12月23日，由會找房amp;全房通主辦，創(chuàng)寓會、維C公寓傳媒聯(lián)合主辦的第三屆長租公寓大會暨首屆公寓CEO年會在深圳成功舉辦。

雖然疫情當(dāng)下，但并不能阻擋住房租賃從業(yè)者赴會的熱情，人氣爆棚。

秦虹：機構(gòu)化運營、創(chuàng)新性服務(wù)非常關(guān)鍵

住建部政策研究中心原主任、中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級研究員、城市更新研究中心主任秦虹從北京奔赴深圳，作為開場嘉賓做了深度的政策解讀。

秦虹圍繞三個方面對未來長租房市場的看法：

第一，人口流動向（全國、各?。└叻績r城市集中，租賃需求上升；

2020年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率達63.89。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，人口凈流入前20大城市積聚于珠三角、長三角以及各個中西部地區(qū)的省會城市，這些人進入城市后，他們主要通過租賃來解決居住的需求。

第二，隨著00后、90后等高學(xué)歷、新青年進入就業(yè)市場，對租好房的需求上升；

教育部數(shù)據(jù)顯示，今年2021年，高校畢業(yè)生總規(guī)模比2020年增加了35萬，達到909萬人，預(yù)計明年（2022年），高校畢業(yè)生超過1000萬。

原有的租房市場供給大多數(shù)是城中村、地下室，這些已經(jīng)不能滿足新生代租客的需求，租好房的需求上升對供給提出了新的要求。

第三，“一張床、一間房、一套房”，多結(jié)構(gòu)、多樣化租房需求上升。

秦虹認(rèn)為，未來租賃市場要高質(zhì)量發(fā)展，供需的匹配是非常重要的。未來租賃住房的供給，機構(gòu)化運營、創(chuàng)新性服務(wù)是非常關(guān)鍵的，這就區(qū)別于過去中國租賃市場主要以散租為主的特點。所以成熟市場下的機構(gòu)租賃可以實現(xiàn)強大的平臺優(yōu)勢、標(biāo)準(zhǔn)的租賃品質(zhì)、穩(wěn)定的租賃關(guān)系、成熟的服務(wù)體系、創(chuàng)新的品牌實力和便利的政府監(jiān)管。

目前我國長租房的長足發(fā)展還處于起步階段，提升住房租賃企業(yè)的專業(yè)化水平和盈利能力，充分利用科技力量提高管理效率，以人為核心提供多元化的服務(wù)，精準(zhǔn)客戶定位、細(xì)分市場提高服務(wù)效率都十分關(guān)鍵，要做產(chǎn)品的分級定檔機制，促進行業(yè)、供應(yīng)鏈企業(yè)系統(tǒng)性的發(fā)展，推進專業(yè)化分工，為行業(yè)未來的證券化發(fā)展提供堅實的基礎(chǔ)。

楊現(xiàn)領(lǐng)：回歸價值遠(yuǎn)點

空白創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)發(fā)表題為《回歸價值原點》的主題演講，他研究長租公寓市場長達五年時間，他說，“過去一年，曾經(jīng)吹過的牛今天一個個全部破滅了，比如說以前的商業(yè)模式現(xiàn)在基本上都跑不通了，我相信整個行業(yè)也在回到價值的原點，這個行業(yè)到底在提供什么樣的價值，作為行業(yè)頭部的企業(yè)家，作為一個集體在做什么事情，這是我們要思考的?！?/p>

楊現(xiàn)領(lǐng)強調(diào)，住房租賃行業(yè)本質(zhì)上是快不了的行業(yè)，核心就是慢，核心就是民生的生意，核心就是需要最基本的價值創(chuàng)造。

未來住房租賃市場的走向是，第一，保障性租賃住房和長租房采取雙軌制并行，對應(yīng)不同的人群，提供不同的產(chǎn)品和結(jié)構(gòu)；第二，租賃住房的供給將會出現(xiàn)一個階段性的高潮；第三，供給側(cè)的核心是重模式，而重模式的核心是需要金融的支持；第四，國企和民營不是替代關(guān)系，而是協(xié)同關(guān)系。核心就是到底能不能創(chuàng)造價值，在房屋的出租、租客的服務(wù)上能不能提供差異化的價值，這是未來都需要探索的。

