導(dǎo)語(yǔ)：一場(chǎng)疫情，對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成明顯沖擊，隨著疫情在國(guó)際多地爆發(fā)，加劇了宏觀經(jīng)濟(jì)的下行壓力。受經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化影響，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行面臨著巨大挑戰(zhàn)，同時(shí)也倒逼行業(yè)、企業(yè)重新思考，下沉到資產(chǎn)改造、服務(wù)升級(jí)的探索中。

　　借助資本與科技不斷融入地產(chǎn)行業(yè)的契機(jī)，商業(yè)地產(chǎn)重新煥發(fā)活力，部分企業(yè)在危機(jī)中探索轉(zhuǎn)型之路初見成效，商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入4.0時(shí)代。

　　01

　　黑暗迎來(lái)光明

　　商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇進(jìn)行時(shí)

　　據(jù)睿意德數(shù)據(jù)，2020年第二季度，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)環(huán)比顯著增長(zhǎng)，同比回落幅度收窄。宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)、商用土地指數(shù)、零售商信心指數(shù)在本季度均較上一季度強(qiáng)勢(shì)回升，整體市場(chǎng)自疫情后逐步回暖。

　　在市場(chǎng)表現(xiàn)上，預(yù)測(cè)2020年下半年，以律師事務(wù)所、新媒體產(chǎn)業(yè)、新基建相關(guān)產(chǎn)業(yè)為代表的企業(yè)將積極擴(kuò)張，新一代數(shù)字產(chǎn)業(yè)、智能5G、新醫(yī)藥與新健康等新產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)增長(zhǎng)機(jī)遇，同時(shí)，遠(yuǎn)程辦公等辦公模式的轉(zhuǎn)變，也對(duì)企業(yè)未來(lái)選址產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

　　02

　　企業(yè)表現(xiàn)積極

　　融資、運(yùn)營(yíng)、資本整合

　　1、積極拓展融資渠道，資產(chǎn)證券化不斷推進(jìn)

　　在新冠肺炎疫情背景下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金缺口加大，“類REITs”等資產(chǎn)證券化模式受到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)更多的關(guān)注。不少處于成熟期的企業(yè)都在尋求輕資產(chǎn)運(yùn)行模式，考慮把持有型物業(yè)作證券化操作，轉(zhuǎn)為服務(wù)機(jī)構(gòu)。中信證券專家認(rèn)為，這對(duì)提升ROE和中長(zhǎng)期發(fā)展，提升上市公司的估值都具備積極良好的意義。

　　2、運(yùn)營(yíng)為主，保持商業(yè)資產(chǎn)增值

　　面對(duì)疫情沖擊，商業(yè)地產(chǎn)空置率上升和租金壓力加大，導(dǎo)致其資產(chǎn)估值面臨下調(diào)趨勢(shì)。如何降低風(fēng)險(xiǎn)，讓在運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目擁有更高的估值是商業(yè)地產(chǎn)管理者必須考慮的問(wèn)題。

　　企業(yè)紛紛推出不同策略，對(duì)項(xiàng)目重新進(jìn)行定位、調(diào)整租約管理、增加增值服務(wù)、舊貌改新等盤活存量市場(chǎng)，降本增效需求顯著。在降本策略上，在不影響運(yùn)營(yíng)的前提下，企業(yè)主要轉(zhuǎn)向?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中占比最重的人力成本、能耗成本的節(jié)省，資管系統(tǒng)、智慧物業(yè)系統(tǒng)、節(jié)能系統(tǒng)以數(shù)字化優(yōu)勢(shì)吸引眾多目光，恰好成為企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的契機(jī)。

　　3、資本整合活躍，“收并購(gòu)”提高行業(yè)集中度

　　資本整合一直是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)的直接有效方式之一，可以帶來(lái)資本和項(xiàng)目端的協(xié)同效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的快速擴(kuò)張。疫情影響下，困境資產(chǎn)整合、企業(yè)間整合與合作等不斷出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)間的資本收購(gòu)依然比較活躍。部分企業(yè)因面臨現(xiàn)金流壓力選擇出售企業(yè)股權(quán)與行業(yè)龍頭企業(yè)合作，而已經(jīng)具備一定實(shí)力的企業(yè)或考慮通過(guò)收購(gòu)，推動(dòng)企業(yè)規(guī)?；鲩L(zhǎng)，并提升自身的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力。

