有家民宿向投資人開出了誘人條件，但高回報的故事暫時只存在于理想模型中。

投資 50 萬元，1.1 年能回本，5 年總收益 408.24 萬元，總利潤 228.24 萬元，這樣的項目放在你面前，你投不投？

民宿平臺有家民宿就把自己設計成了這樣一個充滿誘惑的投資項目。

這個創(chuàng)立不到半年的民宿品牌出自螞蟻短租 CEO 申志強之手，他同時擔任有家民宿 CEO，董事長則是攜程董事長梁建章。最近，有家民宿還高調宣布獲得來自攜程、途家、58 產(chǎn)業(yè)基金領投的數(shù)千萬美元戰(zhàn)略投資。

根據(jù)公開資料，有家民宿主打連鎖民宿產(chǎn)品，在一份面向投資人的合作計劃中，有家民宿以成都一套月租金 3000 元、平均轉租房價每晚 450 元、出租率 75% 的二居房源為模型，得出前述可觀的投資回報數(shù)據(jù)。

盡管民宿市場潛力巨大，有家民宿又有行業(yè)巨頭支持，但這筆聽起來高收益的民宿投資生意，真的能如企業(yè)所描述的那樣嗎？

連鎖酒店式的民宿

比起其他民宿平臺，有家民宿堪稱 " 富二代 "。

幾個 " 親爹干爹 " 中，攜程是國內(nèi)規(guī)模最大的 OTA 平臺，螞蟻短租原屬國內(nèi)最大的分類信息平臺 58 集團，2016 年螞蟻短租賣給民宿行業(yè)領頭羊途家，成為途家全資子公司，58 集團也成為途家的新股東。

在線旅游、資訊、短租……從誕生起，幾大垂直行業(yè)小巨頭就讓有家民宿占據(jù)了極為有利的市場先發(fā)條件。

今年 2 月開始實際運營后，情況也基本如預期。截至目前，攜程、去哪兒、藝龍等多家攜程系 OTA 平臺，以及螞蟻短租、途家等民宿平臺，還包括 58 趕集等分類信息網(wǎng)站，都接入了有家民宿。申志強說，投資方給了大量的流量和數(shù)據(jù)。

除了天生自帶資源，有家民宿打出的另一張牌是模式創(chuàng)新。據(jù)有家民宿官方資料顯示，其定位為 " 國內(nèi)首個舒適型民宿品牌連鎖 "。

眾所周知，民宿一大特色就是 C2C，房東對租戶。這種個性化特色極強的產(chǎn)品，也能像酒店一樣做連鎖？

實際上，有家民宿在房源上依然以普通民居住宅為主，戶型則囊括了 1 至 4 居的住宅，并無太多特殊之處，但其運營方式卻與傳統(tǒng)民宿模式大相徑庭—— " 合伙經(jīng)營、全程托管 " 模式。

它的意思是有家民宿和外部投資人（可以不是原房東）合伙把房子租下來，有家民宿負責軟裝改造（投資人出裝修費），租出去后，投資人當 " 甩手掌柜 "，有家民宿全權負責房源的運營，包括宣傳推廣、接待用戶、布草洗滌、清潔房間等工作，獲得的房租收益再三七分成，投資人七成。

客觀來看，這一模式的確前所未有，目前在線民宿平臺大多承擔房產(chǎn)中介角色，主要負責撮合房東和租戶，雖然也有一些平臺代管代運營，但都是平臺全包資金，不會和外部投資人合伙。

除了房租收益，按照有家民宿的介紹，另一項收益來自場景營銷，通過民宿房間內(nèi)部設計，向消費者展示產(chǎn)品。比如和網(wǎng)易嚴選合作，在房間里用網(wǎng)易嚴選平臺的家居和日用品，看上這些產(chǎn)品的消費者可以直接購買拿走，銷售利潤的 30%～50% 也向投資人分成。

50 萬變 200 萬

按照投資計劃，投資人向有家民宿投資 50 萬元可獲得目標城市 10 套房源收益，投資 100 萬元可獲得 20 套房源收益，250 萬元可獲得 50 套收益。

在具體收益模型中，有家民宿以成都春熙路商圈 10 套二居房源為例計算，假設投資人提供 10 套房源，需要再投資約 50 萬元的軟裝改造費。完成改造后，將房源交付給平臺，平臺負責上線運營。

