億歐近日消息，互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商蛋殼公寓（下文簡(jiǎn)稱蛋殼）據(jù)傳已獲得新一輪融資，估值100億人民幣。如傳言屬實(shí)，本次將是蛋殼今年第三次融資，上一次融資是在今年6月，資金主要用于產(chǎn)品升級(jí)、品牌建設(shè)、系統(tǒng)研發(fā)。

分散式占比七成，或成為主流？

邁點(diǎn)研究院2017年度中國(guó)租賃地產(chǎn)（公寓）品牌白皮書的數(shù)據(jù)，截至2017年，切入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域四大玩家中，按照門店數(shù)量占比來看，最多是創(chuàng)業(yè)系。房產(chǎn)系、中介系、酒店系、創(chuàng)業(yè)系分別占比為：21％，5％，11％，63％，而蛋殼便是創(chuàng)業(yè)系中的一員。

伴隨著供給側(cè)改革，“租售并舉“，“房子是用來住的不是用來炒的”等一系列政策頒布應(yīng)運(yùn)而生了租賃市場(chǎng)。2015年11月，國(guó)務(wù)院首次將“公寓”定性為生活型服務(wù)行業(yè)，并提出將重點(diǎn)支持長(zhǎng)短租業(yè)務(wù)的發(fā)展。2017年7月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，鼓勵(lì)相關(guān)國(guó)有企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等設(shè)立子公司拓展住房租賃業(yè)務(wù)，以改變當(dāng)前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)中私人業(yè)主作為出租方主體的現(xiàn)狀。

作為一家以數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)為核心，提供高品質(zhì)租賃生活的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，蛋殼依托“互聯(lián)網(wǎng)+房產(chǎn)+金融”在近三年入駐北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、等8個(gè)地區(qū)，官方數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，管理房間數(shù)量超過25萬間公寓。

根據(jù)相關(guān)研究數(shù)據(jù)，從房源和經(jīng)營(yíng)方式來看，目前主要分為集中式及分散式兩種。2017年，中國(guó)公寓市場(chǎng)分類占比情況中，分散式公寓占比為74.6%，集中式公寓占比為17.2%，分散式在行業(yè)中占比七成。在全國(guó)1000多家分散式長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，房源主要集中在自如、青客、蛋殼等五大擁有較大房源的頭部企業(yè)手中，蛋殼位居第三。

租客維權(quán)，負(fù)面不斷，蛋殼置之不理？

2018年對(duì)于蛋殼來說是平凡又不平凡的一年。一方面，自自如甲醛事件以來，蛋殼先后爆出了“租金貸”，“設(shè)施不完善”等一系列問題，最近傳出蛋殼叫價(jià)4億美元求收購(gòu)事件，一度成為行業(yè)熱點(diǎn)。

億歐查看了企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中曾經(jīng)受到過的行政處罰，發(fā)現(xiàn)截至目前共有379起，其中涉及資金挪用、服務(wù)不到位、價(jià)格不明等情況。

據(jù)億歐多方了解，蛋殼維權(quán)事件頻頻發(fā)生，其主要集中在深圳和北京。租客申請(qǐng)維權(quán)主要出于以下幾方面原因：

1. 蛋殼實(shí)際線下提供的服務(wù)與合同不符。（如北京多位租客遭遇合同簽署集體供暖，而實(shí)際情況是需要租客個(gè)人承擔(dān)。）

2. 蛋殼方不及時(shí)回應(yīng)租客對(duì)房屋指出的問題。（如北京某租客稱自己已維權(quán)兩個(gè)月依然沒有得到回復(fù)）

3. 房屋疑似甲醛超標(biāo)；

4. 租客退房遭拒，被要求繳納違約金

億歐聯(lián)系了上海蛋殼的一名公寓管家，在與上海蛋殼方溝通的過程中，發(fā)現(xiàn)了在業(yè)務(wù)層面上蛋殼出現(xiàn)的幾個(gè)問題：

