? ? ? 2023年8月10日，由中物智庫主辦的“夯基聚力 行則將至”2023中國物業(yè)綜合實(shí)力百強(qiáng)企業(yè)研究發(fā)布會(huì)在昆明隆重舉行，會(huì)上重磅發(fā)布了《2023中國物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》，同期隆重揭曉“2023中國物業(yè)服務(wù)綜合實(shí)力百強(qiáng)企業(yè)”“2023中國物業(yè)國有企業(yè)50強(qiáng)”“2023中國物業(yè)品牌影響力百強(qiáng)企業(yè)”“2023中國物業(yè)高品質(zhì)服務(wù)力百強(qiáng)企業(yè)”及系列專項(xiàng)榜單，共同見證中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)基業(yè)長青、業(yè)績長虹！

? ? ? ?本次百強(qiáng)企業(yè)研究，主要從回歸服務(wù)本質(zhì)、重塑競爭格局、提振發(fā)展信心三個(gè)篇章，圍繞高質(zhì)量發(fā)展、提升管理密度、尋求多元化發(fā)展、鍛造高品質(zhì)服務(wù)、國資物企、存量市場競爭、智慧科技、估值表現(xiàn)、政策支持、永續(xù)經(jīng)營等相關(guān)的十個(gè)核心觀點(diǎn)，全面詮釋行業(yè)發(fā)展方向和研判當(dāng)前行業(yè)的發(fā)展形勢。

? ? ?第一篇章 回歸服務(wù)本質(zhì)，開啟高質(zhì)量發(fā)展新路

? ? ? ?隨著房地產(chǎn)的深度調(diào)整，物業(yè)行業(yè)的發(fā)展環(huán)境發(fā)生巨變，行業(yè)不得不告別地產(chǎn)依賴，主動(dòng)或被動(dòng)走向獨(dú)立發(fā)展。在這個(gè)過程中，行業(yè)去掉利潤泡沫、財(cái)務(wù)報(bào)表水分，告別不可持續(xù)的三高（高增長、高毛利、高估值），進(jìn)而開啟高質(zhì)量發(fā)展新路，追求有效規(guī)模和合理利潤。

? ? ???觀點(diǎn)一：追求有效規(guī)模和合理利潤，高質(zhì)量發(fā)展成行業(yè)主基調(diào)

? ? ? ?1.管理規(guī)模：多賽道探索有質(zhì)量的增長，發(fā)展空間廣闊

? ? ? ?（1）百強(qiáng)企業(yè)規(guī)模101.83億平方米，市占率達(dá)27.50%

? ? ? ?物企規(guī)模增長普遍放緩。2022年，百強(qiáng)企業(yè)在管面積達(dá)101.83億平方米，所占市場份額達(dá)27.50%。同期，樣本上市物企在管面積達(dá)62.63億平方米，增速由前兩年同期的40.43%、50.39%放緩至18.85%，市場占有率達(dá)16.91%，較上年增加1.90個(gè)百分點(diǎn)。

? ? ? ?雖然，高速增長的時(shí)代結(jié)束，但高質(zhì)量穩(wěn)健的發(fā)展對(duì)物業(yè)行業(yè)來說是未來發(fā)展的主基調(diào)。物業(yè)行業(yè)的發(fā)展格局分散，尚未形成寡頭壟斷局面，未來的市場競爭仍將更加激烈。百強(qiáng)企業(yè)在資源稟賦、自身拓展能力和服務(wù)實(shí)力、品牌勢能上都具有更強(qiáng)的市場競爭力。夯實(shí)發(fā)展基礎(chǔ)，強(qiáng)化內(nèi)容經(jīng)營，持續(xù)穩(wěn)健地推進(jìn)，頭部企業(yè)市場份額和提升空間有望得到進(jìn)一步的提升。

? ? ? ?（2）市場外拓成增長動(dòng)力，與國資企業(yè)合作成重要補(bǔ)充

? ? ? ?2022年，百強(qiáng)企業(yè)第三方在管面積達(dá)58.72億平方米，占比57.67%。同期，樣本上市物企第三方在管面積持續(xù)提升，占比達(dá)61.27%，較上年增加1.46個(gè)百分點(diǎn)。