運營過程中，有家民宿將承擔民宿托管過程中產(chǎn)生的水電等消耗，保潔、管家等人力成本以及品牌推廣費用。

投資人的利潤則由總收益減去品牌使用費、平臺管理費、平臺提成和房租后，凈剩的利潤。

考慮到目前有家民宿平臺的出租率為 73%（截止到 6 月 25 日數(shù)據(jù)），有家民宿將出租率定為 75%，以每晚 450 元的費用計算，10 套房源的第一年總收益為 123.2 萬元。

同時，平臺將收取占年收益 4% 的平臺管理費和占 30% 總收益的提成。經(jīng)過計算，第一年投資人的實際收益為 82.8 萬元，扣去房租成本，第一年的凈利潤則為 46.8 萬元。

有家民宿規(guī)定，提供 10 套房源及以上的投資人在第一年，可享受平臺管理費優(yōu)惠，第二年開始以 6% 計算，因此后 4 年的年凈利潤為 45 萬元。加上一次性交齊的品牌使用費，5 年總利潤為 228.24 萬元。

按此計算模型，投資人確實能獲得超高回報。同時，前期改造完成后，有家民宿將對房源進行全方位托管。這意味著，房東還不需要操心后續(xù)管理，完全可以把它當成一個金融產(chǎn)品。

設計出這一模式的有家民宿，當然也能從中獲益。對平臺而言，不用投資購買或租賃房產(chǎn)，僅需覆蓋運營中產(chǎn)生的人員、物資費用，現(xiàn)金流壓力大大減小，讓平臺能夠快速鋪開市場。

同時，運營之中產(chǎn)生的費用可以在產(chǎn)生收益時，通過平臺管理費收回。此外，平臺還能獲得房源年收益的三成提成。

未注明的不穩(wěn)定因素

怎么看，這都是一筆雙贏的買賣。

不過，如果將收益模型拆開仔細分析，就會發(fā)現(xiàn)看似穩(wěn)定的收益結構中，隱藏了一些不穩(wěn)定因素。

首先是房租問題。在投資計劃中，有家民宿提及了投資人的初始投資額為 50 萬元起，而每年均要投入數(shù)十萬之多的房租未明確指出。這也是一筆大額投資。

有家民宿對于房源選址要求符合商圈要求（城市核心地段或熱門景區(qū)），如例如成都春熙路、杭州西湖景區(qū)、上海迪士尼樂園附近。《財經(jīng)國家周刊》記者通過查詢各個城市的房租價格，發(fā)現(xiàn)各地房租成本不一，相較于成都，房價更高的上海和杭州核心商圈，根本不可能以 3000 元價格租下二居房源。

而另一邊，由于當前民宿市場處于上升期，競爭激烈，導致房源轉租價格也不宜過高。

以杭州西湖景區(qū)為例，有家民宿平臺上一套房源為 98 平米的三居室，其價格為一晚 628 元（視節(jié)假日價格略有浮動）。按收益模型計算，10 套房源一年的總收益為 172 萬元，扣除管理費和平臺的分成，投資人將獲得 115.5 萬元的收益。

而在某房屋租賃平臺上，相同地區(qū)的相似房源房租為每月 8000 元。這意味著投資人總共需要支付房租 96 萬元，如果再加上 50 多萬元的前期投資和品牌使用費，5 年收益遠達不到 200 萬元。

出租率是另一個有待商榷的因素。在有家民宿的收益模型中，有家民宿以 75% 的出租率計算。以旅游業(yè)的淡旺季概念看，4、5、6 月都包括小長假，理論上屬于旅游旺季。而一旦進入淡季，出租率可能低于 73%，屆時年度總出租率是否能達到 75%，會成為一個問題。

申志強曾表示，預計到今年年底，有家民宿將進入 40 多個城市，房源將超過 1 萬套?？僧斣絹碓蕉鄻藴驶偲烦霈F(xiàn)于城市的同一個商圈，出租率也將面臨新的壓力。

此外，雖然有家民宿稱之為模式創(chuàng)新，但在華美顧問首席知識官、高級經(jīng)濟師趙煥焱看來，類酒店的標準化環(huán)境和服務模式，其實與民宿的初始特點相違背。

在他看來，民宿突破標準化酒店的封鎖，正是依靠個性化服務以及體現(xiàn)當?shù)仫L土人情、休養(yǎng)生息的環(huán)境和生活方式，這些特征讓民宿區(qū)別于連鎖酒店。

一旦民宿回歸標準化，奔著個性化去的民宿用戶，還會為此買單嗎？

來源：財經(jīng)國家周刊