來源：樓市參考

自從去年，山東菏澤成為“取消樓市限售第一城”以來，一大波城市開始聞風(fēng)而動(dòng)。

截至目前，菏澤、衡陽(yáng)、廣州、杭州、太原、蘭州、合肥這7城的“限”字均已出現(xiàn)不同程度松動(dòng)。

2月21日早晨，樓市再傳來重要信息，有媒體致電阜陽(yáng)國(guó)土局工作人員，工作人員承認(rèn)，阜陽(yáng)已經(jīng)正式取消限價(jià)，這也成了2019年以來取消限價(jià)的第一城，成功加入了“限”字松動(dòng)的大隊(duì)伍。

可以看出，在2018年11月以前，安徽阜陽(yáng)住宅文件標(biāo)注了一句熟悉的條款：“競(jìng)買人在競(jìng)得土地后，所開發(fā)的商品住宅房屋銷售均價(jià)不得高于同一區(qū)域、同一類別、同一品質(zhì)的月銷售均價(jià)，也就是所謂的“限價(jià)”?！?/p>

但到2019年2月份的文件時(shí)，2019年已經(jīng)去掉了該條款。

如果說阜陽(yáng)取消限價(jià)是在做低調(diào)處理（畢竟阜陽(yáng)國(guó)土局官方上還能查到相關(guān)公告文件），那么有的城市取消限價(jià)，完全是悄無聲息，比如南京。

近日有購(gòu)房者爆料，現(xiàn)在南京的部分板塊早已突破限價(jià)，爆料者稱南京部分樓盤取消限價(jià)在當(dāng)?shù)卦缫咽潜娝苤氖拢⒁怀?，市?chǎng)一片瞠目結(jié)舌，難道南京這個(gè)昔日的“地王”之城，要在2019年卷土重來了嗎。

其實(shí)，無論是取消限售還是取消限價(jià)，在大眾的認(rèn)知中，都是一種“試探性”的松綁，這么多城市紛紛開始加入取消限價(jià)、限售行列，絕不會(huì)是一種偶然。

所以問題的關(guān)鍵就在于，為什么這么多城市要跟風(fēng)取消“限”字呢？

首先，從宏觀層面來看，無論是取消限價(jià)還是取消限售，均符合國(guó)家提出的“因城施策”和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的基本政策。

再細(xì)化到具體城市，取消限價(jià)或者限售，或許正是各個(gè)城市綜合考慮下的結(jié)果，房?jī)r(jià)調(diào)控并非是單一的調(diào)控，房子價(jià)格之前漲得過多了就得抑制房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)下跌厲害了就得穩(wěn)住房?jī)r(jià)。

在此之前，之所以有如此多的城市要實(shí)行限價(jià)、限購(gòu)、限售等各種“限”，本質(zhì)上還是因?yàn)榇蟊娰?gòu)房需求大。

但隨著高層的各種調(diào)控政策趨嚴(yán)，尤其是在最高層定調(diào)“房住不炒”和“堅(jiān)決抑制房?jī)r(jià)上漲”以來，土地市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的降溫趨勢(shì)，不少城市的土地流拍現(xiàn)象開始猛增。

除此之外，還有一個(gè)尤為重要的因素。那就是財(cái)政收入，我們知道，我國(guó)絕大多數(shù)城市的的財(cái)政來源，有很大一部分靠的是賣地收入。長(zhǎng)時(shí)間土地賣不出去或者賣不到好價(jià)錢，政府就沒有更多資金去改善當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施。

對(duì)開發(fā)商來說也是一樣，如果政府土地“冰封”太久了，開發(fā)商就不敢主動(dòng)去拿地，同時(shí)，作為地產(chǎn)開發(fā)商，若是沒有足夠土地儲(chǔ)備，開發(fā)商內(nèi)心也將慌得一比，所以當(dāng)樓市“冷凍”了一段時(shí)間后，在政策上些許“松綁”，可以說是地方政府和開發(fā)商的共同需求。

此次悄悄取消限價(jià)的兩個(gè)“地王”之城市，或多或少的滿足了上面提到的幾點(diǎn)：

先說阜陽(yáng)，根據(jù)去年阜陽(yáng)的統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)，阜陽(yáng)財(cái)政收入324.8億元，其中，市區(qū)土地收入201.2億，占財(cái)政總收入62%左右！財(cái)政收入很大一部分依靠土地收入。