? ? ? ?新房增量見頂下調(diào)，物業(yè)市場并購降溫，為滿足規(guī)模的擴(kuò)張，物企將拓展重點(diǎn)轉(zhuǎn)向存量市場。此外，與國企及地方國企等達(dá)成戰(zhàn)略合作、合資合作等輕資產(chǎn)合作模式已逐步替代重資金的股權(quán)收購，成為第三方拓展的重要方式之一。

? ? ? ?（3）非住賽道成探索重點(diǎn)，有效補(bǔ)充住宅增長缺口

? ? ? ?2022年，百強(qiáng)企業(yè)非住物業(yè)在管面積34.38億平方米，占比達(dá)33.76%。同期，樣本上市物企非住物業(yè)在管面積占比達(dá)39.12 %，與上年基本持平。

? ? ? ?在后勤社會(huì)化改革的背景下，客戶非核心業(yè)務(wù)外包趨勢的加大，具有廣闊發(fā)展空間的非住市場將成為企業(yè)發(fā)展的重要引擎。

? ? ? ?此外，物企亦通過增加多元客戶矩陣，并深化大客戶合作，助力市場拓展，尋求發(fā)展機(jī)遇，挖掘新的發(fā)展動(dòng)能，并進(jìn)一步夯實(shí)物企多元化服務(wù)水平和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

? ??? ?2.經(jīng)營業(yè)績：營收利潤增速放緩，增收不增利現(xiàn)象顯現(xiàn)

? ? ? ?（1）百強(qiáng)企業(yè)營收市占率達(dá)21.37%，凈利率6.74%

? ? ? ?2022年百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入達(dá)3196.63億元，市場份額達(dá)21.37%。同期，樣本上市物企營業(yè)收入2472.23億元，增速由上年的44.38%，放緩至19.38%，市場占有率較上年增加0.93個(gè)百分點(diǎn)至16.53%。一方面，管理規(guī)模增速的放緩，導(dǎo)致基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入增長放緩。另一方面，受地產(chǎn)下行、疫情等導(dǎo)致的行業(yè)回款難度大、防疫成本上漲和商譽(yù)減值等問題的影響，創(chuàng)收能力強(qiáng)和具有高毛利的增值服務(wù)業(yè)務(wù)大幅收縮，物業(yè)行業(yè)整體營收增速放緩。

? ? ? ?2022年百強(qiáng)企業(yè)凈利潤和毛利分別達(dá)215.60億元和668.16億元，毛利率和凈利率分別達(dá)到20.90%和6.74%。同期，上市物企盈利指標(biāo)首次出現(xiàn)負(fù)增長，凈利潤和毛利分別較上年減少43.79%和0.25%，凈利率和毛利率則分別較上年同期減少6.55個(gè)百分點(diǎn)和4.20個(gè)百分點(diǎn)至6.03%和21.36%，行業(yè)增收不增利現(xiàn)象凸顯。

? ? ? ?（2）各業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)壓艙石屬性增強(qiáng)

? ? ? ?分業(yè)務(wù)看，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)壓艙石價(jià)值凸顯，抗周期性較強(qiáng)。基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)營業(yè)收入和毛利中占比均超過60%，壓艙石屬性增強(qiáng)。行業(yè)下行背景下，物業(yè)管理服務(wù)仍穩(wěn)健增長，進(jìn)一步體現(xiàn)和證明了物業(yè)行業(yè)經(jīng)營的永續(xù)性。隨著宏觀市場的轉(zhuǎn)好，增量的持續(xù)供應(yīng)，以及物業(yè)在存量市場的開拓，物業(yè)行業(yè)仍有很大的發(fā)展空間。

? ? ? ?社區(qū)增值服務(wù)增速放緩，想象空間大仍需探索。當(dāng)前政策利好，社區(qū)增值服務(wù)空間廣闊。而現(xiàn)階段，社區(qū)增值服務(wù)尚處在初期探索發(fā)展階段，增值服務(wù)尚未形成相對(duì)成熟的商業(yè)模式和探索出長期發(fā)展的路徑。