李磊：做長期主義的堅持者，回歸價值、實現(xiàn)價值

會找房/全房通創(chuàng)始人兼CEO、建信房管家董事長、建圳住房董事長李磊做了《行業(yè)信息化》的主題演講。

在李磊看來，住房租賃已經(jīng)不單單是一個租賃行業(yè)，而是一個科技行業(yè)，行業(yè)發(fā)展至今已經(jīng)離不開科技。整個租賃鏈條當(dāng)中，包括線上獲客、簽約在線化、支付在線化、智能設(shè)備在線化，監(jiān)管線上化等等，行業(yè)被科技滲透率很高。而一個行業(yè)被科技滲透和重塑之后，將會迎來新的爆發(fā)點和增長點，真正用科技實現(xiàn)了降本增效。

李磊分享了對市場的一些看法，他認(rèn)為，首先，市場不確定性逐漸變?yōu)榇_定性，從激進逐漸到恢復(fù)冷靜。一方面，監(jiān)管確定，這是沒有任何的商量空間和余地的；另一方面，以前靠運氣賺錢，現(xiàn)在全屏本事賺錢，這個確定性是非常確定的。以前憑運氣碰到好資產(chǎn)，靠粗放式管理來賺錢已經(jīng)越來越難。

其次，監(jiān)管從無形的手轉(zhuǎn)變?yōu)橛行蔚氖?，政策影響對于行業(yè)也是一個巨大的變量。這就要求從業(yè)者擁抱政策的同時，還要完全執(zhí)行監(jiān)管的政策。因為，住房租賃行業(yè)只有被政府監(jiān)管和政府關(guān)注，才有可能成為一個朝陽產(chǎn)業(yè)，迎來新的發(fā)展和春天。

對于今年的熱詞“內(nèi)卷”，李磊認(rèn)為，長租房內(nèi)卷非常嚴(yán)重，拿房內(nèi)卷、招人內(nèi)卷、系統(tǒng)行業(yè)的內(nèi)卷等等。內(nèi)卷是每個行業(yè)發(fā)展必然的過程，但不是終局。一切內(nèi)卷都是對內(nèi)功的考試而不是考驗，面對內(nèi)卷的時候企業(yè)需要不斷提高自身的內(nèi)功。

李磊表示，回歸價值、價值升級才是內(nèi)卷的良藥。各位能堅持做到現(xiàn)在，都摸到了門道，看到了行業(yè)的機會。

李磊在演講的最后給予了在座各位信心，“做長期主義的堅持者，回歸價值、實現(xiàn)價值，做得越久其實賺錢也會越容易?！?/p>

應(yīng)海平：租賃住房市場會呈現(xiàn)井噴的態(tài)勢

涂鴉智能智慧酒店amp;租住事業(yè)部總經(jīng)理應(yīng)海平發(fā)表題為《互聯(lián)融合 住宅租賃智能化新趨勢》的主題演講。他表示，從整個住宅租賃市場來看，明顯感覺到華東目前會偏向于是做租賃社區(qū)，政府也在不斷投入更多的租賃社區(qū)項目。

其中，34受訪人群希望房間里面有智能家居的植入。而租賃市場整體數(shù)字化運營能力低。原來的公寓、租賃住宅等，都會面臨著系統(tǒng)不能互聯(lián)，門鎖或者其他智能家居背后帶著APP，有單獨的軟件。

實際上，涂鴉智能做的事情是從房間里面的智能化再到工區(qū)的智能化，提供一整套的SaaS應(yīng)用，這個SaaS和全房通的SaaS不太一樣，圍繞智能硬件做管理和各個應(yīng)用的管理，輸出應(yīng)用層的能力。

“這是我們比較大的一個優(yōu)勢，目前已經(jīng)完成了涉及到家居和商業(yè)所有品類的覆蓋，頭部品牌基本上也已經(jīng)完成接入，硬件持續(xù)擴張的優(yōu)勢使我們可以幫助客戶完成項目的落地?！睉?yīng)海平說道。

其指出，其實公寓的概念已經(jīng)慢慢地淡化了，但凡是租的場所，都會納入長租房。長租公寓現(xiàn)在逐步開始演變成長租房，華南和華東有很多的酒店也開始演變成長租房，還有原來的共享辦公場所等。在整個房住不炒、共同富裕的大背景下，明年整體租賃住房的市場會呈現(xiàn)井噴的態(tài)勢。

上午場圓桌論壇

劉洋：YOU+公寓運營的底層邏輯

長租公寓老炮兒、YOU+國際青年社區(qū)創(chuàng)始人兼董事長劉洋一開場就感慨，“沒有想過長租公寓會這樣，沒想到這十年間有這么大的變化”，

他從2010年開始做長租公寓，猶如長江第一漂，一直泡在水里十年，外行人不懂這水的溫度和暗流，酸甜苦辣自知。

YOU+國際青年社區(qū)存活十年的競爭力是堅持走社群運營方式，最大的收獲是來自于大環(huán)境中給予的市場機會。

劉洋說，租房子的人做的第一訴求是什么？是安全，是干凈的房間，是合理的房屋設(shè)計和風(fēng)格。其次，更重要的是靈魂的安放，更多是身心愉悅地住在YOU+的房子里面。與此同時，要重構(gòu)年輕人的信任關(guān)系，通過社群和居住這種特殊場景的黏性讓大家找到同類人，找到連接的機會，找到連接的空間。