而去年進(jìn)入下半年以來，阜陽(yáng)土地市場(chǎng)一直處于低迷狀態(tài)，多幅土地流拍，政府采取多種措施刺激市場(chǎng)回暖，效果卻并不明顯。

據(jù)公開資料顯示，從去年6月份開始，阜陽(yáng)的土地成交就已經(jīng)出現(xiàn)了滑鐵盧：

6月20日，在阜陽(yáng)市民中心舉行土地出讓的【2017】-32地塊和【2017】-55地塊流拍，另一地塊由拍賣轉(zhuǎn)為掛牌。6月28日，阜陽(yáng)迎來6月最后一場(chǎng)土拍，公開拍賣【2017】-1，【2017】-21，【2017】-22及等4塊土地中，三宗地塊因競(jìng)拍人不足全部流拍。

一方面絕大多數(shù)財(cái)政收入依賴賣地收入，另一方面土地拍賣又不斷流拍，所以，今年“取消限價(jià)”對(duì)阜陽(yáng)來說，完全是理所當(dāng)然，只有政府有錢了，才能支撐更多的城市建設(shè)。

另一個(gè)在取消限價(jià)上悄悄松綁的是南京，有媒體人統(tǒng)計(jì)過，截至目前南京已有6個(gè)板塊已經(jīng)突破限價(jià)。

來源：大胡子說房

相比之下，南京取消限價(jià)有幾個(gè)有趣的地方：1、是對(duì)部分樓盤取消限價(jià)；2、官方并未進(jìn)行公告。

這或許與現(xiàn)在的大環(huán)境有關(guān)，之前的衡陽(yáng)明文“取消限價(jià)”時(shí)，后來介于輿論壓力，官方又將文件撤回，連三四線城市的衡陽(yáng)都如此，更別說身為強(qiáng)二線城市的南京了。

可以肯定的是，未來在全國(guó)的各城市中，這種“做而不說”的調(diào)控方式將會(huì)成為“微放松”的基本形式，未來或?qū)⒂懈喑鞘行Х隆?/p>

那么南京又是為何要悄悄取消限價(jià)呢？同樣也是被“土地財(cái)政”綁架的后果嗎？

說句實(shí)在話，還真不是。雖說去年南京也有部分城區(qū)出現(xiàn)了地價(jià)大降的情況，同樣地，土拍市場(chǎng)也是給人降溫的感覺，但相比其他強(qiáng)二線城市，南京并沒有什么尤為突出的地方。

而且有一個(gè)有意思的現(xiàn)象，在所有的強(qiáng)二線城市中，南京的房地產(chǎn)依賴度（房地產(chǎn)投資占GDP總額）低得很，比南京還要低的就只剩下一個(gè)天津了，所以如果要說南京也被“土地財(cái)政”給綁架，顯然是說不過去的。

這次南京之所以要悄悄對(duì)部分樓盤取消限價(jià)，極有可能跟之前的南京消費(fèi)者維權(quán)有關(guān)，去年7月份，南京爆發(fā)了堪稱最大規(guī)模業(yè)主維權(quán)。

此次對(duì)部分樓盤“取消限價(jià)”，大有防范維權(quán)潮的意味。在過往，全面限價(jià)的情況下，有些開放商玩“雙合同”（購(gòu)房一個(gè)合同，裝修一個(gè)合同，開放商從里面賺取差價(jià)）或者為了節(jié)省筑房成本對(duì)房屋建造偷工減料，這樣做吃虧的自然是購(gòu)房者。

當(dāng)時(shí)出來后，影響極為惡劣，但事情出現(xiàn)后，總得去解決問題，在這個(gè)時(shí)候，南京對(duì)部分樓盤實(shí)行突破限價(jià)，大有給維權(quán)潮打補(bǔ)丁的意思。

總的來說，阜陽(yáng)和南京悄悄限價(jià)，或許正是2019年房地產(chǎn)政策的一個(gè)信號(hào)，2019年，全國(guó)各城市或出現(xiàn)新一輪樓市“微調(diào)潮”，你準(zhǔn)備好了嗎？