? ? ? ?關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)占比降低，非業(yè)主增值服務(wù)加快萎縮。非業(yè)主增值服務(wù)受地產(chǎn)影響較大，新交付項(xiàng)目的減少，使得物企案場服務(wù)和協(xié)銷服務(wù)、前介服務(wù)等業(yè)務(wù)大幅減少，相關(guān)收入銳減。

? ? ???3.運(yùn)營能力：人工成本仍超半數(shù)，短期內(nèi)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)仍存在

? ? ? ?（1）營業(yè)成本率達(dá)79.10%，人工成本占比仍超半數(shù)

? ? ? ?2022年，百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)成本達(dá)2528.46億元，營業(yè)成本率為79.10%。作為勞動(dòng)密集型的行業(yè)，僅自有員工人工成本占比達(dá)52.34%，仍超半數(shù)，疊加占比近20%的外包成本，廣義上的人工成本占比約有七成。

? ? ? ?（2）精益運(yùn)營管理，運(yùn)營效率指標(biāo)逐步改善

? ? ? ?運(yùn)營效率一直是物企重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容，在過往實(shí)踐中，物企通過不斷優(yōu)化流程、加大密度增強(qiáng)規(guī)模效應(yīng)、及推進(jìn)智慧科技在物業(yè)領(lǐng)域的落地實(shí)施等措施，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)運(yùn)營效率的提升。2022年百強(qiáng)企業(yè)人均管理面積、人均產(chǎn)出、人均凈利潤和單位面積營收分別為6326.26平方米/人、19.86萬元/人、1.34萬元/人和31.39元/平方米。

? ? ? ?（3）商譽(yù)減值和應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)，短期內(nèi)仍存壓力

? ? ? ?2022年樣本上市物企應(yīng)收賬款及票據(jù)達(dá)738.82億元，同比增速達(dá)42.67%，較上年增速放緩，但增速仍超過40%。在營業(yè)收入中的占比也由上年的25.25%進(jìn)一步增長至30.20%。

? ? ? ?2022年，受關(guān)聯(lián)方信用風(fēng)險(xiǎn)的影響，物企回款難度加大。另外，多家民企大幅計(jì)提和商譽(yù)減值增加，致使其信用減值風(fēng)險(xiǎn)大幅加大，預(yù)計(jì) 2023 年仍有一定減值壓力。

? ??? ?觀點(diǎn)二：聚焦深耕區(qū)域、提升管理密度，增大業(yè)務(wù)協(xié)同提升核心競爭力

? ? ? ?1.聚焦核心區(qū)域和城市，提升密度增大業(yè)務(wù)協(xié)同

? ? ? ?物業(yè)行業(yè)市場拓展激烈，在保持規(guī)模增長的同時(shí)，物企通過各種深耕策略開始聚焦核心區(qū)域和城市，提升密度增大業(yè)務(wù)協(xié)同，并取得成效。例如， 2022年萬物云對(duì)蝶城內(nèi)項(xiàng)目的設(shè)備、設(shè)施等智慧化改造或升級(jí)，實(shí)現(xiàn)智能物聯(lián)，年內(nèi)完成提效改造38個(gè)城市，涉及329個(gè)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)收入8.2億元，相關(guān)投入改造約1.6億元，在當(dāng)年實(shí)現(xiàn)超過3000萬元的提效，作用至全年預(yù)計(jì)可提升4%的基礎(chǔ)住宅物業(yè)服務(wù)毛利率。

? ??? ?2.兼顧規(guī)模與品質(zhì)，主動(dòng)退出部分虧損項(xiàng)目

? ? ? ?物業(yè)高速增長的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，但因快速擴(kuò)張帶來的項(xiàng)目質(zhì)量良莠不齊的現(xiàn)象仍普遍存在。碧桂園服務(wù)、金科服務(wù)、時(shí)代鄰里、綠城服務(wù)等物企，已經(jīng)開始緊縮部分利潤率低于預(yù)期的項(xiàng)目，主動(dòng)退出部分虧損或收繳率較低的項(xiàng)目。

