最近一篇關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的文章刷屏整個(gè)網(wǎng)絡(luò)，房地產(chǎn)著名公眾號(hào)真叫盧俊發(fā)布了一篇文章《上海樓市的艱難，遠(yuǎn)超出我的想象》，該文一出幾乎刷爆了整個(gè)朋友圈，一群朋友扎堆來詢問，房地產(chǎn)市場(chǎng)如此艱難未來樓市究竟會(huì)何去何從？由于挨個(gè)回復(fù)實(shí)在過于困難，本文再次梳理一遍中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展邏輯，房地產(chǎn)如此艱難會(huì)是即將大跌的信號(hào)了嗎？

一、上海樓市的艱難暴露了什么問題？

盧俊在文中寫到，他想要置換一套住房，在看到了理想的房源之后意外地發(fā)現(xiàn)，房東幾乎非常好講話，“出乎意外的是，房東很快答應(yīng)了我的要求，只是希望首付款可以更快的給到，說實(shí)話買賣房子這么多次，這么爽快的房東本質(zhì)上還是非常少見的，我驚訝房東的態(tài)度但是更加好奇是什么樣的樓市讓房東有這樣的心態(tài)。中介給的觀點(diǎn)是房東也看好了下家房子所以比較爽快?！?/p>

然而當(dāng)盧俊先生自己將房子掛出之后，發(fā)現(xiàn)問題不是這么簡(jiǎn)單，“奇怪的是，來客量比想象中的少，且大家都處于糾結(jié)的態(tài)度，并沒有表達(dá)明顯的購買意向。僅有一兩個(gè)出價(jià)的，都報(bào)了一個(gè)非常離譜的價(jià)格，談判也沒有順利的進(jìn)行下去。當(dāng)然，按照我過去的習(xí)慣，如果沒人買那就等一陣子吧，讓市場(chǎng)看到我們沒有降價(jià)的意愿，總有一兩個(gè)人等不住會(huì)來買的。這也是我過去的經(jīng)驗(yàn)，后面我也選擇等待。更加離奇的是，經(jīng)過2個(gè)月，客戶就真的就沒有來了，市場(chǎng)就像真空了一樣，來客量幾乎就沒有，對(duì)于房子這個(gè)東西，好像完全沒有想象中的需求?！?/p>

后來，“一套250萬的房子，最后選擇200萬出，這樣總價(jià)的房子最后選擇這樣的方式斷臂出貨。一個(gè)小區(qū)幾套房子，只有選擇降價(jià)的才能賣掉，然而微妙的是，一旦一個(gè)降價(jià)了，后面其他二手房都會(huì)降價(jià)，像往年一樣待價(jià)而沽的情況現(xiàn)在越來越少。房客的看房周期越來越長，沒人相信今天不買明天就漲的情況。中介的案例加上我的個(gè)人感受，恍然間感覺上海樓市正在經(jīng)歷不一樣的周期，到底發(fā)生了什么。”

其實(shí)，我們仔細(xì)分析，上海二手房市場(chǎng)出現(xiàn)這樣的情況也并不讓人意外，主要原因是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不再是當(dāng)年的市場(chǎng)了，在國家“房子是用來住的，不是用來炒的”的大力調(diào)控之下，房地產(chǎn)的需求面已經(jīng)發(fā)生了較大的變化，在限購政策的層層加碼之下，很多剛需被限制，從而失去了購房的資格。而具備購房資格的人，面對(duì)著較高的上海房價(jià)，卻面臨著難以支撐的現(xiàn)狀，即使用“六個(gè)錢包”來支撐很多房屋的總價(jià)也超過了預(yù)算的上限。

而上海本地人則都是以置換為主，如果自己的房子賣不出去同樣也難以形成真正的購買力，最終的結(jié)果就是二手房市場(chǎng)的供給過剩需求不足。再加上，國家對(duì)一手房采用了政策指導(dǎo)價(jià)，這樣就導(dǎo)致一手房的價(jià)格是低于周邊二手房價(jià)格的，結(jié)果一手房開盤往往直接是當(dāng)天搶空，這樣每個(gè)一手房的樓盤最終都會(huì)像一個(gè)無底洞一樣迅速吸干周邊的購房需求，從而讓二手房市場(chǎng)變得更加疲軟。