　　03

　　趨勢(shì)展望

　　數(shù)字化推動(dòng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力提升

　　越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開始更加關(guān)注項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)品價(jià)值的提升。通過(guò)數(shù)字化發(fā)展逐步完善項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，達(dá)到降本增效及轉(zhuǎn)型升級(jí)目的，已成為行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。從中長(zhǎng)期來(lái)看，“數(shù)字化”是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵，利用科技手段，企業(yè)將能更高效地實(shí)施精準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)迭代，以實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)能力的提升。

　　1、 內(nèi)部管理數(shù)字化

　　正如上文提到，成本的減少是企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的最有效途徑之一，重在內(nèi)部的降本增效。此類應(yīng)用的主要目的在于降低人員成本，提升運(yùn)營(yíng)效率。

　　物業(yè)管理的人員管理為最佳切入點(diǎn)，一是物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)可外包，由更成熟、更專業(yè)的專項(xiàng)服務(wù)商承包，降低成本投入的同時(shí)，以輕資產(chǎn)發(fā)展模式提高資本收益;二是傳統(tǒng)物業(yè)的項(xiàng)目服務(wù)成本測(cè)算以及崗位、編制調(diào)整長(zhǎng)期依賴經(jīng)驗(yàn)，員工工作未能發(fā)揮最大效率，絕大多數(shù)的物業(yè)團(tuán)隊(duì)可通過(guò)有效的管理實(shí)行優(yōu)化精簡(jiǎn)。

　　以愛(ài)物管實(shí)際案例為例，以人效管理為核心，用數(shù)據(jù)對(duì)一線物業(yè)人員或外包人員的工作進(jìn)行量化，實(shí)現(xiàn)了人員效率、質(zhì)量體系、服務(wù)成本的優(yōu)化調(diào)整，為尚東·數(shù)字居、廣州雅居樂(lè)中心、蘿崗萬(wàn)達(dá)中心、保利大都匯等項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了保潔、安保等基礎(chǔ)服務(wù)的產(chǎn)業(yè)化升級(jí)，節(jié)省人員可達(dá)到40%以上，服務(wù)成本可減少30%。

　　2、 客戶服務(wù)數(shù)字化

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)對(duì)于聯(lián)結(jié)商戶、幫助商戶提升經(jīng)營(yíng)的意識(shí)正在逐步提高，成為增加租戶粘度、提高滿意度的重要手段。但目前情況看來(lái)這一類的數(shù)字化應(yīng)用使用率并不高，更多的還是采用人工溝通聯(lián)系的方式。

　　因此此類應(yīng)用的價(jià)值收益產(chǎn)出尚未被廣泛發(fā)現(xiàn)，投入產(chǎn)出比較低，但商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)離不開對(duì)客戶的服務(wù)，以該觀點(diǎn)為中心，該類數(shù)字化產(chǎn)品有望成為未來(lái)主要賽道之一。

　　3、線上線下融合構(gòu)建新場(chǎng)景

　　“千禧一代”、“Z世代”逐漸成為消費(fèi)主體，消費(fèi)習(xí)慣的變革促使商業(yè)地產(chǎn)主動(dòng)發(fā)展線上線下融合發(fā)展的全渠道運(yùn)營(yíng)。用服務(wù)給商業(yè)做加法，不斷構(gòu)建新場(chǎng)景，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)收的增長(zhǎng)將不再局限于單一渠道或單一服務(wù)形態(tài)。

　　隨著科技的不斷成熟，疫情后的新常態(tài)將加速商業(yè)地產(chǎn)不斷尋找發(fā)展新路徑，如探索新型運(yùn)營(yíng)方式、實(shí)現(xiàn)智能轉(zhuǎn)型等，以抓住經(jīng)濟(jì)新風(fēng)口，提升資產(chǎn)的價(jià)值。

　　從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)借助互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的東風(fēng)，通過(guò)數(shù)字化實(shí)現(xiàn)全行業(yè)的智能升級(jí)成必然趨勢(shì)。未來(lái)十年，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可謂挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，能否轉(zhuǎn)變運(yùn)營(yíng)思維并具備與時(shí)俱進(jìn)的服務(wù)理念將成為在危機(jī)中找到一條生路的關(guān)鍵。