YOU+一直堅持做這樣的社群，從YOU+走出去的家友，會成為這輩子最好的朋友，最值得信任的朋友，讓城市孤獨的、沒有存在感的靈魂重新連接起來，通過居住場景中找到值得信任的舒適圈，讓家友能開心、快樂度過城市發(fā)展中的這段經(jīng)歷。

劉洋指出，YOU+要面對面的重構(gòu)信任，用愛讓人與人之間連接起來，這是YOU+最核心的理念。YOU+不是在做租房子，YOU+是在做漂泊者社群。未來YOU+這個品牌也不是出租房的品牌，它是漂泊者共鳴的品牌，這是非常重要的定位。

劉洋堅信，社群獲客、朋友轉(zhuǎn)介紹口碑獲客是未來最重要的獲客來源，目前YOU+獲客成本平均在200元以下。他認(rèn)為，市場是自由的，需要更多的競爭。內(nèi)部的流量，私域的流量對于每一個住戶都非常重要，YOU+開始啟動了另外一件事情，就是凡是在YOU+居住的家友，想要搬去其他品牌公寓，YOU+會幫忙免費推薦，因為租客工作調(diào)動確實需要更換租住的地方。

劉洋說，YOU+第一個項目已經(jīng)十周年，沒有再裝修過，目前已經(jīng)續(xù)約，到現(xiàn)在也沒有再重新裝修，依然還租得挺好。YOU+有一個規(guī)矩，任何家友都可以DIY自己的房間，也就代表著他會把自己的房間重新粉刷和裝修，YOU+用這種方法抵抗了長租公寓另外一個四年的“魔咒”，就是重新裝修。YOU+不像酒店把所有人清出去直接做裝修，那樣成本非常高，不如讓住戶自己改，設(shè)計師團隊會提供一些參考，這樣一來再次投入的裝修成本明顯下降。

YOU+團隊還成功做出了廣東省第一例工轉(zhuǎn)租的項目，而且是拿到了建行、建信八年期的貸款，資金成本很低，另外還拿到了500元/平米的獎補。

最后，劉洋總結(jié)表示，我們守住一塊田，需要拿出來和大家分享和耕種，讓這塊田畝產(chǎn)量增加，我們靠自己原有的方式和打法肯定是不行的，一定要增加它的附加值。希望全行業(yè)的兄弟們可以一起按這個方向去做，因為這個方向有曙光、有未來。

劉輝：中小公寓經(jīng)營之道

窩趣公寓創(chuàng)始人amp;CEO劉輝發(fā)表題為《新局勢下，中小公寓的生存之道》的主題演講，他通過對房源供給側(cè)結(jié)構(gòu)變化、租賃市場變化，針對輕資產(chǎn)、中資產(chǎn)、重資產(chǎn)模式進行了橫向分析，幫助中小公寓主看清行業(yè)未來。

劉輝一開始回顧了長租公寓過去十年的發(fā)展歷程，他表示2021年是一個新的時間段，主要是源自于去年十九大的召開，讓住房租賃行業(yè)真正被寫入了十四五規(guī)劃中，把原來一個夢想用數(shù)字的形式落實到未來五年市場規(guī)劃里。

過去十年來，一些話題的爭論不斷。比如，住房租賃行業(yè)是服務(wù)行業(yè)還是高周轉(zhuǎn)行業(yè)？劉輝認(rèn)為，這是一個以服務(wù)為本質(zhì)的行業(yè)，如果不為客戶帶來價值，不能聚焦在如何精細(xì)化經(jīng)營下提高效率節(jié)省成本，那就是在耍流氓。

比如，市場的未來到底屬于保障性租賃住房還是市場化租賃住房？這個爭論至今沒有答案，劉輝表示，未來住房租賃市場只有兩類房子，一類是保障性租賃住房，一類是市場化租賃住房。

以廣州、深圳為例，關(guān)于“十四五”規(guī)劃的保障性租賃住房，廣州說要增加60萬套，深圳要增加40萬套，如果這個數(shù)字成立，市場化租賃住房的的定價會不會是以保障性住房來決定，其品質(zhì)是不是定義了整體長租公寓品質(zhì)，服務(wù)是不是定義了市場化服務(wù)。劉輝認(rèn)為，這在未來是一個非常大概率的事件。