1， 管家的服務(wù)態(tài)度問題。億歐此前聯(lián)系過一些服務(wù)品質(zhì)較好的公寓管家，管家從現(xiàn)場(chǎng)照片采集，租金價(jià)格商討以及租后服務(wù)方面一小時(shí)內(nèi)給出完整回復(fù)。而蛋殼管家對(duì)現(xiàn)場(chǎng)照片采集的要求不予以回應(yīng)，且回復(fù)效率低。

2， 業(yè)務(wù)跟進(jìn)體系不健全。與上海管家取得聯(lián)系后，億歐相繼接到了來自北京、上海多位管家的來電，來電內(nèi)容重復(fù)涉及選址、租金范圍以及租房要求。

受資本青睞，蛋殼會(huì)成為“空殼”嗎？

即使服務(wù)還存在優(yōu)化空間，但是分散式公寓領(lǐng)域的資本活躍度還在不斷增高：除了蛋殼以外，背靠鏈家的中介系巨頭自如在2018年年初也完成了40億元A輪融資，并在近期宣布將不久在境外上市，估值約為200億元，表明了“以技術(shù)驅(qū)動(dòng)精細(xì)化的管理模式”也讓資本看到了未來良好的發(fā)展前景。

對(duì)于長(zhǎng)租公寓未來市場(chǎng)，蛋殼執(zhí)行董事長(zhǎng)沈博陽曾說，“互聯(lián)網(wǎng)公司強(qiáng)調(diào)的是DAU(日活躍用戶數(shù)量)，蛋殼公寓是深度的DAU。用戶一天花這么多時(shí)間在蛋殼公寓里，積累了大量的數(shù)據(jù)在平臺(tái)上，未來的想象空間太大了?！?/p>

在用戶活躍度上，據(jù)相關(guān)資料公開顯示，截至今年7月份，自如的MAU（月活躍度用戶）達(dá)到了170.63萬，而蛋殼的用戶活躍度MAU是17.65萬，蛋殼用戶的活躍度是自如的十分之一。

與擁有龐大的物業(yè)資源，獲客能力，且背靠鏈家的自如相比，蛋殼確實(shí)存在不小的壓力。

除了融資，蛋殼在金融產(chǎn)品領(lǐng)域涉足頗多。2016年，蛋殼在眾籌客平臺(tái)發(fā)行包用以融資；今年7月，蛋殼獲建行租賃類借貸；2018年8月，“天風(fēng)-蛋殼公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成立，計(jì)劃總規(guī)模為2.035億元，成為首單分散式長(zhǎng)租公寓租金收益權(quán)公募ABS。

在融資工具上，業(yè)內(nèi)一家集中式公寓房地產(chǎn)商告訴億歐，金融工具的使用需要從兩個(gè)維度考量。對(duì)于租戶，可以根據(jù)一定自我需求適當(dāng)進(jìn)行選擇；對(duì)于長(zhǎng)租公寓品牌方而言，如需要大規(guī)?？沙掷m(xù)發(fā)展，必要的資產(chǎn)證券化，ABS，以及合理的融資工具是較好的選擇。

與集中式公寓相比，分散式公寓在產(chǎn)品層次上更滿足C端租客需求，較集中式更加豐富，租客選擇多，市場(chǎng)容量也相對(duì)較大。但是也存在一定局限：第一，對(duì)于資金依賴較大。由于布局分散，服務(wù)半徑大，人員配對(duì)相較于集中式公寓多，普遍存在成本高，因而對(duì)于持續(xù)性的資金供給會(huì)有一定要求。第二，競(jìng)爭(zhēng)力不明顯。長(zhǎng)租公寓本質(zhì)上依然是房產(chǎn)屬性，擁有互聯(lián)網(wǎng)基因與地產(chǎn)企業(yè)或深耕地產(chǎn)多年，容易忽略對(duì)產(chǎn)品本身運(yùn)營(yíng)能力的提升。

蛋殼執(zhí)行董事長(zhǎng)沈博陽曾預(yù)言：三年時(shí)間，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域會(huì)出現(xiàn)兩到三家持有房間數(shù)超過100萬間，估值100億美元以上的超級(jí)獨(dú)角獸。此次融資以后，蛋殼是否能夠在產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)商做相應(yīng)的改善？我們拭目以待。