走過2018年這一“深度調(diào)整”年，房地產(chǎn)發(fā)展脈絡(luò)發(fā)生了哪些變化，市場在2019年究竟走向如何？

文/貝殼研究院

2018年以來，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了深刻調(diào)整。一方面，市場的變化根植于房地產(chǎn)方向的調(diào)整，在“房住不炒”、“租購并舉”的核心發(fā)展理念下，中國房地產(chǎn)供求格局發(fā)生了可喜的變化。另一方面，市場的深刻調(diào)整對房地產(chǎn)企業(yè)的影響也持續(xù)顯現(xiàn)，“土地流拍潮”、“房企更名潮”、“市場促銷潮”等接連涌來，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛謀篇布局加快調(diào)整舵頭。

走過2018年這一“深度調(diào)整”年，房地產(chǎn)發(fā)展脈絡(luò)發(fā)生了哪些變化，市場在2019年究竟走向如何？在12月27日舉辦的貝殼思享會上，貝殼研究院《2018年全國房地產(chǎn)市場年度報告》（以下簡稱《報告》）正式發(fā)布，以數(shù)據(jù)復(fù)盤2018年新房、二手、租賃三大市場趨勢演變，探明2019年市場動向。

解讀2018年全國房地產(chǎn)市場報告

2018年中國房地產(chǎn)市場仍處在高位，但基本結(jié)束快速增長勢頭。全國新房、二手房交易量與去年相比基本持平，下半年市場開始轉(zhuǎn)冷降溫。在經(jīng)歷一年多的調(diào)控后，預(yù)計2019年中國房地產(chǎn)將迎來中溫放松政策，新房在供給放量中走向拐點和分化，二手房則有望結(jié)束下行態(tài)勢。

第一部分

2018年的樓市答卷

2018年延續(xù)去年的高壓狀態(tài)，部分城市繼續(xù)加碼。今年以來，22個城市加碼或開啟限購政策，17個城市實行限售政策。在政策修補中，調(diào)控壓力已經(jīng)達到頂峰。市場最敏感的房貸利率延續(xù)上升趨勢，基本達到2015年以來高位。

01.新房增勢終止

2018年全國商品住宅銷售面積14.6億平，同比基本持平。在住房全面商品化后的20年，商品住宅銷售達到巨量頂峰，2018年新房GMV達12萬億，同比增加10%，增速回落至20年以來低位。而四季度以來全國商品住宅銷售面積逐月同比下滑，銷售疲態(tài)盡顯。

圖：全國新房年度銷售面積及同比（萬方）

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

圖：2018年以來全國商品住宅銷售面積及當月同比

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院RealData數(shù)據(jù)庫

02.二手低溫運行

2018年全國二手房成交量預(yù)計420萬套，交易面積3.95億平，同比持平。在2016年末至今的調(diào)控影響下，2018年二手房市場保持2017年以來的低溫狀態(tài)，成交量低于2015-2016年。從重點城市二手房市場年內(nèi)表現(xiàn)來看，6月以來成交持續(xù)回落，11月成交保持在2017年以來低位上。

圖：全國二手房成交量（萬套）

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院整理測算

圖：重點城市二手房成交月度走勢及環(huán)比

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院RealData數(shù)據(jù)庫

在調(diào)控持續(xù)影響下，重點城市二手房市場降溫，預(yù)期低迷。2018年客源成交周期同比全面延長，調(diào)價中漲價次數(shù)占比全線回落，買賣雙方市場預(yù)期同比走弱。

第二部分

2019的樓市前景

政策預(yù)測：中溫放松

在經(jīng)歷一年多的調(diào)控后，房地產(chǎn)市場前期升溫的勢頭有所減緩，今年下半年不少重點城市進入下降區(qū)間，一些城市的市場陷入低迷，居民杠桿快速增加的勢頭得到初步遏制。但今天房地產(chǎn)調(diào)控政策面臨的約束今非昔比，不僅有經(jīng)濟下行的壓力，還有債務(wù)壓力。資產(chǎn)價格過快上漲或下跌都可能導(dǎo)致系統(tǒng)性金融風險。

因此2019年的政策面更大可能性是中溫放松，預(yù)計明年的主要政策調(diào)整會有三點：

第一，調(diào)控主體由中央轉(zhuǎn)向地方。2017年中央經(jīng)濟工作會議就提出要明確中央與地方的事權(quán)，今年明確提出，城市地方政府是調(diào)控的主體，中央分類指導(dǎo)。調(diào)控主體的轉(zhuǎn)變是因城施策原則的延續(xù)和落地，地方政府針對本地房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段和特定問題，發(fā)揮能動性，制定出適合本地發(fā)展的對策，更加有助于精準調(diào)控，科學(xué)調(diào)控。

第二，調(diào)控方式由調(diào)控交易轉(zhuǎn)向調(diào)控供給結(jié)構(gòu)。歷史證明，調(diào)控市場交易往往是影響需求釋放的節(jié)奏，通常是延緩或刺激需求釋放，盡管短期內(nèi)可以實現(xiàn)政策目標，但會明顯打亂市場供需結(jié)構(gòu)，抑制市場調(diào)節(jié)機制，引發(fā)其他問題。調(diào)節(jié)交易并沒有改變市場供給結(jié)構(gòu)，并不能從根本上改變住房短缺或結(jié)構(gòu)錯配的問題。

