來源 |國民經(jīng)略（guominjinglve）

作者 |凱風(fēng)君

2019年剛開年不久，降準(zhǔn)就如期而至。

1月4日，在高層剛剛吹風(fēng)不到半天，央行就發(fā)布公告，決定進(jìn)行全面降準(zhǔn)：

下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個百分點(diǎn)。同時，2019年一季度到期的中期借貸便利（MLF）不再續(xù)做。凈釋放資金約為8000億元。

央行表示：

將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，維持松緊適度，不搞大水漫灌，注重定向調(diào)控。

這意味著什么？

01

央行為何如此急切？

這一次降準(zhǔn)，并不令人意外，但急切程度超乎預(yù)料。

直接肇因是，經(jīng)濟(jì)下行壓力愈發(fā)嚴(yán)峻。12月官方制造業(yè)PMI跌破榮枯線，創(chuàng)下2016年3月以來新低。

此種背景下，貨幣政策早已轉(zhuǎn)向。上個月的中央經(jīng)濟(jì)會議提出“保持流動性合理充裕”，且去掉了“管住貨幣供給總閘門”的表述，這正是貨幣持續(xù)寬松的標(biāo)志。

同時，2019年是建國70周年，也是全國建成小康社會的關(guān)鍵之年。此前的中央會議明確指出“做好經(jīng)濟(jì)工作至關(guān)重要”。

所以，在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的背景下，貨幣政策將會一改緊縮態(tài)勢，走向?qū)捤芍?。其?shí)，2018年已經(jīng)進(jìn)行過四次定向降準(zhǔn)，加上麻辣粉（MLF，中期借貸便利工具）擴(kuò)容，創(chuàng)設(shè)超級麻辣粉（TMLF,定向中期借貸便利），釋放的流動性已經(jīng)相當(dāng)可觀。

要知道，貨幣工具向來是逆周期調(diào)節(jié)。定向降準(zhǔn)一次接著一次，恰恰說明經(jīng)濟(jì)形勢越來越發(fā)嚴(yán)峻。一次降準(zhǔn)不足以提振，那就需要二次降準(zhǔn)、三次降準(zhǔn)，乃至更多。

所以，這一次降準(zhǔn)是在意料之中，未來還會有多次降準(zhǔn)。

02

會不會流入樓市？

每一次貨幣寬松，都會引來相同的問題：會不會流入樓市？

降準(zhǔn)，通俗來講，就是降低各大銀行在央行的“押金”，讓銀行更有多資金可以用來放貸。這也就是我們常說的“釋放流動性”。

不過問題在于，流動性釋放出來，能不能從銀行出去，市場是不是有需求，貨幣傳導(dǎo)路徑是否通暢，這些都懸而未決。

事實(shí)上，2018年已經(jīng)進(jìn)行過四次降準(zhǔn)和多次麻辣粉操作，釋放資金規(guī)模高達(dá)2萬億元，銀行間拆借利率已經(jīng)降到了幾年前的低點(diǎn)，但中小企業(yè)融資成本依舊高漲，房地產(chǎn)依舊面臨巨大調(diào)整。

這背后的原因有三個：一個來自于銀行層面，一個來自于市場層面，第三個來自監(jiān)管層面。

其一，從銀行層面看，銀行惜貸。經(jīng)濟(jì)下行周期下，貸款能不能收回來是個問題，即便不少中小企業(yè)嗷嗷待哺，銀行也未必愿意放貸。正是在此背景下，最近決策層多次強(qiáng)調(diào)支持民營企業(yè)發(fā)展。

其二，經(jīng)濟(jì)下行周期，企業(yè)多數(shù)都不再擴(kuò)張，即使銀行貸款額度充裕了，企業(yè)也未必愿意去借貸。換句話說，放水的邊際效益越來越小。降準(zhǔn)釋放再多的流動性，只要到不了企業(yè)層面，就形不成真正的貨幣之水。

其三，房地產(chǎn)市場想要這些水，但監(jiān)管依舊沒有放松。在房企層面，無論是開發(fā)貸、信托貸款，還是企業(yè)債，都還在嚴(yán)防死守，此前這幾波放水基本都被限制流入樓市。在居民層面，限貸政策依舊沒有放松，加上政策嚴(yán)打首付貸、房抵貸，樓市從這些小放水中受益不多。

03

能不能刺激房價？

在全面降準(zhǔn)之下，房價又會受到何種影響？

在《2019樓市往哪走》一文中，凱風(fēng)君曾指出，任何地方的樓市大繁榮，除了基本面層面的人口、經(jīng)濟(jì)等因素外，無不是貨幣膨脹所致。2009年和2016年這兩波樓市上行皆是如此。

那么，多次降準(zhǔn)之下，房價會否出現(xiàn)刺激性上漲？

答案很簡單：暫時還不會。

原因有三個。

一個是上文所說的，降準(zhǔn)只是釋放流動性，但錢能不能到市場中，是比放水更加復(fù)雜的問題。如果樓市的信貸閘門仍未放開，降準(zhǔn)之水四溢到樓市里的并不多，不足以支撐房價大幅上漲。

2018年已經(jīng)連續(xù)四次降準(zhǔn)，釋放資金高達(dá)2萬億元，對樓市并未形成絲毫刺激效用。

第二個原因是，目前寬貨幣主要是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)。而穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的第一環(huán)在于刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)，第二環(huán)是基建托底，第三環(huán)是減稅，最后一環(huán)才是房地產(chǎn)。

第三，房價重啟大幅上漲，需要一系列政策配合。在貨幣層面，不僅需要降準(zhǔn)而且必須要有降息加以配合；在樓市調(diào)控層面，核心的是限購和限貸，只有這兩者大幅寬松，樓市行情才會真正重新向上。

其實(shí)，經(jīng)歷上一波上漲之后，居民杠桿率已經(jīng)居高不下，六個錢包所剩無幾，手頭多半已經(jīng)沒有余錢。

除非降低首付比例、降低房貸利率、放寬二套房貸款限制，多管齊下，才能再度挑動起購房熱情。

04

剛需何時入場？

貨幣寬松，樓市調(diào)控也在不斷松綁。

從山東菏澤取消限售開始，湖南衡陽、安徽合肥、青島高新區(qū)接連闖關(guān)，雖然有的被自扇耳光，有的躲躲閃閃，但樓市松綁已經(jīng)是大勢所趨。（參閱《暫停搖號！2019樓市松綁再下一城，哪些城市會跟進(jìn)？》）

在寬貨幣和樓市調(diào)控不斷松綁之下，剛需究竟該何時入場？

在《2019樓市往哪走》一文中，凱風(fēng)君就已明確說了：所謂“剛需任何時候上車都是對的”，都是一派胡言。真正的態(tài)度是：剛需要做好隨時上車的準(zhǔn)備，而不是什么時候上車都一樣。

那么，如今就是剛需做好上車準(zhǔn)備的關(guān)鍵時刻。究竟何時入場，可參考以下三個指標(biāo)：

其一，降息與降準(zhǔn)同步到來時，僅有降準(zhǔn)并不夠，降息更有實(shí)質(zhì)殺傷力。

其二，限購松綁，尤其是一二線城市公開松綁。

其三，限貸寬松。尤其是降低首付比例，實(shí)際房貸利率降低到基準(zhǔn)以下，取消認(rèn)房又認(rèn)貸政策，等等。

如果出現(xiàn)這些信號，那么整個政策就不再是維穩(wěn)行情，而演變成刺激模式。這個時間點(diǎn)，剛需入場最為穩(wěn)妥。

現(xiàn)在，請拿好手中的錢。

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