轉(zhuǎn)自《龍門(mén)陣財(cái)經(jīng)》2018年11月13日?qǐng)?bào)道

（九龍坡區(qū) 圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)）

2018年下半年，九龍坡區(qū)最近的兩起變化，都跟土地有關(guān)。

雙11剛過(guò)，瑞安房地產(chǎn)（00272.HK）“再”入渝（備注：重慶天地瑞安還有股權(quán)）的消息不脛而走。

這一次，瑞安選擇落子的區(qū)域是九龍坡區(qū)。

不僅瑞安房地產(chǎn)，翻開(kāi)九龍坡區(qū)政府官網(wǎng)的招商引資專欄，不少行業(yè)大鱷隱匿其中，從年初的蘇寧慧谷（計(jì)劃投資200億），到年中的中信正業(yè)投資發(fā)展有限公司（下稱：中信正業(yè)）（計(jì)劃投資500億），再到年底的瑞安。

目前，我們暫不清楚瑞安在九龍坡區(qū)的計(jì)劃投資金額。

第二則消息是：陳家坪的舊城改造有條不紊，今年8月，陳家坪第三設(shè)計(jì)院家屬區(qū)開(kāi)始征收摸底登記。

如果要給2018年的九龍坡區(qū)一個(gè)關(guān)鍵詞，那么一定是“變”字，對(duì)這個(gè)變化，無(wú)論是官方還是民間，政府還是企業(yè)，推動(dòng)的速度都非?？?。

商圈擴(kuò)容

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早在9月27日，重慶九龍坡區(qū)政府官網(wǎng)就透露，和瑞安簽訂了合作協(xié)議。

簽約時(shí)間是9月3日。

在地產(chǎn)界，瑞安以落子核心區(qū)域著稱，九龍坡區(qū)是它繼渝中區(qū)之后的第二站。流出于外的版本是：瑞安-華潤(rùn)-龍湖要在楊家坪商圈進(jìn)行舊城改造。

信息出自九龍坡區(qū)土儲(chǔ)中心信息公開(kāi)欄，發(fā)布單位為“重慶市九龍坡區(qū)土儲(chǔ)中心”，發(fā)布時(shí)間為2018年10月22日，題目為《商圈北拓項(xiàng)目推進(jìn)情況》，這張截屏廣泛流傳。

其中有一句話為“目前正會(huì)同龍湖、瑞安、華潤(rùn)三家開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展項(xiàng)目?jī)?nèi)地塊規(guī)劃研究及方案設(shè)計(jì)工作?！?/p>

坊間流傳的瑞安拿地九龍坡的區(qū)域是：鐵馬廠和謝家灣小學(xué)中間的大片土地，這片土地往下，和東原九城時(shí)光、珠江花園一路之隔。

如下圖，黃框內(nèi)的民主村和勞動(dòng)村地塊（備注：下圖并非最終圖，僅為讀者閱讀方便）

瑞安、龍湖、華潤(rùn)，均是對(duì)修商業(yè)綜合體有成功樣本的企業(yè)，若能最終呈現(xiàn)，楊家坪商圈將徹底擴(kuò)容，打通勞動(dòng)村-民主村-鐵馬廠地塊，并接壤萬(wàn)象城-西城天街-中迪廣場(chǎng)。

來(lái)自地產(chǎn)業(yè)界，未經(jīng)證實(shí)的消息稱，鐵馬廠的地塊，大概率由瑞安-龍湖-華潤(rùn)操刀。

對(duì)于整個(gè)九龍坡區(qū)，商業(yè)版圖由此圓滿。

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我們沒(méi)有貼出這張截屏，雖然它的格式符合該區(qū)的信息公開(kāi)格式——

在九龍坡區(qū)政府官網(wǎng)的信息公開(kāi)欄里，10月22日當(dāng)天一共發(fā)布了44條信息，序號(hào)從709-752，但并無(wú)土儲(chǔ)中心發(fā)布的該條信息。

