蟄伏者總是選擇蓄勢出擊。

最近，深圳香江控股股份有限公司（600162.SZ，以下簡稱"香江控股"）公告稱，旗下子公司近日成功競得蘇地2020-WG-40號地塊的國有建設用地使用權，總成交金額7.93億元，用地面積3.07萬平方米。

而與這一地塊共同公開出讓的蘇州主城區(qū)6宗土地，吸引了中海、綠地、復地等大型房企競拍，香江控股此番出手可謂相當驚艷。

在外界仍糾纏于去地產化、轉型不順等問題時，香江控股一直按照自己的節(jié)奏低調、穩(wěn)健向前。與一眾房企大佬同臺競拍背后，其2019年營收穩(wěn)步增長、毛利率遠高行業(yè)平均水平的同時，經營性現(xiàn)金流凈額轉正，達到32.80億元，同比大增超過211。

在?，F(xiàn)金流已經成為業(yè)界共識的大背景下，香江控股頗有"手中有糧、心中不慌"之態(tài)，更何況，其地產、商貿流通主業(yè)都將要迎來收獲期。

現(xiàn)金流大增，業(yè)績企穩(wěn)

上市逾20年，香江控股作為一家專業(yè)從事城市產業(yè)發(fā)展、商貿流通及家居賣場運營為主的綜合性集團，經歷過轉型和業(yè)務調整，業(yè)績正在企穩(wěn)。

2019年財報顯示，香江控股營業(yè)收入為49.27億元，同比增長18.35。其中，主營業(yè)務之一的商品房、商鋪及寫字樓營收為33.6億元，毛利率高達52.55，比行業(yè)平均值要高出20-30個百分點。

（香江控股營收能力增強）

毛利率如此之高，按理說盈利能力不容小覷。不過，財報顯示，香江控股2019年歸母凈利潤為4.55億元，下滑11.6。細究利潤表可發(fā)現(xiàn)，其營業(yè)成本在總營收中的占比超過86。之所以有這么高的比重，是當期利息費用增加，2019年的利息費用達到4.47億元，同比增長18.25，加大了財務費用占比。

分析發(fā)現(xiàn)，利息支出增加與債務相關。2017年，香江控股從控股股東手中購得森島寶地、森島鴻盈和森島置業(yè)三家公司的控股權，收購總價超過25億元。因此，近兩年利息支出增長也不足為怪。

不過值得期待的是，前述三家公司開發(fā)的，都是天津寶坻大白鎮(zhèn)的錦繡香江花園系列樓盤。由于項目位于京津新城，有望因京津冀一體化迎來新一輪爆發(fā)。事實上，這一項目正在迎來收益，其中，森島鴻盈已累計實現(xiàn)正向利潤1.4億元。

在整體業(yè)績向好的情況下，香江控股正體現(xiàn)出良好的抵御風險的能力。

2019年財報顯示，香江控股經營活動產生的現(xiàn)金流凈額為32.8億元，而2018年為-29.45億元，同比大增62.25億元。

（香江控股2019年經營活動現(xiàn)金流大增）

在房地產市場發(fā)展整體放緩、政策調控趨嚴的大背景下，降負債之外，保現(xiàn)金流已經成為各大房企的共識。碧桂園、萬科等都以正向的凈現(xiàn)金流為榮。在今年的業(yè)績發(fā)布會上，龍湖集團董事長吳亞軍就曾表示，"現(xiàn)金流是天晴的時候就要著急，我們在去年下半年就開始注重現(xiàn)金流"。

有市場人士分析認為，今年房企融資難度持續(xù)分化，大型房企融資難度會明顯小于中小房企，推動行業(yè)整體集中化程度進一步提升。

對香江控股這樣體量的企業(yè)來說，如果想在房地產市場繼續(xù)突進，充裕的現(xiàn)金流就顯得尤為珍貴。而這也就不難理解，香江控股敢一下子拿出近8億元拿地。

土儲充足，坐享核心都市圈紅利

積極參與城市產業(yè)升級項目，香江控股的地產業(yè)務早已隨勢而轉。香江控股前董事會秘書王晶曾透露，"地產方面，我們早幾年就預見到，行業(yè)發(fā)展到一定程度后，會由量的發(fā)展轉向質的發(fā)展，所以開始布局轉型，比如做科創(chuàng)孵化中心、康養(yǎng)小鎮(zhèn)等。"

財報顯示，香江控股2019年實現(xiàn)房地產簽約銷售面積約58.56萬平方米，相較2018年增加23.32萬平方米；2019年實現(xiàn)簽約銷售金額約為63.25億元，比上一年增加30.72億元。

房地產銷售大幅增長背后，香江控股項目布局優(yōu)勢正在凸顯。

根據(jù)財報，截至2019年底，香江控股持有的土地儲備總建筑面積約602.46萬平方米，土儲主要分布在天津和廣州，兩地規(guī)劃計容建筑面積分別占43和19，其次是成都和鄂州，占比均在10以上。這些區(qū)域正好覆蓋了粵港澳大灣區(qū)、京津冀及強二三線城市，概括來說，就是處于國家大力發(fā)展中的核心都市圈內。

在去年2月《國家發(fā)改委關于培育和發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導意見》出臺后，今年的政府工作報告提出深入推進新型城鎮(zhèn)化，核心都市圈必將迎來一波爆發(fā)式發(fā)展。華夏幸福產業(yè)研究院預計，未來10年，中國新增城鎮(zhèn)化人口大約2/3將繼續(xù)向都市圈集中。

對香江控股而言，在高質量城鎮(zhèn)化發(fā)展浪潮中，以城市產業(yè)發(fā)展為導向的前瞻性布局，將使其收獲一波都市圈發(fā)展紅利。

位于天津寶坻區(qū)的香江健康小鎮(zhèn)，是一個集醫(yī)、養(yǎng)、旅、居為一體的城級小鎮(zhèn)項目，總占地2300余畝，小鎮(zhèn)總居住人口達到70000人，是目前天津乃至華北地區(qū)規(guī)模最大的項目之一。全國工商聯(lián)住宅商會會長聶梅生曾在參觀香江健康小鎮(zhèn)之后，稱贊"香江健康小鎮(zhèn)的創(chuàng)造價值和開發(fā)價值提升了整個華北地區(qū)的休閑人居水平"。

在京津冀一體化趨勢下，借由高鐵效應和京津雙城遷徙潮帶來的刺激，香江健康小鎮(zhèn)收樓業(yè)主在去年下半年就已接近1000戶，整體去化率超過85。

與此同時，香江控股在粵港澳大灣區(qū)也深度參與城市產業(yè)升級及創(chuàng)新，先后打造珠海橫琴金融傳媒中心、南沙香江國際金融中心自貿區(qū)綜合體等項目，通過南沙區(qū)政府、微軟合作，打造獨角獸牧場。截至2020年3月31日，香江國際科創(chuàng)中心累計入駐企業(yè)152家，漸成人工智能總部集聚區(qū)。

（香江控股聯(lián)合南沙區(qū)政府、微軟打造獨角獸牧場，圖片來自證券時報）

另外值得注意的是，在香江控股另一大業(yè)務商貿流通方面，也迎來新的發(fā)展機遇。

5月11日，商務部辦公廳、中國銀聯(lián)發(fā)文，共同制定《支持商貿流通發(fā)展促進居民消費工作方案》，強化對商貿流通領域支持力度。2019年，香江控股商貿流通業(yè)務營收超過10億元，近三年營收超過42億元。

多項紅利加持下，香江控股將繼續(xù)穩(wěn)步向前。