來源 |樓市時評（zzlssp）

如何跑贏去年的北京樓市？不買房就對了，去年北京房子大部分是下調(diào)的；

如何跑贏今年的股市？不炒股就對了，今年99%的散戶都賠的很慘；

如何實現(xiàn)人生的逆風(fēng)翻盤？對中產(chǎn)階層來說，有足夠抵御風(fēng)險的能力就夠了。中產(chǎn)是最最容易被收割的群體。

而且，最關(guān)鍵的一點就是，中國當(dāng)下其實沒有真正意義上的中產(chǎn)階層。這一代中產(chǎn)，大部分都是不堪一擊的偽中產(chǎn)。

真正的有錢人，來源于父輩或者祖上財富的原始積累；而中產(chǎn)階層，是來源于底層，真正的從一窮二白努力奮斗上去的，生來脆弱。

01

中產(chǎn)快速崛起的秘密

網(wǎng)絡(luò)上有一批好事者，老拿著中產(chǎn)階層買房說事，這就是對中產(chǎn)階層有偏見了。好像買了一套房，就可以跨越階層，走向人生巔峰一樣。

可你看看，有哪個中產(chǎn)，是靠著買房成功躋身上流社會的？

哪個中產(chǎn)，不是一邊盤算著房價漲上去的紙面財富，一邊勒緊褲腰帶還更高的月供？

16年以來，全國一二線城市的大部分區(qū)域房價翻倍。表面看，中產(chǎn)階級的資產(chǎn)增加了，實際上，是中產(chǎn)階級的負債增加了、風(fēng)險增加了。

為了讓大家更深刻的理解，我來做一個非常簡化的樓市置換模型：

一線樓市的總價段大概有四個分類：

300W-500W的剛需上車房；

800W-1200W的初次改善房；

1500W-2000W的二次改善房、學(xué)區(qū)房；

2000W以上的豪宅

2000W以上的豪宅暫且不提，這里討論，在另外三個總價段中，中產(chǎn)階級扮演者怎樣的角色。

假設(shè)剛需小A是三四線來北京工作的北漂，16年北京房價啟動上漲（限購之前），為了在北京扎根，小A不得不通過六個錢包咬牙買入300W的上車盤，首付100W，負債200W；

小B，則是生了孩子需要初次置換的群體，拿著賣掉的300W，再加上100W左右的積蓄，買入800W的改善房，首付400W，負債400W；

小C，是二次改善群體，為了給孩子買學(xué)區(qū)房，賣掉800W的房子，加上積累的200W積蓄，買入2000W的學(xué)區(qū)房，首付1000W，負債1000W；

廣泛意義來說，這三個人都是有房一族的中產(chǎn)階級。但是分別代表著剛需、初次改善、二次改善的購房置換鏈。

在這個模型里，你會挖掘出許多隱秘的信息：

1、每條置換鏈上的樓盤總價，都是買家可以達到最大杠桿的極限；

2、從小A到小B、小C，存款積累的速度遠遠趕不上購房杠桿增加的速度；

3、事實上，牛市到來，房東都是連夜?jié)q價的，小A、小B、小C為了趕快買，有可能連首付都是借的。

所以，最終得出的結(jié)論是，一旦房價上漲，大家一起加杠桿，用光全部積蓄抓緊完成置換。就怕不買還漲，以后再也買不起了。

表面上，是所有人的資產(chǎn)翻倍了，

實質(zhì)上，是所有人的負債增加了。

這就是中國中產(chǎn)階層資產(chǎn)最快速增長的秘密——增加負債。

這個邏輯看上去順理成章，其實蘊含著非常大的風(fēng)險。

02

是時候反思了

我們這一代中產(chǎn)崛起的最大原因，是趕上了發(fā)展的紅利、人口增長的紅利，長達30年的高速增長，已經(jīng)足夠讓其他國家羨慕了。

但是，過去憑借著高增長帶來的種種利好，如今已逐漸不再，眼下更是到了新舊動能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵時刻。

從大的方面講，經(jīng)濟發(fā)展要從高速度轉(zhuǎn)變成高質(zhì)量，從人口紅利轉(zhuǎn)為技術(shù)紅利；從小的方向講，我們每個人都要接受從賺100塊錢到賺80塊錢的失落感。

過去30年，我們加杠桿買房，是趕上了國家經(jīng)濟高速發(fā)展的好時候，可一旦我們的收入不再增長，哪怕一點點財務(wù)危機，都會給我們帶來巨大的隱患——手里的錢都換成了房子，沒有現(xiàn)金只有負債，拿什么抵御風(fēng)險呢？

這一點，央媽早就多次意味深長的提醒過了——

2008年末，我國住戶部門杠桿率為17.9%，至2017年末已經(jīng)達到49.0%，10年間上升31.1個百分點。

大白話就是：花錢悠著點，你們的負債增長太快了！

房價漲的時候，是沒有人在意這些話的，

現(xiàn)在樓市冷了，市場回歸正常了，

請大家深刻的審視自己，問一問自己：

1、未來20年，你是要更激進的投資，還是以維持資產(chǎn)不縮水為第一訴求？

2、未來20年，你是面臨的賺錢機會更多，還是來自健康、教育、醫(yī)療的風(fēng)險更大？

如果都是后者，那么從現(xiàn)在開始，你需要端正一個態(tài)度：現(xiàn)金流比負債更重要。

舉個例子大家就清楚了。

比如去年刷屏的某知名通信公司職工，年薪30萬，深圳兩套房，聽上去非常光鮮。但第一套房是貸款買的，第二套學(xué)區(qū)房是第一套抵押出來的首付，同時妻子生二胎，不得不辭職照顧孩子。

