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房?jī)r(jià)只漲不跌,估計(jì)是大部分國(guó)人對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)。也有人會(huì)說(shuō),即便是下行,也不過(guò)是漲100跌50的游戲,房?jī)r(jià)一直漲,買房就是賺。如此小看房地產(chǎn)投資,勢(shì)必要吃虧。這一輪房?jī)r(jià)漲勢(shì)過(guò)去后,我們就會(huì)看到,大浪之中,誰(shuí)在裸泳。
房?jī)r(jià)過(guò)高,背后是高杠桿、高負(fù)債的支撐;而過(guò)高的負(fù)債對(duì)于經(jīng)濟(jì)運(yùn)行,無(wú)疑是有害的。但債務(wù)已經(jīng)成為既成事實(shí),我們應(yīng)該如何解決這個(gè)問題?美國(guó)采取的是債務(wù)出清的策略,要么還錢、要么交房;但這在中國(guó)當(dāng)下的環(huán)境,顯然是不太妥當(dāng)?shù)模绕涫巧婕皬V泛的民生問題,負(fù)債率問題等等。
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眾所周知,房地產(chǎn)市場(chǎng)化剛剛開始時(shí),是富人加杠桿,窮人求穩(wěn)妥;如今窮人發(fā)現(xiàn)杠桿確實(shí)好用,加之資產(chǎn)價(jià)格過(guò)高,也都紛紛加入了杠桿大軍中。這就帶來(lái)了一個(gè)問題,一旦收緊杠桿、資產(chǎn)價(jià)格下行,這些后來(lái)者償債能力不足,連緩沖的機(jī)會(huì)都沒有,直接撲街。所以,就近兩年來(lái)看,房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)整體性的下行,目的還是保證社會(huì)穩(wěn)定。
但這并不代表,房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)腰斬或閃崩。注意我們預(yù)判的是不會(huì)出現(xiàn)“整體性下行”,而并不代表某個(gè)區(qū)域,或者某個(gè)樓盤不會(huì)下行。
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如果一個(gè)地方既沒有持續(xù)的人口流入,也沒有自身的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),全都是靠炒作推高的房?jī)r(jià),那么當(dāng)下進(jìn)入調(diào)整期時(shí),這些地方就會(huì)首當(dāng)其沖迎來(lái)一波降價(jià)潮。比如燕郊就是一個(gè)典型的例子。
案例一:2017年3月,孫女士覺得燕郊市場(chǎng)已經(jīng)成熟了,在觀望了一段時(shí)間后,從東北打著“飛的”直奔燕郊買房,當(dāng)時(shí)連飯都顧不上吃,就去定了房——因?yàn)橐活D飯的工夫,房?jī)r(jià)就可以上漲5萬(wàn)。如今,當(dāng)年300萬(wàn)的房子,現(xiàn)在跌到200萬(wàn),每月萬(wàn)元的月供讓她非??鄲溃欢F(xiàn)在如果棄房,加上按揭的利息,可以說(shuō)連首付都賠了進(jìn)去。
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案例二:2018年初,王先生看到環(huán)京樓市已經(jīng)下跌了一輪,決定抄底。當(dāng)時(shí)樓市單價(jià)2.2萬(wàn)。截至目前,該房產(chǎn)價(jià)格縮水三成。由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好,王先生和妻子準(zhǔn)備換工作,面臨斷供危機(jī)。最終,他低價(jià)售出該房產(chǎn),虧損20萬(wàn)首付和一年月供。
燕郊當(dāng)年被熱捧,完全是由于其雖然地緣上離北京還算近,但政策上歸屬河北,不限購(gòu)吸引了想在北京買房又沒有資格的人,漸漸就掀起了投資熱。然而,燕郊本身并沒有持續(xù)吸引資金流入的能力,因此,炒房客離場(chǎng)是必然結(jié)果,一批人無(wú)疑成了“接盤俠”。
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而且,從資本類型上看,房地產(chǎn)屬于非生產(chǎn)資本。如果過(guò)多的資金流入到這個(gè)領(lǐng)域,無(wú)疑既抑制了生產(chǎn),又抑制了消費(fèi);短期內(nèi)確實(shí)可以刺激經(jīng)濟(jì),拉動(dòng)GDP,但長(zhǎng)遠(yuǎn)看并不是有效的發(fā)展經(jīng)濟(jì)的手段。所以說(shuō),要想把過(guò)多的資金從房地產(chǎn)中擠出去,就要破除“房?jī)r(jià)只漲不跌”的迷信。尤其是房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)了高速的、粗獷的發(fā)展之后,未來(lái)將轉(zhuǎn)向更為專業(yè)、更為精細(xì)的發(fā)展方式。未來(lái)肯定要淘汰一批不合格的項(xiàng)目。
此外,算一下也知道,房?jī)r(jià)即便微跌,對(duì)于高杠桿的投資者也是巨量損失。今天房?jī)r(jià)下跌50%,需要未來(lái)上漲100%才能補(bǔ)回來(lái)。哪怕下跌20%,對(duì)于投資者都是災(zāi)難性的。通過(guò)貸款購(gòu)房,一旦房?jī)r(jià)下跌20%是帶有杠桿的下跌,負(fù)債也加速增加啦,僅僅是20%的下跌,可以把過(guò)去幾年上漲的100%的利潤(rùn)都抹平。
綜上,看清趨勢(shì)的人,才知道哪里是洼地,哪里是陷阱,什么資產(chǎn)不能碰;而現(xiàn)在的大趨勢(shì)就是房地產(chǎn)的拉動(dòng)效應(yīng)幾乎已經(jīng)用盡,謀求新的增長(zhǎng)點(diǎn)是未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間的任務(wù)。這個(gè)過(guò)程中,房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)也是正常的。對(duì)于真正的投資人,他們明白,風(fēng)險(xiǎn)永遠(yuǎn)是最先安置的策略之一,放棄房?jī)r(jià)只漲不跌的幻想,則是投資人走向成熟的第一步。
本文原創(chuàng),作者劉磊,福布斯金融理財(cái)師評(píng)審委員、遠(yuǎn)見財(cái)訊特邀地產(chǎn)評(píng)論員,《房產(chǎn)投資煉金術(shù)》課程導(dǎo)師,多家媒體房地產(chǎn)專欄作者、作家。
來(lái)源:劉磊房產(chǎn)評(píng)論
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