? ? ???觀點(diǎn)三：夯基聚力尋求多元化發(fā)展，探尋業(yè)務(wù)發(fā)展新空間

? ? ? ?1.賽道多元，專業(yè)化細(xì)分賽道壁壘強(qiáng)成拓展關(guān)鍵

? ? ? ?非住物業(yè)的多樣性造就該領(lǐng)域細(xì)分賽道眾多，且各類業(yè)態(tài)往往存在較強(qiáng)的專業(yè)壁壘和關(guān)系壁壘，對(duì)過往服務(wù)經(jīng)驗(yàn)、標(biāo)桿項(xiàng)目運(yùn)營經(jīng)歷、服務(wù)資質(zhì)等方面具有較高的要求，進(jìn)入難度相對(duì)大。當(dāng)前，物業(yè)行業(yè)賽道選擇上逐步轉(zhuǎn)向聚焦專業(yè)細(xì)分領(lǐng)域。除了已經(jīng)較為成熟的商寫業(yè)態(tài)，近期，交通類物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)、學(xué)校物業(yè)和能源物業(yè)等新業(yè)態(tài)服務(wù)市場也成為物企布局的熱點(diǎn)方向。

2.業(yè)務(wù)多元，重點(diǎn)探索城市服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營和FM設(shè)施管理

? ? ? ?（1）城市服務(wù)：擁有萬億級(jí)市場空間，逐步向一體化平臺(tái)化方向拓展

? ? ? ?城市服務(wù)業(yè)務(wù)板塊收入已初具規(guī)模。2022年，13家披露城市服務(wù)業(yè)績的企業(yè)，城市服務(wù)收入總值為116.88億元，同比增長33.79%。

? ? ? ?城市服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率處于10-20%區(qū)間，略低于整體毛利率水平也普遍低于環(huán)衛(wèi)企業(yè)毛利率。

? ? ? ?物業(yè)管理行業(yè)為民生行業(yè)，且城市服務(wù)業(yè)務(wù)主要深耕于城市基層治理和服務(wù)，決定了其并不能追求過高的利潤率。但隨著城市服務(wù)業(yè)務(wù)探索，運(yùn)營模式進(jìn)一步的理順，城市服務(wù)的利潤率也有望有一定增長，并處于相對(duì)合適的盈利水平區(qū)間。此外，隨著城市治理的變革，城市服務(wù)業(yè)務(wù)也將發(fā)生改變，未來，城市服務(wù)將向一體化平臺(tái)化全域化方向拓展。

? ? ? ?（2）商管物業(yè)：消費(fèi)復(fù)蘇，商業(yè)板塊成長性有望加速釋放

? ? ? ?商管物業(yè)規(guī)模仍較小，但營收增長快、貢獻(xiàn)大，利潤高。當(dāng)前，商管物業(yè)服務(wù)相關(guān)收入已形成一定體量。隨著2023年商業(yè)環(huán)境向好，消費(fèi)復(fù)蘇，商管高成長性將有望加速釋放。

? ? ? ?（3）FM設(shè)施管理：藍(lán)海市場，發(fā)展前景大專業(yè)性仍需打磨

? ? ? ?FM設(shè)施管理擁有萬億市場空間，但目前，我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)在該領(lǐng)域仍處于探索階段。我國FM業(yè)務(wù)最早是隨著世界500強(qiáng)進(jìn)入長三角地區(qū)開拓發(fā)展而來。當(dāng)前，我國率先使用FM設(shè)施管理的企業(yè)服務(wù)的主要在高科技、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，如華為、阿里、騰訊、京東等。同時(shí)，也涌現(xiàn)出一批國內(nèi)FM業(yè)務(wù)的探索者，如特發(fā)服務(wù)、招商積余、萬物梁行、卓越商企服務(wù)、金科服務(wù)、均豪物業(yè)、上實(shí)服務(wù)等。