今后政策會減少對交易環(huán)節(jié)的行政管制，限價、限售乃至限購政策可能會根據(jù)不同城市的情況作相應(yīng)調(diào)整。

第三，政府職能回歸到住房保障。經(jīng)濟下行對流動人群、低收入人群的沖擊最大，住房保障更加重要。過去政府主要精力側(cè)重于住房市場的管理，今后可能從住房供給和住房保障方面進一步發(fā)力，比如加快推進集體土地入市、鼓勵買房出租、盤活存量土地資源，為住房保障提供更多的財政支持等。

市場預(yù)測：新房放量，二手觸底

01.新房放量

2017年以來全國土地交易增多，新房新開工、在建和待售面積都達到較高的位置。北京、上海、成都、南京、武漢等城市新房供應(yīng)數(shù)量都比較充裕，導(dǎo)致2018年新房、二手房交易結(jié)構(gòu)向新房偏移。2019年隨著大量新房尤其是價格適中、位置尚可的限價房集中入市，會對二手房市場造成分流影響。

圖：全國商品住宅施工及新開工面積累計同比

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院RealData數(shù)據(jù)庫

圖：2018年北京新房成交占比月度走勢

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院RealData數(shù)據(jù)庫

02.二手觸底

隨著限制交易政策的松綁，賣一買一的換房需求會更容易釋放，明年二手房市場下行的態(tài)勢有望得到轉(zhuǎn)變。隨著下半年來重點城市二手房均價的下跌，購房門檻降低，部分購房者開始入市，11月重點一二線城市新增客源量環(huán)比增加9%。外加政策放松的影響，明年二手房市場有望結(jié)束繼續(xù)下行的態(tài)勢。

圖：重點一二線城市新增客源量走勢

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院RealData數(shù)據(jù)庫

03.一線底火與二線壓倉

2018年末北京新房及二手房成交已經(jīng)開始小幅升溫，在政策中溫放松的預(yù)期下，作為房地產(chǎn)底火的一線城市明年市場有望小幅回升，首次置業(yè)需求加快進入市場，帶動換房改善鏈條活躍。

圖：北京新房及二手住宅成交總套數(shù)月度走勢

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院RealData數(shù)據(jù)庫

重點二線城市人口城鎮(zhèn)化進程加速，經(jīng)濟增長速度相對穩(wěn)健，具有較強的抗周期能力。隨著戶籍制度的進一步改革和購房資質(zhì)的適度放松，更多的三四線城市居民為了獲得更優(yōu)質(zhì)的教育資源和就業(yè)機會，會優(yōu)先選擇到省會城市購房落戶。

年末二線城市新房及二手房的成交均已顯現(xiàn)改善態(tài)勢。預(yù)計隨著2019年調(diào)控政策的邊際改善以及新房供應(yīng)的增加，2019年二線房地產(chǎn)市場將成為全國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)增長的“壓艙石”。

圖：重點二線城市新房成交套數(shù)走勢

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院RealData數(shù)據(jù)庫

圖：重點二線城市二手房成交量走勢

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院RealData數(shù)據(jù)庫

中國房地產(chǎn)市場

進入全流通時代

傳統(tǒng)理論理解房地產(chǎn)市場周期時通常只關(guān)注新房市場，或者將新房二手房視為同一市場，忽視了不同市場交易邏輯之間的差異，也忽視了不同市場之間的相互影響。

貝殼研究院認為，當前中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了“全流通時代”。所謂全流通是指，新房市場、二手房市場、租賃市場之間不再是孤立分割的關(guān)系，而是互生共連的交互關(guān)系。三個市場之間交互的方式、時機與動能決定了房地產(chǎn)市場運行的“總體效果”。

貝殼找房首席經(jīng)濟學(xué)家、貝殼研究院院長 楊現(xiàn)領(lǐng)

在全流通的市場視角下，中國房地產(chǎn)獨特、難懂的現(xiàn)象也能夠得到很好的解釋。全流通框架認為，房地產(chǎn)市場的繁榮取決于、潛在購房者的質(zhì)量、潛在購房者的轉(zhuǎn)換能力和存量房乘數(shù)效應(yīng)的大小三個方面。例如，潛在購房者的轉(zhuǎn)換能力取決于購房、租賃和非正規(guī)市場之間的互動性，只有潛在購房需求能夠順利實現(xiàn)轉(zhuǎn)換，市場繁榮才可持續(xù)。

“政策應(yīng)支持有房的人換房改善，而不是鼓勵沒房的人加杠桿買房。對于有房的家庭，換房改善是核心需求，他們的支付能力最強，存在進一步加杠桿的空間?！倍魍蚣軐φ叩膯⑹緞t在于中性的價值觀。

楊現(xiàn)領(lǐng)認為，在經(jīng)濟下行周期，穩(wěn)增長可行的政策選擇是鼓勵換房需求。但對于無房的年輕人，也不宜再鼓勵加杠桿買房，而是應(yīng)該發(fā)展租賃市場，特別是機構(gòu)化租賃，給他們更多的居住選擇。

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