在2018年夏季出現(xiàn)住房租金大幅上漲后，北京房租價(jià)格在2018年年底、2019年年初迎來(lái)回落。

近日，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者在北京多個(gè)區(qū)域走訪了解到，住房租賃價(jià)格年底普遍出現(xiàn)下調(diào)，有些區(qū)域相對(duì)于2018年8月份租金最高點(diǎn)時(shí)降幅較大。

根據(jù)國(guó)泰君安證券的研究數(shù)據(jù)顯示，2018年12月份，北京有6個(gè)區(qū)域租金環(huán)比下跌。其中跌幅最大的3個(gè)區(qū)域分別為昌平下跌4.23%、豐臺(tái)下跌1.99%、順義下跌1.1%。

節(jié)前北京租金普遍下調(diào)

近日，記者走訪了解到，豐臺(tái)草橋版塊和海淀區(qū)人民大學(xué)地鐵站附近的租金相對(duì)2018年七八月份租金最高點(diǎn)降幅相對(duì)較大。以一居室為例，豐臺(tái)草橋版塊一家鏈家門店的工作人員表示，正規(guī)一居室月租金在5000元~5500元，相對(duì)于2018年8月份房租高峰時(shí)相同一居室月租金最高6000多元降了1000元左右。

同時(shí)，記者在海淀區(qū)人民大學(xué)地鐵站附近的我愛(ài)我家門店了解到，一居室月租金6000元左右， 2018年8月份租金高的時(shí)候相同一居室月租金在6500元~7000元左右。

除此之外，有些區(qū)域也出現(xiàn)了500元左右的降幅。記者在大興黃村西大街附近的一家鏈家門店了解到，附近一居室月租金在3000元左右，兩居室月租金3600元~3800元左右。2018年8月份房租最高時(shí)一居室月租金約3500元，兩居室月租金約4200元。

記者在朝陽(yáng)望京商圈了解到，附近一居室租金每月6500元~7000元左右，兩居室8000元到9000元左右，比房租高峰時(shí)降了500元左右。

一位在望京商圈從事多年房產(chǎn)中介的工作人員告訴記者，因?yàn)榉繓|也擔(dān)心房屋空置，過(guò)年空置可能會(huì)有一個(gè)月左右，所以現(xiàn)在房租可以議價(jià)。該工作人員還表示，從2016年到2018年，整個(gè)望京的租房市場(chǎng)每年有3%的遞增，相當(dāng)于小戶型的房子年漲幅300元左右，大戶型的房子漲幅450元到500元左右。

在走訪過(guò)程中，多位中介工作人員向記者表示，春節(jié)前是一年內(nèi)房租比較低的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候也比較容易議價(jià)。

記者在大興棗園、豐臺(tái)馬家堡、海淀南路等區(qū)域進(jìn)行走訪了解到，這些區(qū)域的租金回落幅度比較小，屬于淡季降價(jià)的正常范圍。

大興棗園地鐵站附近的一家房產(chǎn)中介工作人員告訴記者，一般議價(jià)空間在200元到300元左右，較之2018年8月份最高點(diǎn)租金每月下降300元左右。

豐臺(tái)馬家堡版塊的一位鏈家門店的工作人員告訴記者，一居室月租金均價(jià)4000元到4500元左右，兩居室月租金均價(jià)5500元左右，較之8月份月租金最高時(shí)降了200元左右。

海淀南路附近的房屋中介工作人員告訴記者，現(xiàn)在的租金是一年當(dāng)中最低的時(shí)候，年后回來(lái)租房的成交速度很快，因?yàn)樽饪投枷胍M快入住。現(xiàn)在客戶相對(duì)較少，一居室比較搶手。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，影響房租的因素較多，比較重要的有三點(diǎn)，一是房源的區(qū)位，也就是所處的地理位置，一般來(lái)說(shuō)市中心區(qū)域的每平方米租金會(huì)高于周邊區(qū)域，CBD周邊的租金也會(huì)較高；二是房源自身品質(zhì)，一般來(lái)說(shuō)小區(qū)檔次高、裝修品質(zhì)高的房源租金較高；三是租住情況，一般合租房源的租金，由于存在分?jǐn)偳闆r，租金相對(duì)會(huì)顯得低一些。

張波還表示，在同一區(qū)域，影響房租的最大因素就是不同小區(qū)的品質(zhì)差異，尤其在市中心區(qū)域，房齡較長(zhǎng)的老房子一般租金會(huì)低于新房和次新房。

供需錯(cuò)配仍明顯

根據(jù)國(guó)家衛(wèi)計(jì)委發(fā)布的《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2015年至2017年間，我國(guó)年均流動(dòng)人口達(dá)到2.46億，主要流向京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)及沿海地區(qū)，這一群體已經(jīng)成為我國(guó)房屋租賃需求第一大群體。

根據(jù)58同城、安居客發(fā)布的《2018年中國(guó)住房租賃報(bào)告》顯示，2018年全國(guó)租賃房源同比增長(zhǎng)36%，上海、北京、深圳租賃房源供應(yīng)量位居全國(guó)前三，其中北京占比為11.3%。

從面積上看，2018年全國(guó)租賃房源主力供應(yīng)面積集中在50平方米以下和70平方米~90平方米兩個(gè)區(qū)間，占比分別為29.5%和22.6%。

張波認(rèn)為，從需求來(lái)看，目前比較明顯的還是供需存在一定錯(cuò)配，從58安居客線上的數(shù)據(jù)來(lái)看，有超過(guò)50%的租房需求集中在70平方米以下的一居室和兩居室，而從線上的掛牌量來(lái)看，這部分房源的供應(yīng)量雖然可以達(dá)到50%，但分布的區(qū)位和需求有較大差異。

從全年月租金價(jià)格走勢(shì)上看，6~8月畢業(yè)季帶動(dòng)大量高校畢業(yè)生進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，在一定程度上影響了租金走勢(shì)，其中8月份的月租金價(jià)格在全年最高；2~4月受春節(jié)假期影響，市場(chǎng)尚未回暖，整體租金水平處于全年最低。從租金漲幅上看，北京月租金同比漲幅在5%以內(nèi)，說(shuō)明隨著房地產(chǎn)政策的收緊，房屋租金得到了有效控制，漲幅有所收窄。

張波認(rèn)為，2019年北京的租房市場(chǎng)會(huì)保持和2018年較為接近的節(jié)奏，租賃房源的供應(yīng)量會(huì)持續(xù)增加，租金的上漲幅度將得到有效控制，但核心區(qū)域的租金上漲壓力依然較大。

張波進(jìn)一步表示，從供應(yīng)端來(lái)看，北京2017~2021年計(jì)劃供應(yīng)租賃住房1300公頃，50萬(wàn)套； 2018年計(jì)劃供應(yīng)集體土地租賃住房用地200公頃，到2021年將供應(yīng)1000公頃集體土地用于租賃住房，未來(lái)北京的租賃房源還將持續(xù)增加。2016年11月至2018年11月，北京陸續(xù)拍出31幅自持地塊（全自持+ 部分自持），分區(qū)域來(lái)看，海淀區(qū)自持體量最大，達(dá)59萬(wàn)平方米；大興區(qū)共有8幅含自持地塊。2016年拍出的4幅地塊為100%自持地塊，體量共計(jì)62萬(wàn)平方米。未來(lái)這些自持項(xiàng)目的入市，將為住房租賃市場(chǎng)提供供應(yīng)保障。