? ? ? ?疫情之后，企業(yè)更加關(guān)注成本控制，將非核心業(yè)務(wù)通過外包實(shí)現(xiàn)降本增效的需求增強(qiáng)，因此，除了世界500強(qiáng)、龍頭互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)外，眾多金融企業(yè)、總部機(jī)構(gòu)、政府等均逐漸釋放相關(guān)需求，在該領(lǐng)域有較大的潛在市場。FM設(shè)施管理極大地拓展物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)涵，是一個(gè)很有發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展前景的行業(yè)?，F(xiàn)在從事FM設(shè)施管理業(yè)務(wù)的公司往往具有較強(qiáng)的區(qū)域?qū)傩?，且其專業(yè)性需要時(shí)間打造和沉淀，并有望由此逐漸形成該項(xiàng)業(yè)務(wù)的專業(yè)壁壘。

? ??? ?3.服務(wù)多元，增值服務(wù)業(yè)務(wù)從全面開花轉(zhuǎn)向精選聚焦

? ? ? ?（1）社區(qū)增值服務(wù)：精選聚焦，因時(shí)因地開展契合業(yè)務(wù)

? ? ? ?社區(qū)增值服務(wù)的發(fā)展由多渠道機(jī)會(huì)挖掘轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)精耕模式，業(yè)務(wù)的布局，由全面開花，轉(zhuǎn)向精選聚焦。目前，物企重點(diǎn)聚焦社區(qū)零售、到家服務(wù)、空間運(yùn)營服務(wù)、物業(yè)租售服務(wù)和美居服務(wù)五大核心業(yè)務(wù)，通過打造垂直化產(chǎn)業(yè)能力，為業(yè)主帶來良好的服務(wù)體驗(yàn)，并推動(dòng)社區(qū)增值服務(wù)向高質(zhì)量發(fā)展方向邁進(jìn)。

? ? ? ?（2）非業(yè)主增值服務(wù)：收入下滑，業(yè)務(wù)成長性放緩

? ? ? ?受房地產(chǎn)市場不景氣及資金監(jiān)管的影響，商品房銷售受到壓制，增長放緩，且因房地產(chǎn)資金收緊，物企在該板塊應(yīng)收賬款周期拉長，各項(xiàng)細(xì)分業(yè)務(wù)的收入和盈利能力均出現(xiàn)下降。

? ? ? ?（3）創(chuàng)新業(yè)務(wù)：深化延展，新興業(yè)務(wù)存在較大發(fā)展空間

? ? ? ?除了上述已重點(diǎn)布局的增值服務(wù)業(yè)務(wù)，物企依托自身資源在更細(xì)分的創(chuàng)新業(yè)務(wù)領(lǐng)域持續(xù)探索布局。目前，社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)、團(tuán)餐服務(wù)已有相對(duì)成規(guī)模的落地實(shí)踐，工程服務(wù)、能源服務(wù)、行政外包等新的創(chuàng)新賽道也成為部分企業(yè)探索的重點(diǎn)方向。

? ??? ?觀點(diǎn)四：回歸服務(wù)本質(zhì)，強(qiáng)化品牌，高品質(zhì)鑄就高價(jià)值

? ? ? ?告別野蠻增長后，物企也紛紛提出以品質(zhì)筑基，回歸服務(wù)本質(zhì)，提升服務(wù)價(jià)值，走高質(zhì)量增長之路。一方面，物企物企要結(jié)合自身服務(wù)客戶的特點(diǎn)，打造差異化的服務(wù)和產(chǎn)品體系以滿足客戶多元需求。另一方面，在強(qiáng)化內(nèi)部運(yùn)營模式、標(biāo)準(zhǔn)化管理和人才管理和培訓(xùn)等方面，物企持續(xù)探索升維專業(yè)服務(wù)能力，精益基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，提升客戶的居民幸福感，并為住房資產(chǎn)提供增值保值，實(shí)現(xiàn)常住常新。

