玻璃被憤怒的業(yè)主們敲碎了，200 多人拉起橫幅圍堵在浙江杭州世界貿(mào)易中心 C 座 12 樓禮堂里。

這一幕，發(fā)生在 10 年前 9 月的一天，肇始于萬科在杭州推出的 " 萬客會十周年之青年置業(yè)計劃 "，4 個樓盤 226 套小戶型房源以最低 7.5 折集中面市。

買貴了的業(yè)主對此憤怒不已，他們舉著 " 萬科退房 "" 無良萬科 " 的牌子不斷出現(xiàn)在項目案場。

這一年，除了降價，地產(chǎn)帶頭大哥萬科還遭遇了成立 24 年以來的最大危機(jī)：首次負(fù)增長、拐點(diǎn)論、捐款門、質(zhì)量門等。10 年后的 2018 年再度追憶起來，67 歲的王石稱自己當(dāng)時 " 像個青澀的蘋果 "，他的人生的 " 至暗時刻 " 就發(fā)生在那一年。

類似這樣的夢魘并非只有萬科經(jīng)歷過。2008 年，房地產(chǎn)全行業(yè)虧損，眾多的開發(fā)商陷入艱難歲月。不過，在當(dāng)年的年度報告里，萬科也表明 " 這個行業(yè)真正的價值，從來都不在于高收益率，而在于其高成長性 "。

10 年前，萬科的銷售額僅為 47.87 億元，10 年后，卻突破 5000 億元。10 年里，萬科和中國房地產(chǎn)一樣，步入高速發(fā)展。

而歷史總是驚人的相似。10 年后的這個秋天，" 降價與維權(quán) " 依舊在萬科上演。內(nèi)部會議上的那句 " 活下去 "，似乎成了市場情緒的導(dǎo)火索，點(diǎn)燃著同行們的焦慮。

中國樓市走到了拐點(diǎn)。這 10 年里，如果少了地產(chǎn)公司和地產(chǎn)大咖們的參與，必會喪失一些精彩橋段和跌宕劇情?；蛳?、或憂、或悲；或謀生存、或走轉(zhuǎn)型、或離場、或引退；地產(chǎn)界眾生相深得世間百態(tài)精華，滄海橫流，方顯英雄本色。

王石與孫宏斌之戰(zhàn)

學(xué)習(xí)萬科好榜樣，曾一度是中國房地產(chǎn)圈的潮流。萬科的精細(xì)物業(yè)管理、標(biāo)準(zhǔn)化住宅和追求陽光下的利潤，讓其長期把持行業(yè)大佬的位置。

萬科學(xué)習(xí)的是索尼、新鴻基和帕爾迪。用了 30 多年，萬科在實現(xiàn)著由多元化到專業(yè)化再到有質(zhì)量增長的轉(zhuǎn)型。但這并不意味著萬科不能被趕超。銷售規(guī)模上，萬科已經(jīng)不再是第一，近年來，碧桂園、恒大、綠地都超越過它。

有一人在 15 年前，就曾公開發(fā)出對萬科的戰(zhàn)書。那是比王石小了整整一輪的孫宏斌，融創(chuàng)中國董事會主席。

早在 2003 年，尚在順馳的孫宏斌就放言過要超越王石，成為行業(yè)第一。彼時孫宏斌 40 歲。但，這個夢，到了 2018 年還沒有實現(xiàn)，而孫宏斌已經(jīng) 55 歲。

王石也公開懟過他稱其 " 吹牛 "，外界則視其為瘋子，2008 年房地產(chǎn)一片哀號之際，這個瘋子還拿下了北京海淀區(qū)的一個高價地塊。

不同于王石稱自己青澀，幾年前，孫宏斌對外稱，" 我早就覺得我自己成熟了 "。他還稱，" 這事都過去了還有什么過不去 "" 有些東西不去較勁還是挺難做到的，我這個人就是心態(tài)好 "。

