【1】?開(kāi)年土拍，西北旺雙子星搶眼海淀房?jī)r(jià)進(jìn)入10萬(wàn)+時(shí)代

?春節(jié)前，誰(shuí)都沒(méi)想到，疫情能嚴(yán)重到這份上。但春節(jié)后，大家更沒(méi)想到，北京土拍市場(chǎng)居然對(duì)疫情免疫，2月開(kāi)始逆勢(shì)上揚(yáng)，一個(gè)月內(nèi)，十宗宅地密集入市成交，就像一串重磅炸彈，徹底撼動(dòng)北京樓市。?

2月份北京土拍成交統(tǒng)計(jì)

回顧這一輪拍地，創(chuàng)造了一系列記錄。
從成交金額看，前兩個(gè)月土拍金額已達(dá)672億，對(duì)比歷史，打了雞血的2015全年才不過(guò)450多億。
從溢價(jià)率看，多數(shù)地塊突破25%大關(guān)，可見(jiàn)競(jìng)爭(zhēng)之白熱化，足以證明開(kāi)發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)充滿信心。
從地塊性質(zhì)看，除了昌平兩宗限競(jìng)房地塊，剩下都是非限價(jià)地塊的天下，限競(jìng)房日益稀缺，商品房全面回歸，已成共識(shí)。
從地塊區(qū)位看，多數(shù)為五環(huán)周邊優(yōu)質(zhì)地塊，所以才被房企瘋搶，如果這次不把握住機(jī)會(huì)，今后恐怕六環(huán)外才是主戰(zhàn)場(chǎng)。
從地塊區(qū)劃看，最引人矚目的，莫過(guò)于海淀西北旺雙子星，兩個(gè)非限價(jià)地塊同時(shí)入市，可謂絕版，引來(lái)大批品牌房企競(jìng)逐，華潤(rùn)聯(lián)合體每次都經(jīng)過(guò)數(shù)十輪苦戰(zhàn)才險(xiǎn)勝對(duì)手，如愿以償。

從西北旺非限價(jià)地的成交樓面價(jià)，結(jié)合華潤(rùn)豪宅基因，估計(jì)未來(lái)項(xiàng)目售價(jià)起碼8萬(wàn)+/平米，再看今年1月20日，海淀四季青兩宗非限價(jià)地，分別被金茂與海益嘉和置業(yè)有限公司以樓面價(jià)7萬(wàn)+/平米攬入囊中，未來(lái)項(xiàng)目售價(jià)突破10萬(wàn)妥妥的。
????物以稀為貴的原理，在供地稀缺的海淀得到淋漓盡致的體現(xiàn)，從今年底到明年上半年，海淀樓市將進(jìn)入8-10萬(wàn)的豪宅化時(shí)代，當(dāng)前以限競(jìng)房為主的樓市格局將會(huì)被改寫。
說(shuō)到限競(jìng)房，作為政府調(diào)控房?jī)r(jià)的“穩(wěn)定器”，在政策保駕護(hù)航下，近兩年迅速異軍突起。
2019年，北京新房市場(chǎng)全面迎來(lái)“限競(jìng)房時(shí)代”，分批入市的限競(jìng)房，憑借“價(jià)格低”的核心優(yōu)勢(shì)，成為商品房市場(chǎng)主力軍。
????據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年1-12月，北京市限競(jìng)房市場(chǎng)成交20914套，成交面積228.98萬(wàn)平米，成交均價(jià)48418元/平米，成交金額1108.65億元，獨(dú)占全市住宅總成交總量的半壁江山。
但限競(jìng)房項(xiàng)目銷售呈現(xiàn)兩級(jí)分化局面：
首先，核心地段、產(chǎn)品力強(qiáng)的項(xiàng)目，頻頻創(chuàng)造開(kāi)盤熱銷記錄，如中海望京府、西山錦繡府(戶型圖)等。
????其次，部分限競(jìng)房嚴(yán)重“滯銷”，主要分布在房山、平谷等偏遠(yuǎn)地區(qū)，由于區(qū)位、產(chǎn)品、價(jià)格等因素，銷售慘淡。
????但2019年也是非限價(jià)地悄然增量的一年，直到今年開(kāi)年土拍，最終形成高潮，這對(duì)今年的限競(jìng)房市場(chǎng)形成不可忽視的影響：
1、疫情結(jié)束、市場(chǎng)恢復(fù)后，非限項(xiàng)目逐漸形成供量上市，將拉高樓市整體均價(jià)，從而為限競(jìng)房項(xiàng)目提供更大收益空間。
2、地段好、品質(zhì)好的限競(jìng)房項(xiàng)目日益稀缺，加上凸顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，勢(shì)必更不愁賣。
3、像海淀、石景山等城六區(qū)核心區(qū)域，不但供地少，連限競(jìng)房項(xiàng)目都鳳毛麟角，更是賣一套少一套，能搶到就是福利。