? ? ? ?奠定發(fā)展基調(diào)，重視高品質(zhì)服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展。2022年以來，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在發(fā)展壓力下謀求蛻變，夯實(shí)發(fā)展基礎(chǔ)，追求回歸服務(wù)本質(zhì)，鍛造高品質(zhì)服務(wù)、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長和合理的利潤。

? ? ? ?同時(shí)，物企紛紛在品質(zhì)提升上發(fā)力，將品質(zhì)提升為企業(yè)戰(zhàn)略層面。提出：重視品牌建設(shè)，強(qiáng)化客戶鏈接提升增強(qiáng)服務(wù)體驗(yàn)；以標(biāo)準(zhǔn)促服務(wù)，持續(xù)優(yōu)化迭代推進(jìn)品質(zhì)向好發(fā)展；產(chǎn)品升級(jí)迭代，多舉措推進(jìn)企業(yè)服務(wù)品質(zhì)提升。

? ? ? ?此外，物企在構(gòu)建專業(yè)組織機(jī)構(gòu)、成立相關(guān)事業(yè)部、升級(jí)服務(wù)體系、建立品牌矩陣等方面多舉措深化服務(wù)理念，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)提升和精細(xì)化運(yùn)營。

? ? ???第二篇章?重塑競爭格局，行業(yè)發(fā)展蘊(yùn)含機(jī)遇與挑戰(zhàn)

? ? ???觀點(diǎn)五：地產(chǎn)央國企依舊有支持，國有資產(chǎn)整合有潛力，國資物企后勁足

? ? ? ?地產(chǎn)央國企在土地市場占據(jù)主力，對(duì)物企支持依舊。根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)，2022年全年投資金額TOP100房企中，央企表現(xiàn)為“數(shù)量少、金額多”，16家央企全年拿地金額超過6000億元，地方國企中，國貿(mào)、建發(fā)等相對(duì)積極，19家地方國企拿地金額近5000億元。

? ? ? ?國有資產(chǎn)整合有潛力，國資物企成為發(fā)力重點(diǎn)。目前，同一大型央國企控股公司或國資旗下?lián)碛卸嗉彝愋偷奈锲?，仍較為分散，一旦進(jìn)行整合，在各類資源的整合和支持下，他們的體量和規(guī)模將快速滿足上市基本要求，部分央國企物業(yè)有望擇機(jī)正式啟動(dòng)上市，成為當(dāng)前及下一階段上市的主力。

? ? ? ?行業(yè)格局分化明顯，國資物企表現(xiàn)更為優(yōu)異。因發(fā)展穩(wěn)健、增長確定性強(qiáng)，在行業(yè)整體階段性下行階段，央國企仍逆勢贏得發(fā)展機(jī)遇。央國企物業(yè)在市拓、收并購、創(chuàng)收能力、盈利水平和資本市場表現(xiàn)等方面均嶄露頭角，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健的增長，表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)性。

? ? ???觀點(diǎn)六：存量時(shí)代市場競爭激烈，帶資墊資不良競爭仍將持續(xù)

? ? ? ?新房市場見頂回落，存量房市場成布局重點(diǎn)。2023年政治局會(huì)議上表示，房地產(chǎn)行業(yè)供需關(guān)系發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)整體市場由供不應(yīng)求發(fā)展到供需平衡。預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場新房市場見頂回落，物業(yè)服務(wù)增量空間將受到壓縮。我國已經(jīng)進(jìn)入存量化時(shí)代，截至2020 年末，我國城鎮(zhèn)存量住房建筑面積為292 億平方米，量級(jí)巨大。同時(shí)，隨著機(jī)關(guān)、及企業(yè)單位、軍隊(duì)等后勤社會(huì)化改革的推進(jìn)，促使很多存量物業(yè)釋放出服務(wù)空間，由此，在存量物業(yè)中尋得增量機(jī)會(huì)。此外，老舊小區(qū)改造、城市更新、城中村改造等的持續(xù)推進(jìn)，也為物業(yè)行業(yè)發(fā)展帶來新的發(fā)展機(jī)遇。