這個家庭唯一的收入來源就是丈夫。而丈夫的全部工資加起來勉強維持現(xiàn)狀。最后，丈夫因為離職風(fēng)波，立刻陷入被房貸拖垮的窘境。

階層的躍升，往往需要數(shù)代人的努力。

而一夜返貧，卻和我們近在咫尺。

不要再去拼命的加杠桿背房貸，而是要通過合理的理財方式，即使不工作，每個月都有收入進賬。

維持充裕的現(xiàn)金流，是確保階層不向下流動的唯一手段。

03

租金高就是好房子

回到我最熟悉的房產(chǎn)上來吧。

當(dāng)我們談什么樣的房子最值得買的時候，我們到底在談什么？

我們談的不是學(xué)區(qū)、地段、戶型；

我們談的是，真正找到扛通脹、抵御風(fēng)險的方式；

我們談的是，即使?jié)q的不多，但也不要虧錢的投資機會；

我們談的是，除了買房，哪里還有唯一確定的翻盤機會。

從這些角度來說，沒有比租金收益更重要的因素了。

賺租金，就是買一個租售比盡可能高的房子，長期收租。

面積小沒關(guān)系，租客最愛一居室，房子稍微老點也沒關(guān)系，租客管你房子老不老，裝修過得去就行。但一定要近地鐵，市中心，出門最好就看到超市。（但是也別太老，老到?jīng)]有下一家接盤的地步）

這類房子，總價低，租金高。漲幅往往不能跑贏大盤。但是在房價下跌的時候，照樣收租，租金還可能漲。尤其是房價不漲的時候，有可觀租金收入的資產(chǎn)，是立于不敗之地的。

所以，很多人問我房子要不要賣掉。我一個很重要的判斷就是：你的房子租售比是多少？

租售比=一年租金/房價，如果租售比大于3%，相當(dāng)于，租30年，你的房子就回本了。所以這是一個很好的資產(chǎn)，沒必要賣。更何況過去這些年，租金漲幅雖然比不上房價，但是一直在上漲，很少有租金腰斬的情況。

另外，如果你的租金差不多可以抵消月供。這種房子，也是可以閉著眼睛入的。這一定是價值還處于低估階段的房子。

這個時候，或許有人會有疑問，北上深租售比才1-2%，按照上面的邏輯，豈不是北上深的房子都要賣掉？

錯了。北上深用來收租的資產(chǎn)，租售比是3%以上的，二三環(huán)內(nèi)許多小戶型都可以達到這個標(biāo)準(zhǔn)。而一般的租售比在1-2%的資產(chǎn)，是學(xué)區(qū)房、改善房，屬于博取房價漲幅的資產(chǎn)。

如果租售比大于3%，沒必要賣，可以收租，

租售比小于3%，可以賣掉置換。

租金還有另外一個好處：只要確定租金是可靠的，那么買入不必操心漲幅，獲取租金一勞永逸。這種犧牲漲幅獲取現(xiàn)金流的方式，是厭惡風(fēng)險的穩(wěn)健投資者的最愛。

如果商住租售比可以達到6%以上，那么也是一個很好的投資品。穩(wěn)健的老年投資者，用房租來養(yǎng)老，其實也很好。但商住坑實在是太多，選擇上需要慎之又慎。

04

復(fù)利是中產(chǎn)階層的最好武器

因為杠桿和負債，我們實現(xiàn)了快速富裕，

也正是由于過多負債，絕大多數(shù)中產(chǎn)家庭，積蓄不多。

當(dāng)長期結(jié)余維持在一個很低的水平線上，中產(chǎn)變成土豪的機會也就很渺茫了。

這也就是我為什么會強調(diào)大家重視租金。中產(chǎn)的最大優(yōu)勢是利用時間的復(fù)利——在絕不虧掉本金的前提下，保證每年都能獲得穩(wěn)定的收益率。

這句話聽起來，是一句正確的廢話，但絕大多數(shù)人沒有真正理解它。

真正要做到復(fù)利，必須滿足三個條件：

1、擁有充足的本金。前期已經(jīng)存到足夠的錢，而且有持續(xù)賺錢的能力，這是啟動投資的第一步；

2、穩(wěn)健的前提之下，持續(xù)獲取風(fēng)險低穩(wěn)定的收益率也是一門大學(xué)問。比如基金定投、債券、房產(chǎn)租金等等，找到穩(wěn)定的被動收入；

3、要有足夠的耐心，學(xué)會延時滿足。投資是一場人生的馬拉松，不爭一朝一夕，合理控制自己的欲望，把錢多用于投資，少用于消費。

當(dāng)你滿足了這三個條件，也就擁有了支撐資產(chǎn)延續(xù)的能力和經(jīng)驗，你才能夠確保，在未來深刻變革的20年，可以把握住更多機會，乃至最終實現(xiàn)階層的跨越。

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