?【2】上風(fēng)上水，產(chǎn)業(yè)+教育驅(qū)動(dòng)海淀山后成為京城新發(fā)展極?從買房角度看，海淀的網(wǎng)紅區(qū)域，西北旺顯然是熱搜關(guān)鍵詞。我們分析一個(gè)區(qū)域是否具備投資價(jià)值，主要考慮以下各指標(biāo)，逐條做個(gè)評(píng)估。?

1、區(qū)位

海淀，上風(fēng)上水，居高臨下，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯
西北旺位于六環(huán)內(nèi)，距西北五環(huán)不到5公里。
5-6環(huán)的區(qū)位坐標(biāo)，是衡量限競(jìng)房項(xiàng)目能否入手的第一硬指標(biāo)，一旦出了六環(huán)，對(duì)很多依賴地鐵的剛需來(lái)說(shuō)就別考慮了。
而西北旺在北京五環(huán)沿線各區(qū)域中，區(qū)位優(yōu)勢(shì)最明顯，體現(xiàn)在：依山傍水。
山是百望山，北京西山最東端，又稱西山東首。
水是昆玉河（市民飲用水，往南流向昆明湖、中南海）源頭，被稱為昆玉源。
這是任何開(kāi)發(fā)商都沒(méi)法從外部賦能的資源。
從風(fēng)水角度說(shuō)，西山首，又是風(fēng)水絕佳的西貴之地，是大風(fēng)水的源頭。
西北屬于乾位，“乾”在《周易》里為君、為天、為陽(yáng)，是領(lǐng)袖階層所居之位。自古至今，歷代帝王將相，達(dá)官顯貴都在此修建行宮別院，也因此誕生了最具中國(guó)代表的皇家園林，三山五園；
到了近代，全國(guó)最重要黨政機(jī)關(guān)及各大部委、大量的商界精英也都將此作為居住的首選之地。?

2、地鐵?

地鐵16號(hào)線，把西北旺納入北京軌道交通路網(wǎng)?西北旺的軌道交通，以地鐵16號(hào)線為主。
16號(hào)線始于蘇家坨鎮(zhèn)內(nèi)的北安河地鐵站，沿北清路方向向東行駛，自永豐站轉(zhuǎn)向永豐路，目前已通車部分直達(dá)西苑樞紐站，可直接換乘4號(hào)線，去往全市各地都很方便。
未來(lái)19號(hào)線支線工程、13號(hào)線改造工程，將加快海淀北與城市各片區(qū)的連接，為地鐵出行提供更多選擇。?

3、產(chǎn)業(yè)?