所以，最終的結(jié)果就是上海很多人的房子變成了紙面上的富貴，不動(dòng)產(chǎn)的低流動(dòng)性讓財(cái)富只能是看上去很美，卻不是真正的財(cái)富。

二、艱難超越想象會(huì)預(yù)示著大跌嗎？

我們仔細(xì)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局就會(huì)發(fā)現(xiàn)，隨著多輪調(diào)控的逐漸加碼，“房子是用來住的，不是用來炒的”這個(gè)理念其實(shí)已經(jīng)在不知不覺中深入人心，上海房地產(chǎn)的問題，其實(shí)就是房地產(chǎn)整個(gè)流動(dòng)性降低所產(chǎn)生的必然體現(xiàn)，這些年房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲導(dǎo)致了大量的本地居民擁有了巨大的財(cái)富，很多人想當(dāng)然的認(rèn)為房子是不會(huì)下跌的，所以當(dāng)自己所持有的房子沒有辦法賣出一個(gè)好價(jià)格的時(shí)候，他們更多地選擇了等待而不是降價(jià)。再加上我們之前分析的買房者由于很多都不是剛需而是置換，這樣也直接導(dǎo)致了市場(chǎng)等待情緒的進(jìn)一步升溫，房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性開始進(jìn)一步下滑。

其實(shí)，我們縱觀全世界各國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)雖然作為一個(gè)最為特殊的商品，其價(jià)值不僅是房屋這個(gè)建筑所帶來的價(jià)值，還包括其所在土地的價(jià)值，最終導(dǎo)致了房地產(chǎn)作為商品的稀缺性屬性，這個(gè)屬性最終推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲，但是這個(gè)上漲并不是無限制的，房地產(chǎn)市場(chǎng)終究是一個(gè)受到供需調(diào)節(jié)的市場(chǎng)。之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以會(huì)快速上漲，最核心的原因就是我們國家快速的城鎮(zhèn)化帶動(dòng)了大量的人進(jìn)入了城市，特別是一二線城市吸引了周邊大量的人口，這些人最終成為了支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲剛需。

在國家房地產(chǎn)調(diào)控逐漸加碼的今天，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了兩個(gè)大的趨勢(shì)，一方面，由于調(diào)控加碼，讓更多人必須要沉下心來在這個(gè)城市真正打拼一段時(shí)間才能夠擁有買房的資格，從而滯后了房地產(chǎn)的剛需，讓剛需支撐力度開始衰減，另一方面，由于租售并舉、共有產(chǎn)權(quán)、廉租房包括長租公寓的紛紛入市，讓大量的居住需求其實(shí)被多元化的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給給滿足，從而更加降低了剛需購房的迫切性沖動(dòng)，此消彼長之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨于冷靜已經(jīng)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。

那么，在三四線城市調(diào)控加碼，搖號(hào)不斷從嚴(yán)，房地產(chǎn)調(diào)控日趨緊張的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)就如同一匹脫韁的野馬被重新按回了馬龍頭之中，房地產(chǎn)市場(chǎng)再想重復(fù)當(dāng)年的快速上漲幾乎已經(jīng)是一個(gè)不可能事件了，這是因?yàn)橐环矫娣績r(jià)已經(jīng)到了一個(gè)高位，這個(gè)高位是大多數(shù)中國家庭都不可能輕易負(fù)擔(dān)的，這也是為什么以房地產(chǎn)作為投資品的需求在調(diào)控與高房價(jià)的雙重影響下不斷銳減，另一方面，大多數(shù)中國家庭的財(cái)富都被固化到了房地產(chǎn)上面，剛需的不足直接帶來了房地產(chǎn)流動(dòng)性的降低，所以有價(jià)無市成為了一個(gè)常態(tài)，紙面富翁也是是大多數(shù)家庭的一個(gè)真實(shí)寫照。

所以，我們可以得出結(jié)論，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)可能將會(huì)逐步回歸理性的低流動(dòng)性的狀態(tài)，房價(jià)也許并不會(huì)出現(xiàn)大幅下跌，但也不再會(huì)大幅度上漲，也許最近各地的搖號(hào)搶購就是房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂最后的幾縷火花罷了，一個(gè)全新的房地產(chǎn)時(shí)代似乎已經(jīng)到來了。

作者：上游財(cái)經(jīng)專家顧問，財(cái)經(jīng)專欄作家，財(cái)經(jīng)評(píng)論員。

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