? ? ? ?市場競爭激烈，帶資墊資入場不良競爭仍持續(xù)。目前，存量物業(yè)競爭尤為激烈，特別是對(duì)于部分重點(diǎn)城市、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，往往會(huì)吸引多家頭部物企競標(biāo)，為獲取項(xiàng)目，部分物企不惜通過“帶資入場”獲取項(xiàng)目。此外，部分業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)企業(yè)的要求愈加苛刻，要求物企提供高額的保證金，甚至墊資代付和帶資入場。

? ? ? ?中物智庫認(rèn)為，物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)值得長期發(fā)展的行業(yè)，行業(yè)的輕資產(chǎn)、抗周期性特征和發(fā)展邏輯并沒有改變，因短期利益而影響公司的戰(zhàn)略和定位是得不償失的，堅(jiān)持長期主義，做好基礎(chǔ)服務(wù)，贏得客戶口碑，才是長久發(fā)展之道。此外，中物智庫認(rèn)為，不良競爭行為也是變革和深度調(diào)整過程中暫時(shí)且很難避免的問題，而市場終會(huì)作出檢驗(yàn)和篩選。長期來看，物企之間的競爭終將逐漸趨于理性、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也將逐漸回歸正常水平線。

??? ? ?觀點(diǎn)七：智慧科技推動(dòng)物業(yè)轉(zhuǎn)型，助力提質(zhì)增效及服務(wù)品質(zhì)提升

? ? ? ?中物智庫認(rèn)為，物業(yè)智慧科技的探索至關(guān)重要，科技的溫度體現(xiàn)在對(duì)“人”的服務(wù)上，這不僅在于把員工從低效的重復(fù)工作中解脫出來，提升員工的工作效率，也是把業(yè)主的需求和感受作為關(guān)注點(diǎn)，細(xì)化至服務(wù)場景各環(huán)節(jié)，打造差異化產(chǎn)品體系，直擊服務(wù)痛點(diǎn)和業(yè)主需求點(diǎn)，真正地提升效率和強(qiáng)化業(yè)主服務(wù)體驗(yàn)。

? ? ???第三篇章 提振發(fā)展信心，積極面對(duì)行業(yè)新常態(tài)

? ? ? ?觀點(diǎn)八：物業(yè)股于低估值震蕩，估值分化加劇，短期很難重回高估值

? ? ? ?物業(yè)股難回曾經(jīng)巔峰，仍處于低估值震蕩階段。從整體上看，2022年物業(yè)板塊受到疫情和地產(chǎn)變局等系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的影響，物業(yè)板塊整體在資本市場遇冷，市值一年蒸發(fā)近2000億元，PE“腰斬”式回落，至11月份達(dá)到物業(yè)估值底，此后有一定反彈，但仍處于低估值區(qū)間。2023年以來，因房地產(chǎn)利好政策，物業(yè)板塊曾一度回彈增長，但隨著房地產(chǎn)市場前期積累的剛需需求釋放完畢，因前期政策對(duì)銷售提振效果有限，市場復(fù)蘇動(dòng)能衰退，疊加物業(yè)板塊尚未完全走出獨(dú)立的商業(yè)模式、過去立下發(fā)展承諾并沒有兌現(xiàn)，引發(fā)資本市場的質(zhì)疑，物業(yè)股仍處于低估值震蕩階段。中物智庫認(rèn)為，物業(yè)行業(yè)的基本屬性沒有變化，市場大洗牌過程中，物業(yè)股估值存在錯(cuò)殺低估的情況，中短期內(nèi)，物業(yè)股難以重回2021年初的巔峰時(shí)刻，但大浪淘沙，最終，核心競爭力強(qiáng)的優(yōu)秀物企的估值將有望在后續(xù)逐步得到恢復(fù)。