互聯(lián)網(wǎng)宇宙中心，是西北旺的價(jià)值核心
西北旺緊鄰中國(guó)“硅谷”中關(guān)村，中關(guān)村是中國(guó)教育科技和人才資源最為密集的區(qū)域，擁有高等院校近41所，國(guó)家（市）科研所206家，國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室67個(gè)，大學(xué)科技園26家，聚集了高新技術(shù)企業(yè)近2萬(wàn)家，形成了規(guī)模龐大的高科技產(chǎn)業(yè)集群。

西北旺東有中關(guān)村軟件園，北有永豐產(chǎn)業(yè)基地，鎮(zhèn)屬有百旺創(chuàng)新科技園，鎮(zhèn)域內(nèi)北清路兩側(cè)有新建成的地標(biāo)性建筑“中關(guān)村一號(hào)”、中關(guān)村集成電路設(shè)計(jì)園，再加上中國(guó)航天城、中國(guó)空間技術(shù)研究院這樣的國(guó)家頂尖機(jī)構(gòu)，新浪(總部)、百度(總部)、滴滴(總部)、快手(總部)、聯(lián)想(總部)、騰訊(北京)、網(wǎng)易(北京)以及微軟等跨國(guó)科技巨頭的中國(guó)區(qū)總部都落戶于此，聚集了大量高科技企業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)科技人才。

在西北旺，一個(gè)科技產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)迅速崛起，正在成為海淀區(qū)發(fā)展最快的區(qū)域之一。?

4、學(xué)校?

北京牛校資源沉淀，西北旺將成教育新高地
海淀歷來(lái)以學(xué)區(qū)光環(huán)備受矚目，世界一流學(xué)府北京大學(xué)和清華大學(xué)100多年來(lái)的學(xué)術(shù)文化積淀，營(yíng)造了海淀區(qū)濃郁的文化氛圍。
被外界譽(yù)為“碼農(nóng)圣地、中國(guó)硅谷”的西北旺，憑借良好的產(chǎn)業(yè)布局，帶動(dòng)知名企業(yè)入駐，也吸引了大量高素質(zhì)人才進(jìn)入，名企子女成為優(yōu)質(zhì)生源。環(huán)環(huán)相扣，西北旺由此吸引大批名校陸續(xù)入駐，成為海淀繼萬(wàn)柳之后，又一個(gè)教育資源匯集的高地。
目前西北旺區(qū)域內(nèi)，有北師大附小實(shí)驗(yàn)幼兒園、利民雙語(yǔ)幼兒園、中關(guān)村第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)、農(nóng)大附小、清華附中永豐校區(qū)、人大附中（西山校區(qū)）、首師大附中（北校區(qū)）等著名學(xué)府的教育機(jī)構(gòu)，覆蓋K15全年齡段教育體系。?

5、商業(yè)?

華潤(rùn)+中糧，打造西北旺生活新商圈
2019年9月，華潤(rùn)置地宣布在海淀區(qū)打造全新商業(yè)項(xiàng)目——西北旺萬(wàn)象匯，這無(wú)疑也為加速西北旺煥新騰飛注入新的活力。
西北旺萬(wàn)象匯的打造則將進(jìn)一步擴(kuò)大華潤(rùn)置地在北京的商業(yè)市場(chǎng)，也將改變西北旺既有的商業(yè)格局。
北京第四個(gè)中糧大悅城也將落位海淀北，除了商業(yè)之外，該大悅城設(shè)計(jì)里還有高線公園、下沉廣場(chǎng)。在2019年下半年的工作部署中，海淀區(qū)商務(wù)局重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)：將加快推動(dòng)海淀大悅城項(xiàng)目盡快開(kāi)工建設(shè)。
西北旺迎來(lái)商業(yè)繁榮發(fā)展的新時(shí)期，未來(lái)將形成交通便利、高端商場(chǎng)匯聚的新的生活商圈。
從以上各核心指標(biāo)判斷，西北旺具備宜居宜業(yè)的硬條件，無(wú)論自住還是投資，都值得考慮，但如何把握住低價(jià)上車的機(jī)會(huì)，卻需要進(jìn)一步分析。
?【3】互聯(lián)網(wǎng)+房?jī)r(jià)，作為雙宇宙中心西北旺的宜居房子何處覓？?西北旺被稱為“中關(guān)村后花園”。隨著互聯(lián)網(wǎng)巨頭的不斷涌入，再加上中關(guān)村軟件園的加持，發(fā)展前景不容小覷。
產(chǎn)業(yè)興起，人員涌入，必定帶動(dòng)住房需求提升，但從實(shí)際情況看，現(xiàn)狀卻很尷尬。