發(fā)展的 15 年里，融創(chuàng)有著自己的殺手锏，早年是狼性營銷，近年來是并購和產(chǎn)品。而孫宏斌，這一路走來，是跌到谷底后的反彈。

要問十年里房地產(chǎn)商印象最深刻的是什么，答案無非是調(diào)控。綠城中國的宋衛(wèi)平曾稱每次調(diào)控，綠城都是第一個倒在血泊之中。但回過頭來看，每次綠城也都活了下來。開發(fā)商也在從懼怕調(diào)控到適應(yīng)調(diào)控中轉(zhuǎn)變。

事實上，那些差點(diǎn)就在 2008 年倒下的企業(yè)們，現(xiàn)在生命力依舊旺盛。

中國的地產(chǎn)企業(yè)和地產(chǎn)大佬一樣，頗具韌性。別看 2008 年各家身處水深火熱，2 年后的 2010 年，萬科成為第一家銷售金額超過千億元的房企。也是在那一年，比孫宏斌小兩歲的黃其森，將泰禾集團(tuán)做到上市。

縱觀這 10 年，成功的地產(chǎn)企業(yè)無非有五類。按照不具名業(yè)內(nèi)人士對時代周報記者的總結(jié)，一是 " 戰(zhàn)略 + 能力 " 型，萬科和融創(chuàng)是典型；二是 " 戰(zhàn)略 + 機(jī)制 " 型，包含碧桂園、中梁等；三是或戰(zhàn)略、或能力、或機(jī)制，有一樣出挑就行；四是 " 戰(zhàn)略 +" 模式，綠地、華夏幸福當(dāng)屬其中；五是賭周期賭模型，風(fēng)險極大。

孫宏斌，融創(chuàng)中國董事長、樂視網(wǎng)原董事長

愛拼、好勝的另一面

地產(chǎn)大佬們愛拼、好勝的另一面，是較強(qiáng)的賭性。

單純的喜歡是一方面。比如宋衛(wèi)平就喜歡一切帶有競技性質(zhì)的項目，包括橋牌、麻將等。他在接受記者采訪時稱，" 賭徒才是快樂的旅行者。這就是我生活里面的一個內(nèi)容，但是知道有害無益，以后作為一個靠譜的商人，盡量控制就好了 "。

2008 年的許家印，為了取得新世界中國鄭裕彤的信任和幫助，連續(xù)三個月去鄭家打牌，玩鋤大地和斗地主，牌癮大時還會玩至深夜。

在企業(yè)經(jīng)營方式和特點(diǎn)上，賭性也有明顯的體現(xiàn)。

土地市場上的豪擲是為佐證。2008 年，孫宏斌拿下的高價地塊靠賭。再比如2009 年的綠城，從 2008 年的危機(jī)中緩過來后，依舊沿襲了 " 高杠桿、高負(fù)債 " 的發(fā)展模式，光 2009 年一年，就投入 455 億元買地。

從 2012 年起，萬達(dá)的王健林就帶領(lǐng)著這家雄性激素膨脹的公司，向世界發(fā)出了 " 買買買 " 的信號。他說：" 萬達(dá)就要改寫世界經(jīng)濟(jì)歷史，成為世界首家大型房地產(chǎn)企業(yè)成功轉(zhuǎn)型為服務(wù)業(yè)企業(yè)的樣板。"

他還說，" 萬達(dá)五年之內(nèi)要做到世界前五。"只是，沒有人能知道萬達(dá)的邊界到底在哪？一個有著超常能力的人不免有著很強(qiáng)的控制欲和欲望。王健林會對自己進(jìn)行怎樣的 " 管控 "？

賭，也是諸多開發(fā)商身上撕不掉的激進(jìn)標(biāo)簽。

來自福建的開發(fā)商充分印證了這一點(diǎn)。2013 年，當(dāng)李嘉誠開始陸續(xù)拋售內(nèi)地物業(yè)的時候，諸多的閩系房企卻從那年開始起步，進(jìn)入擴(kuò)張的高峰期。

2016 年，11 大閩系開發(fā)商總計拿地金額超過 2100 億元，相比 2015 年增幅超 100%。在不成文的坊間傳言里，土拍聞 " 閩系房企 " 色變。這當(dāng)中，泰禾的黃其森、融信的歐宗洪，無疑是這波擴(kuò)張房企中的贏家代表。

