一、行業(yè)背景及發(fā)展趨勢(shì)

　　物業(yè)行業(yè)，是一個(gè)與地產(chǎn)實(shí)體結(jié)合非常緊密的資源型業(yè)務(wù)。

　　近些年，政府在強(qiáng)力推行去庫(kù)存、消費(fèi)升級(jí)、新生活等對(duì)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展影響很大的國(guó)策，再加上經(jīng)過(guò)過(guò)去30年的開(kāi)發(fā)，中國(guó)一二線城市核心區(qū)域土地資源基本已處于飽和狀態(tài)，所以在未來(lái)十年地產(chǎn)增量開(kāi)發(fā)的增速較以往會(huì)有所放緩，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間不斷被壓縮。

　　據(jù)行業(yè)普遍經(jīng)驗(yàn)，高品質(zhì)的物業(yè)能夠?yàn)榈禺a(chǎn)帶來(lái)5%-10%的銷售或管理溢價(jià)，比如：萬(wàn)科物業(yè)是購(gòu)房者選擇萬(wàn)科的重要考量、CBRE管理也同樣是寫(xiě)字樓招租的重要賣點(diǎn)……

　　好的物業(yè)服務(wù)能夠提升開(kāi)發(fā)商品牌，促進(jìn)銷售。因此，國(guó)內(nèi)物業(yè)公司很多都是開(kāi)發(fā)商背景，再加上物業(yè)行業(yè)現(xiàn)金流比較穩(wěn)定，因此預(yù)計(jì)在未來(lái)十年，物業(yè)將會(huì)成為開(kāi)發(fā)商業(yè)務(wù)多元化的重點(diǎn)發(fā)力方向。

　　整個(gè)地產(chǎn)以及物業(yè)行業(yè)的業(yè)務(wù)形態(tài)，會(huì)呈現(xiàn)出由資源銷售型，向服務(wù)銷售型轉(zhuǎn)變的大趨勢(shì)。

　　近些年愈后春筍般出現(xiàn)了舊改新、二房東、共享辦公等，就是最好的例證。

　　二、自驅(qū)意愿與困難

　　物業(yè)作為用戶最天然的業(yè)務(wù)入口，過(guò)去幾年也看到了這個(gè)趨勢(shì)，并開(kāi)始建立如多種經(jīng)營(yíng)部、增值服務(wù)部等基于用戶有償服務(wù)收入的高毛利業(yè)務(wù)部門，以更好地實(shí)現(xiàn)自身的突破和轉(zhuǎn)變。

　　在這里，我們可以看到，過(guò)去的4年里，物業(yè)多種經(jīng)營(yíng)收入，在物業(yè)的收入總比例中，上漲的速度非?？欤刂?017年，多種經(jīng)營(yíng)收入已經(jīng)占到物業(yè)整體收入的17%，這部分業(yè)務(wù)的凈利潤(rùn)率更達(dá)到了基礎(chǔ)收費(fèi)業(yè)務(wù)的兩倍左右。

　　但是，各位是否感受到身邊的物業(yè)公司，給各位提供了高達(dá)17%的增值服務(wù)，并為此付費(fèi)了呢?答案是否定的，為什么?

　　我在和一個(gè)超甲級(jí)寫(xiě)字樓的領(lǐng)導(dǎo)交流時(shí)，得知他全年的多種經(jīng)營(yíng)收入指標(biāo)是600萬(wàn)，還缺100多萬(wàn)缺口，希望用我們的平臺(tái)完成部分指標(biāo)。當(dāng)我震驚于他竟然完成了400多萬(wàn)的指標(biāo)，去請(qǐng)教這400多萬(wàn)是什么的時(shí)候，他的答案是——集團(tuán)把停車場(chǎng)收入全部劃入了多種經(jīng)營(yíng)收入……

　　是的，在物業(yè)公司老板看來(lái)，在這個(gè)年代如果財(cái)報(bào)中沒(méi)有多種經(jīng)營(yíng)收入，都不好意思說(shuō)自己管理先進(jìn)。更何況，不論是政府在主導(dǎo)的消費(fèi)升級(jí)、新生活，還是資本近些年對(duì)物業(yè)公司的追逐和并購(gòu)，這個(gè)指標(biāo)就代表了政績(jī)和溢價(jià)。

