年命硬,也不是因?yàn)槊聭?zhàn)特朗普使壞,而是中國的經(jīng)濟(jì)趨勢下的自我救贖。中國應(yīng)該在2014年的時(shí)候就遇到了「劉易斯拐點(diǎn)」,也唯獨(dú)用去庫存拉高房價(jià)的方式,強(qiáng)行扭轉(zhuǎn)了拐點(diǎn),經(jīng)濟(jì)實(shí)際增速?zèng)]能掉下去。
但是用房地產(chǎn)這東西去振奮經(jīng)濟(jì)是雙向的,房價(jià)一漲,房企為了拍地繼續(xù)背高杠桿,居民為了買房繼續(xù)加持房貸,宏觀杠桿率猛增,加速了「明斯基時(shí)刻」的到來。
2017年為了防止「明斯基時(shí)刻」,又在主要城市去庫存之后的第一時(shí)刻選擇去杠桿,加大金融監(jiān)管。
「去杠桿,加監(jiān)管」其實(shí)就是金融革命的一種形式。古往今來,凡是革命就必然會(huì)有血的犧牲,而革命過程就是優(yōu)勝劣汰的殘酷表演。
去杠桿,加監(jiān)管,資金借貸管道縮緊。房企在限價(jià)限購壓力下,資金鏈告急,利潤微薄,他們想到的唯一一種破局方法可能就是加快工程周期和節(jié)省建造成本。
這就是近段時(shí)間房產(chǎn)維權(quán)響徹大地的原因,因?yàn)橛行┢髽I(yè)為了賺錢,已經(jīng)放棄了品質(zhì)。
但是這樣的形勢對于房地產(chǎn)市場是好事兒。如果能在這種局勢下活下來的,肯定是資金儲備充沛的品牌房企,有安全保障。
如果能在這種局勢下活下來而且不出質(zhì)量問題的,一定是良心且有保障的房企。孰是孰非,大家能分辨的清楚。
然而,「去杠桿,加監(jiān)管」對居民杠桿率是無效的。你總不能強(qiáng)制讓居民提前還貸款吧?降低杠桿率只有一個(gè)辦法,就是提高居民收入,這個(gè)目前來講幾乎不太可能實(shí)現(xiàn)。
第二,房企在市場發(fā)展中的作用會(huì)慢慢淡化。
房企影響的是新房市場,而真正的房地產(chǎn)市場更應(yīng)該是存量市場。這個(gè)在北上廣深一線城市體現(xiàn)得非常明顯。
一線城市,例如北京、上海,早在幾年前城市化率已經(jīng)達(dá)到了國際化標(biāo)準(zhǔn),核心區(qū)域已無地可賣,二手房市場占為主要市場,整個(gè)房地產(chǎn)已經(jīng)不需要房地產(chǎn)開發(fā)商的參與。那么開發(fā)商或生或死和北京房地產(chǎn)市場沒有半毛線關(guān)系,何況房價(jià)?
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中國未來5年的房產(chǎn)趨勢
那么,未來的房地產(chǎn)又會(huì)是什么樣子的呢?
未來5年后一線城市的“一手”新商品房只占1/3,二手房和公租房(人才公寓、安居房、小集體小產(chǎn)權(quán)房)各占1/3;國內(nèi)95--98%的二手房中介公司將會(huì)消失,國內(nèi)能存活下來的二手房公司最多可能有8--9家。
5--6年后,中國房地產(chǎn)行業(yè)洗牌早已結(jié)束,國內(nèi)90%的中小型地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會(huì)消失,國內(nèi)只有350--400家地產(chǎn)復(fù)合型地產(chǎn)企業(yè)存在(其中一半的是央企和地方國企地產(chǎn)集團(tuán))。
10年后房地產(chǎn)大概就剩下50家民企開發(fā)商和50家國企開發(fā)商,前5位都是2萬億以上、前10位都是萬億以上,前20位都是5千億以上,房企做業(yè)績、做規(guī)模、做流水,而后20位要么做代建、做配套服務(wù),給前80的地產(chǎn)大佬做細(xì)分施工!會(huì)形成建設(shè)開發(fā)、代建供應(yīng)、后期服務(wù)的細(xì)分閉環(huán),企業(yè)之間會(huì)形成互補(bǔ)共贏格局。
10年后一二線城市中出讓開發(fā)土地的地塊會(huì)越來越小,但容積率會(huì)越來越高;在“螺螄殼里做道場“的時(shí)代很快就會(huì)到來!
國內(nèi)一二線城市中的“筷子樓”“牙簽樓”會(huì)越來越多,就像今天的香港和迪拜一樣。未來獨(dú)具匠心、用心創(chuàng)作的地產(chǎn)建造企業(yè)才能出作品,個(gè)個(gè)出精品、個(gè)個(gè)出標(biāo)桿。
未來中國房地產(chǎn)的發(fā)展也會(huì)朝著精細(xì)化、個(gè)性化、品質(zhì)化發(fā)展,國內(nèi)50個(gè)一二線城市的老城區(qū)升級改造是開發(fā)商最大的蛋糕之一,在老城核心地段和自然景色優(yōu)美的公園周邊都會(huì)出現(xiàn)價(jià)格高于周邊樓盤一倍以上的超高層集聚“塔頂人士”的高端全裝修樓盤。售價(jià)也許會(huì)比相隔一條馬路的房子價(jià)格高2-3倍,賣的還非常好。未來高端居住社區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面會(huì)考慮極少一部分金字塔頂部客戶(成功人士)的需求;不僅僅會(huì)建空中云會(huì)所和無邊際泳池,還會(huì)考慮空中露臺花園、空中停車場、樓頂停機(jī)坪等等。
10年后郊區(qū)生態(tài)莊園別墅是首選:隨著城市智慧交通便捷性及低空開發(fā)的開通,有錢、有閑、有品位的成功人士階層從鬧市區(qū)搬家到郊區(qū)生態(tài)自然景觀環(huán)境較好的郊區(qū)安家生活,他們往往會(huì)選擇帶有私家大院落的“莊園別墅”,在自家的院子里不僅可以種花養(yǎng)草,還可以開辟菜園種菜的生態(tài)大別墅;在郊區(qū)置業(yè)安家不再是遙遠(yuǎn)的的夢。
10年后不是上市公司的地產(chǎn)開發(fā)公司和二手房公司將無法生存!地產(chǎn)企業(yè)的金融投資屬性越來越強(qiáng),只是他們投資的標(biāo)的是土地和租金;通過資本市場來套利而已,地產(chǎn)所有的項(xiàng)環(huán)節(jié)都會(huì)外包給專業(yè)機(jī)構(gòu)或者專業(yè)公司的!
未來主宰這個(gè)世界的是95后、00后、05后,他們會(huì)選擇宜商、宜玩、宜樂、宜學(xué)、宜居的復(fù)合型地產(chǎn)作為自己的窩、他們喜歡“宅”在家里創(chuàng)業(yè)。
有個(gè)性的、與眾不同的定制版“復(fù)合墅”物業(yè)是他們最有個(gè)性的首選。
科技創(chuàng)新、萬象更新,整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)隨著時(shí)代的變遷、科技的發(fā)展也會(huì)發(fā)生重大變化;智慧城市、智能交通、智能家居、人工智能、無人駕駛、空中巴士、區(qū)塊鏈會(huì)顛覆著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢,也許10年后住在郊區(qū)的特色小鎮(zhèn)(定制版莊園別墅)才是成功人士的最終選擇。
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