2022年首只公募REITs產(chǎn)品華夏中國(guó)交建REIT場(chǎng)內(nèi)簡(jiǎn)稱：中交REIT的發(fā)行異常火爆，吸引了超1500億元參與認(rèn)購。面對(duì)有限的初始規(guī)模，公眾投資者、網(wǎng)下投資者都面臨極低的配售比例，其中公眾投資者的配售比例不足1，刷新公募基金配售比例的歷史紀(jì)錄。

火爆現(xiàn)象的背后，公募REITs產(chǎn)品供給不足導(dǎo)致二級(jí)市場(chǎng)過熱的隱憂漸顯?；鹑耸勘硎荆S著更多公募REITs產(chǎn)品問世，市場(chǎng)供需不平衡的情況有望得到緩解。

公眾配售比例不足1

4月12日，華夏基金發(fā)布華夏中國(guó)交建REIT認(rèn)購申請(qǐng)確認(rèn)比例結(jié)果公告。數(shù)據(jù)顯示，華夏中國(guó)交建REIT公眾發(fā)售部分的配售比例為0.84，打破了此前中航首鋼綠能REIT的1.76公眾配售比例紀(jì)錄，成為唯一配售比例不足1的公募基金。

華夏中國(guó)交建REIT通過戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售、公眾發(fā)售三種方式發(fā)行，在比例配售前，合計(jì)吸引了超1500億元參與認(rèn)購。不僅公眾認(rèn)購份額“一票難求”，戰(zhàn)略配售以及網(wǎng)下發(fā)售部分同樣“僧多粥少”。

公開資料顯示，在本次發(fā)售中，戰(zhàn)略投資者數(shù)量達(dá)40家，其中非原始權(quán)益人的戰(zhàn)略投資者認(rèn)購份額比例達(dá)55，為國(guó)內(nèi)公募REITs產(chǎn)品最低比例。網(wǎng)下發(fā)售方面，公告顯示，最終有62家網(wǎng)下投資者管理的143個(gè)有效報(bào)價(jià)配售對(duì)象按要求進(jìn)行了網(wǎng)下認(rèn)購并全額繳納認(rèn)購款，有效認(rèn)購基金份額為65.039億份。網(wǎng)下投資者的配售比例為2.69。

為何華夏中國(guó)交建REIT認(rèn)購如此火爆？基金人士認(rèn)為，原因之一在于其項(xiàng)目底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，現(xiàn)金流穩(wěn)定。華夏中國(guó)交建REIT擬任基金經(jīng)理莫一帆表示，項(xiàng)目的底層資產(chǎn)嘉通高速項(xiàng)目具備路網(wǎng)優(yōu)勢(shì)、通行優(yōu)勢(shì)，其單公里運(yùn)營(yíng)收入數(shù)據(jù)遠(yuǎn)超全國(guó)平均水平。目前來看，嘉通高速還處于爬坡期，預(yù)期未來項(xiàng)目增長(zhǎng)潛力良好。

市場(chǎng)供需不平衡

自去年首批公募REITs產(chǎn)品面市以來，目前國(guó)內(nèi)已經(jīng)發(fā)行三批共12只公募REITs產(chǎn)品。從歷史發(fā)行情況來看，公募REITs產(chǎn)品的熱度一浪高過一浪。前期存量產(chǎn)品上市后展現(xiàn)出的“賺錢效應(yīng)”，吸引了越來越多的資金關(guān)注這一創(chuàng)新產(chǎn)品，配售比例屢創(chuàng)新低。

這凸顯了公募REITs產(chǎn)品供給較少的尷尬局面?！澳壳肮糝EITs市場(chǎng)供需極度不平衡?！敝泻交鸩粍?dòng)產(chǎn)投資部人士表示，銀行、保險(xiǎn)、私募等機(jī)構(gòu)認(rèn)購熱情高漲，需求旺盛，但公募REITs產(chǎn)品供給明顯偏少，導(dǎo)致市場(chǎng)供需失衡。

面對(duì)有限的供給，公募REITs產(chǎn)品的二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格水漲船高，多只產(chǎn)品二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格與其內(nèi)在價(jià)值偏離度較高。對(duì)于這一現(xiàn)象，中國(guó)證券報(bào)記者獲悉，監(jiān)管層已密切關(guān)注公募REITs產(chǎn)品交易風(fēng)險(xiǎn)，并采取了一系列措施平抑價(jià)格。

面對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的過熱情況，基金人士表示，投資者如果關(guān)注公募REITs產(chǎn)品短期內(nèi)的“股票特征”，容易偏離公募REITs產(chǎn)品投資基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的本質(zhì)。從長(zhǎng)期投資價(jià)值來看，REITs產(chǎn)品的價(jià)格一定會(huì)回歸到其內(nèi)在價(jià)值附近的水平。

中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部認(rèn)為，推動(dòng)公募REITs投資回歸本質(zhì)，需要監(jiān)管層、基金管理人、媒體多方共同努力，加大REITs投教工作，持續(xù)做好信息披露工作。基金管理人定期發(fā)布季度報(bào)告、年度報(bào)告，充分向投資者披露底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)狀況。此外，隨著監(jiān)管部門審核速度加快，將有更多公募REITs產(chǎn)品問世，市場(chǎng)供需有望得到緩解。

回歸公募REITs產(chǎn)品本質(zhì)

對(duì)于公募REITs產(chǎn)品投資，基金人士建議，投資者以自身風(fēng)險(xiǎn)偏好為前提理性參與，關(guān)注公募REITs產(chǎn)品本質(zhì)，長(zhǎng)期持有。

“雖然二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的資本利得也是公募REITs產(chǎn)品的投資來源之一，但公募REITs產(chǎn)品綜合收益中派息分紅部分的價(jià)值，在長(zhǎng)期持有的前提下才能得到充分彰顯?！苯ㄐ呕鹛嵝淹顿Y者，當(dāng)公募REITs產(chǎn)品在二級(jí)市場(chǎng)漲幅過大后，產(chǎn)品的現(xiàn)金流分派率會(huì)顯著降低，價(jià)格的預(yù)期波動(dòng)幅度會(huì)提高。投資者有必要深入了解公募REITs產(chǎn)品的底層資產(chǎn)及收益情況，在短期內(nèi)關(guān)注二級(jí)市場(chǎng)漲幅的同時(shí)，從長(zhǎng)期持有的角度留意對(duì)應(yīng)分派率的降低，綜合考慮兩部分收益來源，堅(jiān)持價(jià)值投資理念，理性看待公募REITs產(chǎn)品的投資價(jià)值。

作為金融市場(chǎng)的新興產(chǎn)品，中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部建議投資者，通過行業(yè)研究報(bào)告和相關(guān)披露文件的研讀，充分認(rèn)識(shí)公募REITs產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)收益特征和產(chǎn)品特性，了解清楚自身的風(fēng)險(xiǎn)偏好，理性參與公募REITs市場(chǎng)投資。