沒(méi)有找到的信息不等于假信息。

龍門(mén)陣財(cái)經(jīng)更傾向認(rèn)為：該信息尚未到對(duì)外宣布的時(shí)候，或者細(xì)節(jié)還有變數(shù)。但無(wú)論如何，瑞安簽約九龍坡區(qū)是板上釘釘。

這家企業(yè)，在區(qū)域選擇上極為考究，擅于埋伏于未來(lái)發(fā)展?jié)摿ο蚝弥?。瑞安入九龍坡區(qū)，至少能證明一個(gè)觀點(diǎn)：

瑞安看到了九龍坡區(qū)的發(fā)展，并愿意投入到九龍坡區(qū)的建設(shè)中來(lái)。

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舊城改造的案例不只是瑞安進(jìn)入楊家坪商圈一例，還有九龍坡區(qū)陳家坪區(qū)域。今年8月，九龍坡區(qū)啟動(dòng)了對(duì)陳家坪三設(shè)計(jì)院家屬區(qū)的征收摸底登記。

據(jù)悉，該片區(qū)舊城改建房屋征收項(xiàng)目已取得區(qū)政府立項(xiàng)批復(fù)。（來(lái)源： 九龍坡信箱[2018]2440    2018年9月21日 《關(guān)于XX陳家坪三設(shè)計(jì)院家屬區(qū)舊城改造征收的建議》）

（圖片來(lái)源：360地圖）

該片區(qū)域周邊樓盤(pán)，包括印江州、南方花園、通用晶城等。

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無(wú)論瑞安進(jìn)入的楊家坪商圈擴(kuò)容，還是陳家坪舊城改造的啟動(dòng)，其第一利好的，還是九龍坡區(qū)的居住價(jià)值。

居住價(jià)值背后托底的，則是整個(gè)九龍坡區(qū)的區(qū)域價(jià)值，這是三高九龍坡中的一高——推進(jìn)高質(zhì)量城市管理，彰顯都市魅力，城市規(guī)劃建設(shè)管理的方向，既包含營(yíng)商環(huán)境，也包含人居環(huán)境。

買房看區(qū)域，本質(zhì)是把自己的房屋價(jià)值，和區(qū)域價(jià)值捆綁，同呼吸、共命運(yùn)，區(qū)域價(jià)值向上，房屋居住價(jià)值自然向上。

九龍坡之變

瑞安入九龍坡區(qū)，以及陳家坪片區(qū)舊城改造啟動(dòng)，算是一個(gè)引子。

順藤摸瓜，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，整個(gè)2018年，九龍坡區(qū)都在向上，速度明顯快過(guò)往年。

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按照投資方向梳理，2018年，九龍坡區(qū)聚焦產(chǎn)業(yè)發(fā)展，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)向萬(wàn)象城商務(wù)區(qū)、石橋鋪商務(wù)區(qū)、六大工業(yè)園區(qū)等集聚區(qū)加速聚集。

①、商圈+居住項(xiàng)目。

2018年2月，蘇寧慧谷和2018年年底的瑞安。

2019年4月29日，石橋鋪商圈內(nèi)的唯一全業(yè)態(tài)購(gòu)物中心仁悅天地也將開(kāi)業(yè)，這是瑞安+龍湖+華潤(rùn)的楊家坪商圈變裝秀之前的預(yù)熱，可以滿足周邊半徑1公里內(nèi)65萬(wàn)社區(qū)居民、10余萬(wàn)商務(wù)辦公人群和5萬(wàn)以上流動(dòng)人群的多元化消費(fèi)需求。

②、基礎(chǔ)設(shè)施、民生工程、產(chǎn)業(yè)新城等。

2018年6月，與中信正業(yè)的500億+級(jí)合作，包括開(kāi)發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)市政道路、橋梁、隧道、港口、軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。 