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從需求看，后廠村至少30多萬(wàn)碼農(nóng)，其中百度就4萬(wàn)多人，都集中在這里上班，這些碼農(nóng)的日常工作模式為996，加班常態(tài)化，而周邊公交不多，地鐵擠爆，為了通勤方便，誰(shuí)都希望能住得離公司近點(diǎn)兒。

此外，大多數(shù)“碼農(nóng)”處于結(jié)婚生子的年齡，人人都需要買房，但西北旺房?jī)r(jià)真心太高、房子真心太少，雖然屬于高收入階層，卻不得不將就在清河、上地、馬連洼、西二旗的群租房里，生活品質(zhì)？算了吧。

何時(shí)才能圓購(gòu)房夢(mèng)？對(duì)碼農(nóng)來(lái)說(shuō)成為老大難的問(wèn)題

從供給看，北京各區(qū)中，海淀的住宅最稀缺，也最受歡迎，但無(wú)奈海淀地塊的出讓一直非?！傲邌荨保斐尚卤P稀缺，尤其是西山板塊，近五年內(nèi)沒(méi)有新增商品房供應(yīng)，這導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)居高不下，可與東西城的房?jī)r(jià)比肩。

二手房方面，西北旺10年內(nèi)開(kāi)盤項(xiàng)目，如冠城大通百旺府、天閱西山，售價(jià)7.5-8萬(wàn)元/平米，西山壹號(hào)院、萬(wàn)科如園等項(xiàng)目，當(dāng)年開(kāi)盤也就3-3.5萬(wàn)，如今售價(jià)卻已漲到10萬(wàn)元/平米；

而且這里的二手房基本是豪宅，戶型面積130平米起步，主力戶型動(dòng)輒200-300平米，總價(jià)千萬(wàn)根本不算事兒，就算碼農(nóng)作為高收入階層，也不得不望房興嘆，懷疑人生。

西北旺二手房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房產(chǎn)中介網(wǎng)站）
新房方面，今年西北旺出讓的不限價(jià)地塊，未來(lái)打造高端豪宅無(wú)懸念。從地塊指標(biāo)來(lái)看，海淀西北旺地塊是中等密度的社區(qū)，改善大戶型為主力產(chǎn)品，售價(jià)至少賣到8-10萬(wàn)，是接近豪宅、功能完整的的舒適型產(chǎn)品，普通打工族就別惦記了。
這還不算完，未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)方面，海淀西北旺地塊的面粉價(jià)格，已經(jīng)快趕上在售限競(jìng)房項(xiàng)目的面包價(jià)了，這體現(xiàn)出房企對(duì)該地塊價(jià)值的認(rèn)可度極高，但未來(lái)或?qū)⑦M(jìn)一步抬升區(qū)域價(jià)格。
最終，話題回歸限競(jìng)房，放眼整個(gè)西北旺，唯一在售的限競(jìng)房只有西山錦繡府一家，政府限價(jià)58622元/平米，執(zhí)行70/90政策，兩、三居都有89平米戶型，總價(jià)500多萬(wàn)，也有155-180平米舒適大戶型，選擇很多樣。
對(duì)自住需求來(lái)說(shuō)，這是最后的低價(jià)上車機(jī)會(huì)，對(duì)投資需求來(lái)說(shuō)，房子限價(jià)和周邊房?jī)r(jià)倒掛明顯，買到就躺賺，具體賺多少，你可以算算。

正因?yàn)榇?，這個(gè)項(xiàng)目去年一開(kāi)盤就被無(wú)懸念瘋搶，今年在北京住宅銷售排行上也很亮眼。

近期，北京普宅+別墅銷售周排行榜前十統(tǒng)計(jì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：地產(chǎn)營(yíng)銷人）

?1-2月，北京普宅+別墅銷售排行榜前十統(tǒng)計(jì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：地產(chǎn)營(yíng)銷人）
注：?文中部分圖片來(lái)自互聯(lián)網(wǎng)，以相關(guān)部門最終規(guī)劃方案為準(zhǔn)。