　　于是很多物業(yè)公司把停車場(chǎng)業(yè)務(wù)、設(shè)施設(shè)備有償服務(wù)等原屬基礎(chǔ)性收費(fèi)的收入科目，納入了多種經(jīng)營(yíng)收入的統(tǒng)計(jì)范疇，剩下的再設(shè)定一個(gè)目標(biāo)以KPI的形式下發(fā)，用月餅、粽子等年節(jié)類的產(chǎn)品去完成。

　　所以，我們欣喜地發(fā)現(xiàn)了這個(gè)行業(yè)趨勢(shì)形成的同時(shí)，更看到了他們的無(wú)奈以及無(wú)奈背后帶給我們的機(jī)會(huì)。

　　三、先進(jìn)的市場(chǎng)及孕育的機(jī)會(huì)

　　美國(guó)在這方面做的怎么樣呢?

　　我在與寫(xiě)字樓物業(yè)打交道的過(guò)去5年里，與無(wú)數(shù)的寫(xiě)字樓業(yè)主、物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)討論這個(gè)問(wèn)題，甚至去美國(guó)思科、Wework和他們交流過(guò)辦公物業(yè)的科技機(jī)遇，更在美國(guó)的寫(xiě)字樓參觀、考察了他們的現(xiàn)金管理經(jīng)驗(yàn)。

　　在美國(guó)的寫(xiě)字樓里，物業(yè)公司常常只有5-10個(gè)人，這5-10個(gè)人的團(tuán)隊(duì)每天高效地管理者可能上百人、甚至數(shù)百人的服務(wù)外包團(tuán)隊(duì)，為寫(xiě)字樓提供者各種各樣的服務(wù)。

　　如果用美國(guó)現(xiàn)有的標(biāo)準(zhǔn)看，中國(guó)所有的物業(yè)公司，都只能稱之為物業(yè)資產(chǎn)管理公司。而美國(guó)的物業(yè)概念要大得多，包括了物業(yè)資產(chǎn)管理公司，如CBRE;物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司，如FirstService;物業(yè)專業(yè)服務(wù)外包商，如ServiceMaster等三大類，這三類分工細(xì)致的群體玩家，真正組成了完整的美國(guó)物業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。

　　這里值得一提的，是ServiceMaster。作為年綜合回報(bào)超過(guò)30%，年銷售額近30億刀，市值84億美金的美國(guó)物業(yè)體系代表，他們用單一業(yè)務(wù)(殺蟲(chóng))實(shí)現(xiàn)的規(guī)模化市場(chǎng)，再通過(guò)并購(gòu)以及品牌特許經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)規(guī)?；缓笸ㄟ^(guò)自己退出的SerSmart平臺(tái)，有效提升了人效成本、用戶滿意度以及收入導(dǎo)流的成本再分配。

　　四、做中國(guó)辦公物業(yè)成本再分配的平臺(tái)型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)

　　到這里，我們清晰地看到這樣的一個(gè)藍(lán)圖。

　　在中國(guó)一二線城市，地產(chǎn)資源類業(yè)務(wù)由資源銷售向服務(wù)銷售轉(zhuǎn)變的大趨勢(shì)已經(jīng)形成。

　　物業(yè)行業(yè)轉(zhuǎn)變的自驅(qū)力已初具雛形，但亟須幫助。

　　美國(guó)先進(jìn)的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)告訴我們，行業(yè)的分工細(xì)化以及在這個(gè)物業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈成本重組的過(guò)程中孕育著出現(xiàn)新的巨型第三方平臺(tái)的機(jī)遇。

　　愛(ài)物管就是希望能夠抓住這個(gè)機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)為中國(guó)辦公物業(yè)成本再分配的平臺(tái)型互聯(lián)網(wǎng)公司。

　　在創(chuàng)建愛(ài)物管之前，我個(gè)人作為國(guó)內(nèi)最大的寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)商樓小二的聯(lián)合創(chuàng)始人及COO，經(jīng)歷了從0到1的各種曲折成敗，積累了5年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在看到市場(chǎng)趨勢(shì)的出現(xiàn)，創(chuàng)建愛(ài)物管的同時(shí)，也總結(jié)了很多在這個(gè)行業(yè)當(dāng)中看到的創(chuàng)業(yè)沉浮。