（來(lái)源：九龍坡區(qū)官網(wǎng) 《我區(qū)與中信正業(yè)簽署500億投資合作協(xié)議》 2018年6月25日）

天眼查顯示，層層追溯，中信正業(yè)的大股東，是國(guó)務(wù)院。

③、“一帶一路”相關(guān)項(xiàng)目。

3月、8月，高新區(qū)、九龍坡區(qū)分別簽訂簽署招商合作協(xié)議，在九龍坡設(shè)立“一帶一路轉(zhuǎn)口貿(mào)易中心及對(duì)外綜服平臺(tái)”。

簽約的公司很多，還包括阿里體育等（如下圖），如果按照吸引流量的邏輯，大概可以取一個(gè)《被國(guó)X院選中！這個(gè)區(qū)2019年發(fā)展要逆天了！》的標(biāo)題。

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除了招商引資，也有九龍坡區(qū)一年來(lái)自身基礎(chǔ)建設(shè)的變化：

①重大交通動(dòng)態(tài)，包括路、橋、軌道等。

橋梁上，重慶市城鄉(xiāng)建委透露，根據(jù)合同安排，紅巖村大橋計(jì)劃于2019年10月31日竣工。建成后，從楊家坪、陳家坪、石橋鋪等地通往江北又增加了一條快速通道。 

（建設(shè)中的紅巖村大橋）

（圖片來(lái)源：重慶廣電 第一眼）

公路上，石楊路拓寬改造工程，計(jì)劃工期是2019年年底改造完成，串聯(lián)起楊家坪到石坪橋；

軌道交通上，環(huán)地鐵10號(hào)線站已于10月7日試運(yùn)行，串聯(lián)五大城區(qū)，在陳家坪有站； 重慶軌道交通5A線工程也有望于今年內(nèi)動(dòng)工修建，它在九龍坡區(qū)貫穿奧體中心站、石坪橋站、楊家坪站、灘子口站等。

②產(chǎn)業(yè)動(dòng)態(tài)。

按照東京、紐約等發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，超大型城市以后的職能，會(huì)聚焦于金融+高科技的總部職能——重慶的高科技產(chǎn)業(yè)，重頭戲落到了九龍坡區(qū)，這是“三高”九龍坡中的另一高：打造國(guó)家高新區(qū)“升級(jí)版”。

③居住動(dòng)態(tài)。

一是土地增值，二是改善性居住出現(xiàn)標(biāo)桿項(xiàng)目。這是“三高九龍坡”的第三高——?jiǎng)?chuàng)造高品質(zhì)人民生活，尊顯人本情懷，回應(yīng)人民對(duì)美好生活的向往。

土地增值上，龍門(mén)陣財(cái)經(jīng)也關(guān)注過(guò)，彼時(shí)，我們認(rèn)為，從兩場(chǎng)土地拍賣，可以重新估值九龍坡。

改善性的標(biāo)桿性項(xiàng)目，這2年來(lái)以印江州較為典型，它當(dāng)過(guò)兩次“網(wǎng)紅”，一次是拿地時(shí)的土拍價(jià)格，第二次是銷售時(shí)的對(duì)外售價(jià)。

喚醒九龍坡

九龍坡，總有耐人尋味的話題點(diǎn)，過(guò)一段時(shí)間就爆一個(gè)，但有一點(diǎn)不變，它在“蘇醒”，速度越來(lái)越快。尤其是2018年，無(wú)論是沉默的紅巖村大橋，還是居住環(huán)境的變化，發(fā)展速度更快。

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2018年的九龍坡“喚醒”，一頭一尾，一個(gè)是居住端，一個(gè)是商業(yè)端。

如果說(shuō)，隱約浮出水面的瑞安+龍湖+華潤(rùn)的商業(yè)綜合體藍(lán)圖，在歲末喚醒了九龍坡區(qū)的商業(yè)版圖，那么歲初的高端居住版圖喚醒，則更先行一步。

