2022年,我國60歲以上老年人口超過2.8億,居家養(yǎng)老成為絕大多數(shù)老年人的選擇,家和社區(qū)成為老年人日常生活重要的依托。隨著老齡化走上快速、深度的進程,如何滿足老年群體的適老居住需求成為社會各界熱議的話題。老年人居住現(xiàn)狀怎么樣?老年人買賣房屋又有哪些需求?

近日,北京鏈家研究院與中國人民大學勞動人事學院專家課題組舉辦了“積極老齡化 適老新居住”沙龍,并聯(lián)合發(fā)布《2023年北京老年居住需求洞察報告》(以下簡稱《報告》)?；诒本╂溂医迥甑恼鎸嵔灰讛?shù)據(jù),《報告》描摹出北京老年群體的置業(yè)現(xiàn)狀、置業(yè)偏好、置業(yè)行為的圖景,為老年居住保障體系設計、住房適老改造、社區(qū)養(yǎng)老服務等提供一個參照樣本。

住房現(xiàn)狀

期待房屋與居住需求匹配

侯女士已經(jīng)在西城區(qū)宣武門西大街20號樓居住40多年了。她所在的小區(qū)是北京較早有電梯的居民樓,如今,在此居住的大多數(shù)是老年人。侯女士家房本面積為50平方米,是一間沒有客廳的兩居室,一旦兒女過來,就顯得有些擁擠。加上樓房建成時間久,難免出現(xiàn)漏雨等現(xiàn)象……雖然是眾多人眼中的“老破小”,但是優(yōu)越的地理位置加上周邊商業(yè)、醫(yī)療、教育資源豐富,侯女士和老伴也樂于在這居住。

北京的老年群體相對更早擁有自有住房,這些房屋不僅使得老年人享受到完備的城市基礎設施配套與公共服務,同時也共享了城市快速發(fā)展的時代紅利,獲得了房產(chǎn)的增值收益。“雖然房子小又舊,但是對我們老年人來說生活很方便。往南一站地就是宣武醫(yī)院,樓下就是地鐵站和公交車站,附近還有宣武藝園和西便門小公園。最重要的是這里是電梯房,我們不用爬樓,這些對于老年人來說是最需要的。”侯女士說。

根據(jù)《報告》數(shù)據(jù)顯示,77%的北京老年群體居住在1998年房改前建成的住宅中;八成以上老年人居住地位于城六區(qū),享受著更為完善的公共服務。但由于房屋老舊,居住條件及適老化設施、物業(yè)服務等方面卻越來越難以滿足養(yǎng)老需求,原有住房與老年群體適老化需求之間的矛盾也日益凸顯,也催生了部分老年人迫切換房的需求。

例如,在居住體驗方面,老舊小區(qū)的兩居室戶型多以起居室為主,缺乏客廳是此類戶型的共同特點,不符合當前居民生活偏好。在配套設施方面,老舊社區(qū)的車位配比偏低,在老人擁有自有車輛或子女前來照護老人時,“停車難”的問題就會顯現(xiàn)。

人房不匹配的另一個原因則是原居所無法滿足居住者本身的年齡增長帶來的“適老化”新需求。早期多數(shù)住房為7層無電梯住房,隨著居住者年齡增長,較高的樓層對老人日常出行帶來的不便。根據(jù)《報告》,55至64歲的調(diào)研群體中,49.6%的人居住在無電梯房屋中;65至74歲、75歲以上群體這一指標則均高于50%。而這三個年齡階段中的老人,超6成居住在中高樓層。

在北京鏈家研究院院長高原看來,經(jīng)歷了改革開放45年,特別是上世紀90年代住房制度改革以來,60歲及以上老年人已普遍從“筒子樓”時代進入“基本適居”。當年的年輕人成了現(xiàn)在的老年人。當年購置的新樓房,也成為現(xiàn)在的老房子。身體的老化、住宅的老化和社區(qū)的老化同步發(fā)生,使得多數(shù)老人所居住的房屋與當下居住需求不再匹配,“老人老房”步入拐點,改善住房條件或周邊配套設施,成為當下城鎮(zhèn)老人提升居住品質(zhì)的核心訴求,老人更期待晚年生活所需與居住環(huán)境相匹配。

老人售房

多數(shù)是代際支持

數(shù)據(jù)及調(diào)研結果顯示,在北京售房老人調(diào)查樣本中,出于改善性換購動機的占比達到40.8%。

在購房老人樣本中,出于改善住房條件或周邊配套動機而購房的占比高達69.1%。在改善居住的同時,老年群體在住房交易中還存在代際支持需求,從而構成老人住房交易的“雙驅(qū)動模型”。在《報告》顯示的售房老人樣本中,代際支持占比達到42.2%,其中最多的是幫助子女購房,其次是作為財產(chǎn)分配給子女。

中國人民大學勞動人事學院社保系主任白晨表示:“在中國文化中,住房不僅是用來居住的住所,也是老年人維系家庭關系的重要紐帶。無論是適老化居住改善需求,還是代際支持需求,都為我們在‘個體生命周期’視角之外,提供了理解老年人住房消費需求與動機的更加豐富的視角。”