? ? ? ?物業(yè)股之間的分化加劇，重建信心重塑估值至關(guān)重要。在資本市場表現(xiàn)上，物業(yè)股出現(xiàn)分化。具有背景優(yōu)勢的央國企以及部分運(yùn)營穩(wěn)健的民企整體運(yùn)營穩(wěn)健，關(guān)聯(lián)地產(chǎn)的持續(xù)支持加上自身外拓能力的提升，為業(yè)績的增長帶來確定性，現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定，資本市場給予其相對(duì)穩(wěn)健的估值水平。而對(duì)于關(guān)聯(lián)房企信用風(fēng)險(xiǎn)大和剛出險(xiǎn)的民企，普遍出現(xiàn)盈利能力大幅下滑甚至虧損，市場對(duì)其關(guān)聯(lián)交易較為敏感，資產(chǎn)類社區(qū)增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)受到的影響較大，虧損計(jì)提增多。增收不增利，增利不增現(xiàn)的情況較為突出，估值受到顯著影響。

? ? ???觀點(diǎn)九：政策支持營造利好發(fā)展環(huán)境，黨群共治開創(chuàng)共建共享新格局

? ? ? ?政策支持營造利好發(fā)展環(huán)境，物業(yè)漸成政府關(guān)注重點(diǎn)。在2023年全國兩會(huì)期間，多項(xiàng)發(fā)展要求和提案與物業(yè)行業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。近期，住建部層面也多次提及物業(yè)管理工作，將物業(yè)管理提升至政府主管部門重點(diǎn)關(guān)注方向。

? ? ? ?住房安全成政策關(guān)注熱點(diǎn)，支持探索建立房屋養(yǎng)老金制度。根據(jù)《中國人口普查年鑒2020》，截至2020年末，我國城鎮(zhèn)存量住房建筑面積為292億平方米，約有2.9億套，其中2000年前建成的小區(qū)（老舊小區(qū)）占比約31%（按照套數(shù)）。由于房屋老齡化比重的攀升，不少房屋由于房齡、建造時(shí)品質(zhì)不高、后期維護(hù)不善、或自然損壞等其他因素，房屋安全問題愈加凸顯。探索建立房屋養(yǎng)老金、保險(xiǎn)金制度，成為在管小區(qū)、尤其是老舊小區(qū)的長期可持續(xù)的管理和維護(hù)的重要因素。

? ? ? ?黨建引領(lǐng)參與社區(qū)治理，開啟共建共治共享新格局。當(dāng)前，物業(yè)管理行業(yè)處于轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期，強(qiáng)化黨建引領(lǐng)來貫徹落實(shí)行業(yè)新的發(fā)展理念至關(guān)重要。黨建引領(lǐng)物業(yè)服務(wù)融于基層治理的探索也是近年來行業(yè)的熱點(diǎn)。在新的發(fā)展時(shí)期，黨建引領(lǐng)、居民、物業(yè)公司等多方參與共治共享的新格局有望成為當(dāng)前及未來行業(yè)共治的重要的模式。

? ? ???觀點(diǎn)十：物業(yè)行業(yè)具有永續(xù)經(jīng)營的基因，前景依舊光明，長期持續(xù)發(fā)展需有耐心

? ? ? ?物業(yè)是一個(gè)大行業(yè)、小龍頭的行業(yè)，行業(yè)多維度的改變，重塑了行業(yè)的競爭格局，物企的發(fā)展也更趨于規(guī)范化、秩序化。物業(yè)行業(yè)可以實(shí)現(xiàn)近乎永續(xù)經(jīng)營，在各業(yè)態(tài)、多領(lǐng)域均有很大的發(fā)展空間。強(qiáng)化居民住房資產(chǎn)的保值增值，進(jìn)而為業(yè)主提供好的生活環(huán)境和服務(wù)體驗(yàn)，是行業(yè)重點(diǎn)解決的兩方面需求，長期來看，市場化程度提高后，行業(yè)終將趨于物有所值、質(zhì)價(jià)相符。行業(yè)發(fā)展空間大，物企通過夯基聚力，修煉內(nèi)功，回歸服務(wù)本質(zhì)，逐步實(shí)現(xiàn)精益化運(yùn)營和高質(zhì)量的發(fā)展。穿越跌宕的周期，物業(yè)行業(yè)終將迎來新的發(fā)展周期和可持續(xù)的發(fā)展，行業(yè)的發(fā)展前景光明。