12 月中旬，凜冬已至，" 楓葉之國 " 加拿大正處于冰天雪地之中，壞消息一個個傳來。

一個壞消息是，消費旺季之中，羽絨服品牌加拿大鵝股價連日走低，在中國內(nèi)地的首家店也推遲開業(yè)；另一個壞消息是，以宜居著稱的溫哥華樓市 " 跌跌不休 "，成交量呈現(xiàn)暴跌之勢。

根據(jù)大溫哥華房地產(chǎn)委員會（REBGV）發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，由于銷量下滑和庫存增加，該地區(qū) 11 月的房價進一步下跌。

需求不足，溫哥華樓市大降溫

REBGV 報告顯示，溫哥華住宅銷量在今年 7 月已同比暴跌 30.1%，當(dāng)月銷量僅有 2070 套，到 11 月份的房屋銷量更是跌到 1608 套，同比驟降 42.5%，并創(chuàng)下 2008 年金融危機以來的最低水平。而 1608 套的單月房屋銷量，比過去 10 年間同期水平低了 34.7%。

圖片來源：vancourier

REBGV 表示，這是因為溫哥華市場上可交易的房屋數(shù)量在一年內(nèi)激增 40.7%，但卻沒有足夠的需求。分析師就此警告稱，溫哥華樓市可能出現(xiàn)非常劇烈的回調(diào)。

" 在 2018 年的大部分時間里，溫哥華購房者一直持觀望態(tài)度。在過去的 6 個月時間內(nèi)，基于不同的房屋類型，（溫哥華）的房價暴跌了 4%~7%。我們將繼續(xù)關(guān)注 2019 年第一季度的房屋銷售情況，看看購房者需求是否會在傳統(tǒng)上更為活躍的春季回升。"REBGV 總裁菲爾 · 摩爾在報告中說道。

圖片來源：REBGV

11 月溫哥華的所有類型住宅的基準(zhǔn)價為 104 萬加元，較 10 月份環(huán)比下跌 1.9%，較 2017 年 11 月份同比下滑 1.4%。其中，溫哥華的獨棟住宅 11 月的基準(zhǔn)價格僅略高于 150 萬加元，同比下跌 6.5%；同期溫哥華公寓的價格則為 66.78 萬美元，雖然較去年同比上漲了 2.3%，但卻較今年 10 月份環(huán)比下跌了 2.3%。

每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者注意到，利率上升對溫哥華樓市產(chǎn)生了重要影響。加息降低了市場對新房的需求——加拿大央行在今年 10 月份再次加息，這是該行在不到一年半的時間里連續(xù)第五次加息。

加拿大央行在不到一年半的時間里已連續(xù)五次加息（圖片來源：tradingeconomics）

一些行業(yè)專家和業(yè)內(nèi)人士表示，加拿大房地產(chǎn)市場已經(jīng)實現(xiàn)了預(yù)期的 " 軟著陸 "，銷售和價格增長放緩，使市場在長期內(nèi)更具可持續(xù)性。記者注意到，與溫哥華房價暴跌形成鮮明對比的是加拿大另一座主要城市多倫多。在經(jīng)歷了 2017 年的下跌后，多倫多的房價和銷量已經(jīng)在最近的幾個月逐漸企穩(wěn)。

凱投宏觀資深加拿大經(jīng)濟學(xué)家斯蒂芬 · 布朗表示，與多倫多不同，溫哥華樓市正走向 " 顛簸著陸 "。" 在多倫多樓市企穩(wěn)后，人們很容易認為溫哥華樓市的惡化將以軟著陸結(jié)束，" 布朗上周在一份給客戶的報告中寫道。" 但溫哥華的房價被高估得更多，而且有明顯的跡象表明未來幾年溫哥華的樓市將出現(xiàn)供應(yīng)過剩的局面。"

供給增加，溫哥華樓市明年還是 " 涼 "

溫哥華曾多次被評為北美最難以負擔(dān)的住房市場。在全球范圍內(nèi)，溫哥華也在最難負擔(dān)的樓市排名中位列第三，前兩名分別為中國香港和澳大利亞悉尼。加拿大在線房屋信息平臺 Point2 Homes2017 年的一項調(diào)查估計，溫哥華一套普通住宅的價格是當(dāng)?shù)厝似骄杖氲?17.3 倍，而多倫多則是 7.5 倍，蒙特利爾僅是 4.2 倍。