賭的另一面，是對高周轉(zhuǎn)的熱衷。2017 年的新晉行業(yè)第一碧桂園就以此聞名。但 " 高周轉(zhuǎn) + 高杠桿 " 勢必要對行業(yè)大周期作出比較準(zhǔn)確的判斷，強(qiáng)擴(kuò)張后一旦高周轉(zhuǎn)受阻，直接風(fēng)險在于土地支付壓力即開發(fā)成本上的壓力。在 2016 年 9 · 30 調(diào)控前未能進(jìn)入銷售的高價地塊，未來的收益率不會太高。

閩系房企冒尖時，曾經(jīng)的大哥們在哪里？

曾被王石稱為" 中國地產(chǎn)界的航母 " 的合生創(chuàng)展，盡管是第一家突破百億銷售的房企，但到目前也停留在 100 億元的規(guī)模。

此一時彼一時。輸家莫過于會成為別人口中的肉。這也給了諸如孫宏斌之類的地產(chǎn)商更多的機(jī)會，扮演了如白衣騎士一樣的角色：在過去的十年里，從入主綠城、試圖收購雨潤集團(tuán)和佳兆業(yè)，乃至接下樂視這個燙手山芋以及之后和萬達(dá)的合作，等等皆是。

有一種孤獨(dú)

地產(chǎn)大哥們不是沒有難的時候。

2014-2015 年，房地產(chǎn)成為反腐集中地。佳兆業(yè)、雅居樂和新鴻基等紛紛卷入當(dāng)中。

地產(chǎn)大哥們也不是沒有委屈的時候。

2017 年的王健林有點(diǎn)流年不利。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展遇坎坷，來自中國銀監(jiān)會的排查授信風(fēng)險，使得其旗下的 6 個境外項目遭遇嚴(yán)格管控。償還海外負(fù)債，成為萬達(dá)的當(dāng)務(wù)之急。王健林壯士斷腕般走下神壇，拋售資產(chǎn)給富力和融創(chuàng)。

王健林年長孫宏斌 9 歲，比許家印大 4 歲，比楊國強(qiáng)長 1 歲，僅比王石小 3 歲。但他的公司已經(jīng) 31 歲了，在這幾家公司的年歲中排行第二。這幾年，萬達(dá)明顯低調(diào)了很多。最明顯的表現(xiàn)是，在新的年度大會上，少了心潮澎湃的萬達(dá)夢想，也不見了令人激動的軍令狀。

一同淡出企業(yè)經(jīng)營一線的還有王石。2017 年 6 月，他留下一句 " 我們往往高估了目前，低估了未來 "，即離開了萬科。

接棒王石的是郁亮，這位生于 1965 年的摩羯座男人，在萬科 30 歲時就已經(jīng)發(fā)出了 " 向死而生 " 的警示，他以職業(yè)經(jīng)理人的身份講述如何尋找風(fēng)口的故事。但就在那不久后，迎接他的是來自寶能這一 " 野蠻人 " 的入侵。

2018 年，67 歲的王石在自己生日那天哭了。在那場主題叫《回歸未來：到文明的源頭擁抱未來》的演講中，王石一度淚流滿面。

" 我成了歷史罪人，原來在中國有影響力、有名望的企業(yè)家，曾經(jīng)登上珠峰的人，突然被打翻在地，再被踏上一只腳。我追求的偉大的企業(yè)，是要在道德倫理上有至高點(diǎn)的，但現(xiàn)在你都攀登了珠峰了，你的道德至高點(diǎn)還沒墳頭高。" 王石說。

這或許代表了企業(yè)家們的一種孤獨(dú)。

" 年輕的時候爭強(qiáng)好勝，曾經(jīng)贏得暢快淋漓，也曾輸?shù)靡凰?，但是我不后悔?孫宏斌曾如是表示。

出走半生，歸來已不再是少年。中國房地產(chǎn)大佬們的故事，還在繼續(xù)。

來源：時代周報