在劉輝看來，保障性租賃住房的產(chǎn)品質(zhì)量一定是高于今天的市場化供給的平均水平，因為無法保證保障性住房一定是供不應(yīng)求的，如果是保障性住房都住不滿，你要與它競爭，產(chǎn)品必須要升級。保障性租賃住房一定成為市場上價格的“壓艙石”，那么未來企業(yè)在拿房上應(yīng)該更加穩(wěn)健。此外，保障性租賃住房的服務(wù)水平一定是遠(yuǎn)高于物業(yè)的服務(wù)水平的，所以這些都會帶來市場巨大的變化。

甘偉：盤點2021年長租行業(yè)

深圳市公寓租賃行業(yè)協(xié)會會長、建寓住房董事長、小旦咨詢董事長甘偉發(fā)表了《2021租賃行業(yè)之年終盤點》的主題演講。

他表示，2019年是住房租賃行業(yè)的拐點來臨之年，和兩年前比，疫情給這個行業(yè)帶來很多改變，各城市表現(xiàn)迥異，“冰火兩重天”：二線及以下城市出租率和出租價格“雙降”；廣州、深圳“以價換量”，租金仍未恢復(fù)到疫情前；北京、上海實現(xiàn)“雙高”，租金價格創(chuàng)新高，出租率高企。

關(guān)于這些現(xiàn)象的原因，甘偉指出，疫情使得很多人當(dāng)時沒有回到一線城市，一線城市的出租價格驟降。不過，2020年夏天開始大部分人回來了，因為他們在其所在的城市很難找到工作。真正的經(jīng)濟下行所導(dǎo)致的反而是二、三線城市的收縮，一線城市仍是就業(yè)機會的保障，是真正事業(yè)夢的開始。

2021年是不平凡的一年，保障性租賃住房就像一道高勢能的雷電，照亮著整個行業(yè)，可轟鳴之后，我們必須恢復(fù)平常心，革命尚未成功，行業(yè)仍然在苦苦尋求“蛋糕化”：有沒有真正的盈利模式？怎樣才可以持續(xù)盈利？

甘偉談到了行業(yè)盈利難的理由：第一，重資產(chǎn)市場化很難，非市場化就要看政府智慧。常規(guī)物業(yè)租售比太低，并購型物業(yè)至少是在4.5-5的年化才能做到，沒有辦法成為一種模式。項目退出的復(fù)雜度非常高、專業(yè)度非常高，難度系數(shù)非常高，這是目前的重資產(chǎn)的情況；第二，包租模式的集中式公寓規(guī)?；荒茉谝痪€和新一線城市實現(xiàn)，分散式的頭部企業(yè)基本上已經(jīng)退出包租模式，這是目前的現(xiàn)狀；第三，輕資產(chǎn)托管品牌化、規(guī)?；瘞硪欢ǖ男?yīng)，但規(guī)模化并沒有體現(xiàn)為太多的盈利。

韜戈：希望行業(yè)能共建規(guī)則

天貓好房二租業(yè)務(wù)部總經(jīng)理韜戈發(fā)表題為《共建產(chǎn)業(yè)互聯(lián)平臺》的主題演講。

韜戈表示，搭建平臺的價值在于在平臺上把消費者、供給方、業(yè)主、中介等多方拉到一起達成更高效的匹配，滿足各方面的訴求。國內(nèi)的城鎮(zhèn)化、城市化這兩方面都還沒有完成，未來，還會有更多的租房人群進入到城市。

他指出，杭州二手房在售房源量是15、16萬（現(xiàn)在可售的），換句話說，不再增加的在售房源量還要花50、60個月才能把房子賣完，反觀租房市場依然活躍、繁榮。

韜戈認(rèn)為，對于租賃行業(yè)的從業(yè)者來說，如何找到需要面對的人群，針對這部分人群去定制他們所需要的房子以及服務(wù)，是需要思考的。一個房子不可能適用于市面上所有租房人群。

租房是重資產(chǎn)，沒有辦法對于每一個人做定制化服務(wù)，但可以對一個群體做定制化服務(wù)，因而要研究客戶，研究客戶才能去掙錢。而租客的第一要求就是價格，第二要求就是體驗，第三要求則是違約糾紛。

最后，他表示，希望行業(yè)能共建行業(yè)規(guī)則，包括房源規(guī)則、交易標(biāo)準(zhǔn)以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

　　下午場圓桌論壇

至此，第三屆長租公寓大會的演講環(huán)節(jié)圓滿結(jié)束。