布朗認為，2018 年年初出臺的更為嚴厲的新抵押貸款措施對溫哥華樓市的影響巨大，因為溫哥華的購房者都在最大限度地利用他們的抵押貸款。在最近一次發(fā)布的不列顛哥倫比亞省預(yù)算中，加拿大新民主黨政府將外國買家的稅率從 15% 提高到了 20%，并且使用范圍擴大到了溫哥華以外的加拿大地區(qū)。不僅如此，不列顛哥倫比亞省財長卡羅爾 · 詹姆斯還對價值超過 300 萬加元的房屋征收了附加稅，提高了房屋的轉(zhuǎn)讓稅，并對全年有六個月空置的房屋征收了占用稅。

布朗指出，當(dāng)前溫哥華建造了太多的新住房，導(dǎo)致供應(yīng)過剩。雖然多倫多的人口是溫哥華的 2.5 倍，" 但目前溫哥華在建的住房有 4.2 萬套，而多倫多只有 7.1 萬套。這也就是說，溫哥華在過去一年里為每一個搬到這座城市的人建造了 1.2 套公寓，這一數(shù)據(jù)在多倫多只有 0.5 套。" 布朗寫道。

多倫多（圖片來源：攝圖網(wǎng)）

銷量和掛牌量比率表明，明年溫哥華的房價還將以 5% 的速度下跌。他總結(jié)稱：" 鑒于即將到來的供應(yīng)增加可能會推動掛牌數(shù)量進一步上升，如果未來幾個季度溫哥華的樓市進一步惡化，我們也不會感到意外。"REBGV 的報告顯示，11 月溫哥華樓市的銷量和掛牌量比為 13.1%。分析師表示，當(dāng)這一比率長期低于 12% 時，該地區(qū)的房價就會面臨下行壓力。

全球一線房地產(chǎn)市場均在降溫

每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者注意到，其實除了溫哥華，今年下半年開始，從倫敦到悉尼，從北京到紐約，全球最熱門的城市房價均在降溫。

由于英國脫歐相關(guān)擔(dān)憂、經(jīng)濟放緩和高企的價格抑制了需求，倫敦的房價早已開始下跌。 根據(jù) Savills Plc 的研究，倫敦市中心最佳地段的房價自 2014 年見頂以來已經(jīng)下跌近 18%，其中一些房屋的價值縮水幅度高達三分之一。與此同時，開發(fā)商開始興建創(chuàng)紀(jì)錄數(shù)量的昂貴住宅，在這個長期缺乏經(jīng)濟型房產(chǎn)的城市創(chuàng)造了大量動輒數(shù)百萬英鎊的頂層公寓。

圖片來源：彭博社

由于信貸收緊、負擔(dān)能力已至極限以及 " 踏空恐慌 " 的停止，悉尼房價今年也出現(xiàn)下滑。警覺到爭搶市場份額導(dǎo)致放貸標(biāo)準(zhǔn)下降后，監(jiān)管機構(gòu)逐步整頓了高風(fēng)險貸款。例如，收緊只還息的住房抵押貸款，并讓銀行嚴查以前很松懈的費用和收入核查。這使得貸款的獲取變得更困難。Demographia 的數(shù)據(jù)顯示，鑒于悉尼的房價收入比已經(jīng)排在全球第二，購房者的負擔(dān)能力已達極限。

今年悉尼房價出現(xiàn)下滑（圖片來源：彭博社）

紐約房價最高的地區(qū)——曼哈頓的房屋銷量已連續(xù)三個季度下降，存量的增加讓買家變得更挑剔，有關(guān)價格已漲得太高、太快的擔(dān)憂也有所加劇。今年第二季度末，曼哈頓樓市有近 7000 套房源，比去年同期增長 11%。同期內(nèi)曼哈頓房屋銷量下降 17% 至略多于 2600 套的水平。同時，開發(fā)商仍在向市場注入新建豪宅：曼哈頓今年預(yù)計將有有 4600 套新建公寓掛牌銷售。這將進一步導(dǎo)致曼哈頓房價下跌。

庫存過剩，曼哈頓房價下滑（圖片來源：彭博社）

來源：每日經(jīng)濟新聞