　　過(guò)重的商業(yè)模式和一線人力投入、碎片化的單點(diǎn)業(yè)務(wù)難以擴(kuò)張，以及單薄的用戶粘性，是這些年我看到物業(yè)行業(yè)創(chuàng)業(yè)的最主要缺陷。

　　其中，我認(rèn)為最重要的是國(guó)內(nèi)各種各樣的基于寫(xiě)字樓以及社區(qū)創(chuàng)業(yè)的商業(yè)模式中，竟然沒(méi)有一個(gè)是以賦能給物業(yè)行業(yè)，在幫助物業(yè)自身去發(fā)展的同時(shí)去發(fā)展自身，實(shí)現(xiàn)一個(gè)多贏的局面。仿佛全世界的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司，都選擇性地把物業(yè)這個(gè)最天然的用戶入口無(wú)視了，而要自命不凡地去選擇用自己的模式和人力去完成那些物業(yè)如果運(yùn)作起來(lái)會(huì)幾乎沒(méi)有成本的事情。

　　這個(gè)錨點(diǎn)的錯(cuò)誤，就直接造成了所有基于物業(yè)場(chǎng)景的創(chuàng)業(yè)公司，天生都處在和物業(yè)搶飯吃這樣一個(gè)與大的行業(yè)趨勢(shì)相背離的商業(yè)悖論中。

　　當(dāng)然，除了這個(gè)原因外，這是一個(gè)B端的創(chuàng)業(yè)，除了需要同樣的商業(yè)敏感、邏輯能力、體力、激情、創(chuàng)造力、資本等無(wú)數(shù)成功條件的同時(shí)，創(chuàng)始人在這個(gè)行業(yè)的沉淀和積累同樣決定著項(xiàng)目能走多遠(yuǎn)。

　　愛(ài)物管通過(guò)賦能切入的方式，實(shí)現(xiàn)了與物業(yè)、企業(yè)用戶的多贏局面，解決了再別人的底盤與人爭(zhēng)利的商業(yè)悖論;通過(guò)Saas運(yùn)營(yíng)的方案，解決了一線人力投入的問(wèn)題;還通過(guò)不停地幫助物業(yè)管理人員迎合趨勢(shì)完成公司KPI的方式迅速降低了BD的成本，實(shí)現(xiàn)了更高的用戶粘性及業(yè)務(wù)模式的節(jié)點(diǎn)滲透。

　　我們希望通過(guò)單一精準(zhǔn)業(yè)務(wù)的快速切入實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速累計(jì)，并參照美國(guó)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)的快速累加和收入的擴(kuò)大。

　　最后，我們希望辦公物業(yè)的一線人員盡可能多的在工作中使用我們的系統(tǒng)，接受我們的科學(xué)調(diào)度，并最終讓我們成為中國(guó)最大的互聯(lián)網(wǎng)新物業(yè)平臺(tái)。

　　用“單一”業(yè)務(wù)快速規(guī)模化

　　在實(shí)現(xiàn)“單一”業(yè)務(wù)賦能切入行程規(guī)?；约罢{(diào)度盡可能多的物業(yè)人員，這個(gè)目標(biāo)，并結(jié)合了我們對(duì)行業(yè)的了解，我們目前推出的解決方案分別是歸屬于新保安以及新客服的企業(yè)郵局以及慧門禁業(yè)務(wù)，同時(shí)我們還在進(jìn)行著新保潔系統(tǒng)的研發(fā)。

　　企業(yè)郵局，簡(jiǎn)單地解決了所有中國(guó)辦公物業(yè)的快遞痛點(diǎn)，并且在幾乎零成本的情況下，實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)的增收!

　　用“單一”業(yè)務(wù)快速規(guī)模化

　　例如慧門禁，解決了辦公物業(yè)封閉管理的設(shè)備采購(gòu)、運(yùn)營(yíng)成本等痛點(diǎn)的同時(shí)，提升了樓宇的用戶體驗(yàn)和安全級(jí)別

　　精準(zhǔn)的切入點(diǎn)及快速規(guī)?；芰?/strong>