選購住房

63.2%的老人接受物業(yè)費更貴

根據(jù)近幾年鏈家真實交易數(shù)據(jù),老人在購房過程中對于市中心的便利配套和便利服務依賴度明顯更高。記者在采訪中了解到,老年人傾向選擇與子女距離較近的片區(qū),可以更便于兩代人相互照應。同時,隨著年齡的增長,老年人更加依賴便捷的公共交通,以及中心城區(qū)更好的醫(yī)療、商業(yè)配套設施。

在樓齡方面,七成以上老人在購置住房時,傾向選擇建成年代更晚的新房或次新住房。值得關注的是,物業(yè)服務方面,63.2%的北京老年人置換后選擇了物業(yè)費更貴的房屋,且年齡越大,所置換房屋物業(yè)費增加的比例越大。高原說:“對老年群體而言,更貴的物業(yè)費,意味著更高品質(zhì)的社區(qū)和物業(yè)服務,適老化程度也會更高,更能滿足老年人對外部服務需求?！?/p>

在對居住條件的要求方面,大部分老年群體選擇中等面積、中間套型的“理想型”。《報告》數(shù)據(jù)顯示,38.2%的老年群體偏好60至90平方米的房屋,選擇120平方米以上的老年人不足兩成;老年群體置換位置需求是五到六環(huán)之間、2008年以后建成、有電梯、80平方米兩居室的商品住宅。根據(jù)鏈家的交易數(shù)據(jù)顯示,東方太陽城、天通苑北二區(qū)、廣安康馨家園、弘善家園、安華里社區(qū)、遠洋山水、安貞西里等14個小區(qū)是最受老年人青睞的小區(qū)(按購房占比排序,老年人購置不足100套小區(qū)不計入)。

高原認為,這14個小區(qū)受老年群體的青睞,在一定程度上代表了老年群體的選擇,他們多數(shù)偏好中檔總價、中間面積、位于二環(huán)至六環(huán)區(qū)域的社區(qū)和樓盤。這些“理想型”房子74%分布在四環(huán)至六環(huán),87%總價在200至600萬元,超過一半為兩居室。適中的面積大小和居室,能夠滿足居住空間需求,減輕維修和清潔的家務勞動壓力,同時,合適的面積能夠減少獨居和空巢老年人的心理孤獨感。還有一個原因是老人進行房屋置換,通過“賣高買低”形成一部分剩余資金,不僅可以支持孩子購房等,也可以作為自身的養(yǎng)老儲蓄。

住宅矛盾凸顯

適老化需求成為新“剛需”

幾年前,海淀區(qū)花園路街道北航社區(qū)的老人自編自演的情景劇《88座山》引起了老人的共鳴。劇中提到一位居住在4層沒有電梯的老人面對88個臺階就像88座山一樣,擋住了他外出的路。

這種“老人老房”的情況,在北京市眾多老舊小區(qū)中普遍存在,適老化建設成為老人共同關注的話題。隨著住房市場逐步從“增量發(fā)展”轉(zhuǎn)入“存量優(yōu)化”,改善居住條件成為存量時代推動住房消費的“新剛需”。特別對于老年人而言,適老化居住需求往往成為撬動“二次”住房消費的重要杠桿。

《報告》中指出,面臨七成以上老年人口居住在老舊小區(qū)的基本現(xiàn)狀,北京市老年人口住宅適老化程度不足的矛盾與日俱增。通過住宅置換方式進行改善確屬可行路徑,但這一路徑對家庭支付能力提出了較高要求,同時生活習慣與情感因素的影響下,居民不傾向于搬離原居地,多數(shù)老年人口居于老舊小區(qū)的現(xiàn)實可能長期維持。在此背景下,對老舊小區(qū)進行適老化改造是提升老齡人口居住質(zhì)量的必然途徑,這也將孕育龐大的住宅適老化改造產(chǎn)業(yè),大到樓內(nèi)加裝電梯、增設無障礙坡道,小到家中安裝扶手等,可能產(chǎn)生新的經(jīng)濟增長點。

高原指出,目前國內(nèi)有一些適老產(chǎn)業(yè)的探索,但都屬于散點性質(zhì)的探索階段,還需要企業(yè)、政府、社區(qū)等全社會力量都參與,共同完善。比如適老化住宅的功能設計方面,除了配備必需的電梯,還要考慮電梯的寬度、深度,以便輪椅、擔架進出,這是老年人可能需要的應用場景。此外,養(yǎng)老社區(qū)中還應配套AED器材、救護等物資。在居家生活中,浴室、馬桶等部分家居,也應該從老年人視角出發(fā),生產(chǎn)對應起居商品。而適老產(chǎn)業(yè)發(fā)展到這一階段還有一定距離,需要整個行業(yè)共同努力。

專家聲音

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊:隨著時間的推移,老年人對住房的需求發(fā)生了顯著變化,但住房服務的供給與老年人的居住需求之間的矛盾日益凸顯,亟需社會各方合力提高適老化程度,完善居住保障體系設計、住房適老改造、社區(qū)養(yǎng)老服務,讓老年人擁有更美好的居住環(huán)境,積極享受老齡生活,共享社會發(fā)展的紅利。

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長陳志:適老化居住需要在住房設計標準、城市更新等方面積極探索,深度挖掘更多真實的老齡居住場景,將需求場景精細化,與適老化有機結合,為老年人提供更加便捷、觸手可及的日常照料和醫(yī)療康養(yǎng)服務,讓老年人“老有所醫(yī)”“老有所養(yǎng)”“老有所樂”。