居住端包括以印江州為代表的系列高端樓盤(pán)，龍門(mén)陣財(cái)經(jīng)曾經(jīng)分析過(guò)印江州。我們認(rèn)為，它在九龍坡區(qū)的高端住宅發(fā)展中，能載入歷史，對(duì)于這個(gè)區(qū)域的高端居住，它是“喚起”功能的先行者。

陳家坪第三設(shè)計(jì)院家屬區(qū)的拆遷，更像是對(duì)居住價(jià)值“喚醒”的一次注腳，以印江州開(kāi)始，九龍坡核心區(qū)的高價(jià)值地塊將更多地出現(xiàn)。

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“喚醒”過(guò)程，有紅利期，也有價(jià)值凸顯期。

紅利期需要一點(diǎn)耐心和等待，以時(shí)間換空間，彼時(shí)，價(jià)格是去追趕價(jià)值，這一時(shí)間啟動(dòng)于2017年底2018年年初，可以算“尹朝社地塊時(shí)代”（備注：即印江州），后期的石橋鋪弘陽(yáng)地塊、中海彩云湖地塊都算，地塊之間PK的第二輪則是產(chǎn)品屬性。

價(jià)值凸顯期，拆遷后的陳家坪第三設(shè)計(jì)院家屬區(qū)、入九龍坡區(qū)后的瑞安，會(huì)更加接近，可以算“商圈時(shí)代”。

這是區(qū)域的一種向上的“賦能”，從而帶來(lái)人流、金融、商業(yè)、交通、居住、配套等的全面繁榮。

彼時(shí)，價(jià)格是匹配價(jià)值。

從進(jìn)入時(shí)機(jī)上講，紅利期當(dāng)然更可愛(ài)。比如說(shuō)印江州，它很典型，以其為代表的系列九龍坡區(qū)樓盤(pán)，吃到了“喚起”之后，區(qū)域反哺給它的紅利。

九龍坡價(jià)值紅利期的居住，其實(shí)包含了對(duì)居住價(jià)值的兩個(gè)層次描述：

第一層次，區(qū)域本身的賦能。和瑞安選擇九龍坡一樣，看中的是產(chǎn)業(yè)+交通+商業(yè)+居?。?/p>

第二層次，情感。它蘊(yùn)含著九龍坡區(qū)高凈值人群“有個(gè)載體，讓我留在九龍坡”的情感表達(dá)。

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喚醒的過(guò)程，也是機(jī)遇，機(jī)遇的四階段是“看不見(jiàn)、看不起、看不懂、來(lái)不及”。

九龍坡紅利期時(shí)代的樓盤(pán)倒沒(méi)有占前兩階段，區(qū)位優(yōu)勢(shì)大家還是都看得見(jiàn)，也看得起，左右都距離楊家坪商圈很近，不外乎就是誰(shuí)更近一點(diǎn)。

價(jià)格未必人人看得懂。

2017年年底，不少人就看不懂印江州的價(jià)格——這也太標(biāo)桿了， 成了重慶少有的“區(qū)域一二手價(jià)格不倒掛”盤(pán)。

2018年上半年，大家看懂了。

未來(lái)，陳家坪三設(shè)計(jì)院家屬區(qū)的拆遷價(jià)格，能映襯目前九龍坡區(qū)紅利期樓盤(pán)的“看得懂”。至于它的“機(jī)遇之來(lái)不及”，更多不會(huì)體現(xiàn)在現(xiàn)在，而是瑞安入九龍坡區(qū)之后，價(jià)值凸顯期的來(lái)臨。 

再回到最初，從東原、融創(chuàng)、旭輝，到瑞安，還有一些開(kāi)發(fā)商，為什么它們都會(huì)選擇九龍坡？為什么它們會(huì)在九龍坡區(qū)做出（或者將會(huì)）高端居住產(chǎn)品、商業(yè)產(chǎn)品？

因?yàn)榫琵埰聟^(qū)蓄勢(shì)完畢，即將騰飛。